“住好房”將取代“有房住”，成為未來(lái)十年中國(guó)住房發(fā)展主線。
過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。而未來(lái)十年，中國(guó)樓市發(fā)展背景將悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場(chǎng)的時(shí)候，中國(guó)樓市正悄無(wú)聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時(shí)代后，再次迎來(lái)復(fù)蘇。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)2.8%。全國(guó)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，全國(guó)商品房銷售額34259億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來(lái)的最高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房?jī)r(jià)剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過(guò)程。
而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心更是得出結(jié)論，上半年房地產(chǎn)成交量明顯復(fù)蘇，一二線城市全面上漲。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)能“牽一發(fā)而動(dòng)全身”地影響上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，樓市回暖無(wú)疑能為下半年宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”護(hù)航。
目前，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。
但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來(lái)十年中國(guó)樓市發(fā)展的大背景。
“住好房”將取代“有房住”，成為未來(lái)十年中國(guó)住房發(fā)展主線。根據(jù)一般的消費(fèi)規(guī)律，當(dāng)總量短缺問(wèn)題解決后，對(duì)高品質(zhì)的訴求將提升。城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)重點(diǎn)，將由擁有商品住房，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩喔纳片F(xiàn)有居住條件。
中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到33平方米以上，但多數(shù)人對(duì)自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。
擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨(dú)立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區(qū)的向往住進(jìn)高檔社區(qū)，住在偏遠(yuǎn)郊區(qū)的希望能夠就近居住減少通勤時(shí)間，在城內(nèi)有房還想要有個(gè)更接近自然的度假房產(chǎn)，這些都構(gòu)成了潛在的住房改善需求。
需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡(jiǎn)單理解為購(gòu)買大戶型，將小房子換購(gòu)成大房子。個(gè)性化、人性化、智能化、環(huán)境友好化及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實(shí)質(zhì)性改善的內(nèi)容。
居民將小房子換成大房子，有時(shí)意味著離城市中心更加偏遠(yuǎn)，且家務(wù)勞動(dòng)成本大大增加。在家庭小型化的趨勢(shì)下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現(xiàn)代社會(huì)，多代同堂只是一種理想狀態(tài)，實(shí)際上摩擦很大難以和諧共居。
以日本經(jīng)驗(yàn)看，在上世紀(jì)九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒(méi)有增加，居民家庭沒(méi)有借房?jī)r(jià)大跌之契機(jī)換購(gòu)大房。人們更傾向于把收入用于住房?jī)?nèi)部空間利用上的改造與優(yōu)化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒后，住房消費(fèi)行為變得更為理性。
隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來(lái)十年中國(guó)樓市將面臨以下突出問(wèn)題：
一是住房存量的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩如何消化及鬼城、空城問(wèn)題。
未來(lái)十年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。
由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口分布藍(lán)圖。
未來(lái)三四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。
三四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì)更加突出。
此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。
這些題材新城，有一些只是為了配合政績(jī)或地產(chǎn)炒作需要，通過(guò)虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂(lè)觀情緒投資建設(shè)起來(lái)的，并沒(méi)有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。
隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。
二是住宅小區(qū)物業(yè)脫管問(wèn)題。
未來(lái)住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動(dòng)“拋棄”的現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)，形成一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題。
在過(guò)去住房大開(kāi)發(fā)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)樓盤銷售，往往主動(dòng)掏錢對(duì)旗下樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，從而營(yíng)造出高檔明星樓盤的假象。
隨著大開(kāi)發(fā)時(shí)代淡出歷史，部分開(kāi)發(fā)商退出區(qū)域市場(chǎng)不再賣房，也就無(wú)需通過(guò)補(bǔ)貼原有樓盤物業(yè)管理來(lái)促進(jìn)新樓盤銷售。失去了開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時(shí)面臨被物業(yè)脫管的可能。
物業(yè)脫管的另一個(gè)重要原因是，我國(guó)的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見(jiàn)，這就產(chǎn)生了一個(gè)物業(yè)費(fèi)搭便車問(wèn)題。部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費(fèi)業(yè)主的身上。
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