今年以來(lái),海南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售量、銷售金額等指標(biāo)一度非常低迷。進(jìn)入第二季度,在一系列利好政策“刺激”下,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)初步呈現(xiàn)回暖跡象,但在庫(kù)存高企和部分房企資金鏈緊張的背景下,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展仍任重道遠(yuǎn)。

市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象

盡管上半年海南樓市整體遇冷,但碧桂園集團(tuán)海南區(qū)域總裁葉劍清仍感受到了市場(chǎng)回暖熱度。他認(rèn)為,這與政府出臺(tái)的系列政策利好有關(guān)系。

海南省政府5月下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,從購(gòu)房條件、銀行放貸、公積金貸款、保障房覆蓋等方面出臺(tái)支持政策,在多重利好鼓舞下,海南房屋銷售情況好轉(zhuǎn),新政對(duì)市場(chǎng)影響效果顯現(xiàn)。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2015年1-5月,海南省房屋銷售面積為353.15萬(wàn)平方米,比去年同期下降4.3%,降幅較上月收窄10.9個(gè)百分點(diǎn);房屋銷售額383.70億元,比去年同期下降3.5%,降幅較上月收窄14.6個(gè)百分點(diǎn)。

鼓勵(lì)和支持政策進(jìn)一步細(xì)化。6月30日,?？谑姓k公廳發(fā)文,把產(chǎn)權(quán)式酒店也納入購(gòu)房入戶范圍。實(shí)施穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展政策以來(lái),?？谑幸呀?jīng)共辦理購(gòu)房入戶1964套。

海南房地產(chǎn)銷售回暖,開(kāi)發(fā)投資增速也快速企穩(wěn)回升。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,海南住宅、辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資全面加速;新開(kāi)工面積由負(fù)轉(zhuǎn)正,房屋銷售降幅持續(xù)收窄。

1-5月,海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成545.16億元,同比增長(zhǎng)20.6%,占全省固定資產(chǎn)投資的50.4%,增速比同期全省固定資產(chǎn)投資增速高出16.7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí),海南房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目明顯加快,房屋新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。受房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖影響,全省房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目步伐明顯加快,自2014年以來(lái)新開(kāi)面積首次呈正增長(zhǎng)。1-5月海南省本年新開(kāi)工面積為550.70萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.6%。增幅同比上升41.5%。

去庫(kù)存壓力增大

海南省統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為,在330新政落地后,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。但因市場(chǎng)對(duì)新政仍處于融合期,開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、庫(kù)存壓力等問(wèn)題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍需努力。

記者近日走訪?？诘臉鞘邪l(fā)現(xiàn),盡管市場(chǎng)有些起色,但整體態(tài)勢(shì)仍處于調(diào)整期,主要原因是庫(kù)存壓力較大。

今年以來(lái),海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工速度加快,與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢(shì)形成鮮明的對(duì)比,但另一方面,銷售市場(chǎng)相對(duì)平淡,導(dǎo)致商品房待售面積不斷增長(zhǎng),去庫(kù)存壓力增大。

房屋竣工進(jìn)入快速發(fā)展軌道。1-4月,全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積276.49萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)31.9%,比上年同期增長(zhǎng)提高45.3%。

受市場(chǎng)新增供應(yīng)量加大和銷售減緩雙重影響,海南房產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力加大。1-4月,海南全省房屋待售面積1142.35萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)32.9%,較上年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

記者采訪了解到,由于房地產(chǎn)形勢(shì)持續(xù)低迷,部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大,存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)認(rèn)為,房地產(chǎn)類貸款特別是開(kāi)發(fā)貸款仍然比較嚴(yán),房企的資金壓力仍然比較大。

在市場(chǎng)調(diào)整期,一些小房產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張,一些房企迫于資金周轉(zhuǎn)壓力開(kāi)始將持有項(xiàng)目和樓盤向大企業(yè)轉(zhuǎn)手,海南房企分化整合加劇。

葉劍清認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商需制定價(jià)格需契合市場(chǎng)和客戶需求,應(yīng)避免盲目高價(jià),總體來(lái)說(shuō),海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在呈現(xiàn)的市場(chǎng)狀態(tài)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,如何順應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)‘逆襲’市場(chǎng),是每個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真探討的課題。”

海南樓市“十三五”方向初定

近期,海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更長(zhǎng)一段時(shí)期的12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),其中包括對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向做出初步規(guī)劃。

“十三五”期間,房地產(chǎn)業(yè)仍將是海南省重要產(chǎn)業(yè)之一。海南省住建部門所做的《“十三五”海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究報(bào)告》提出,海南以本島長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充,建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系,使房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際旅游島的建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動(dòng),打造國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、地域文化魅力獨(dú)特的世界一流的海島型理想家園、旅游勝地與度假天堂。

報(bào)告提出,海南房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面,按照“消化存量,優(yōu)化增量”的思路,增加高端經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重,逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例,優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局,不斷推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在提升品質(zhì)方面,海南房地產(chǎn)將從政策和規(guī)劃上制止優(yōu)質(zhì)土地和環(huán)境資源低水平、低品質(zhì)開(kāi)發(fā),從初級(jí)、粗放的開(kāi)發(fā)向深度開(kāi)發(fā)與品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變,重點(diǎn)發(fā)展具有地方資源、環(huán)境、文化特色并且符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、具有高度成長(zhǎng)性、高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品,提升產(chǎn)品價(jià)值和延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。

報(bào)告建議,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴,為房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)提供支撐。把好土地閘門,從源頭管控房地產(chǎn)增量,建立住宅用地供應(yīng)綜合評(píng)定機(jī)制,控制好土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、時(shí)序和結(jié)構(gòu),努力實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化。加強(qiáng)規(guī)劃管控,劃定限建區(qū)和禁建區(qū),切實(shí)加強(qiáng)海岸線和中部核心生態(tài)保護(hù)區(qū)等重要生態(tài)資源的保護(hù)。

葉劍清認(rèn)為,旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)的重中之重,需有大盤造城經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商,在打造項(xiàng)目之初,就規(guī)劃且完善其公共設(shè)施建設(shè)。配套的不斷完善與落地,是提升旅居度假生活的重要籌碼,也是旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要一環(huán)。未來(lái)海南房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),應(yīng)是在結(jié)合海南島國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)、海天資源優(yōu)勢(shì),空氣優(yōu)勢(shì)之下,發(fā)展生態(tài)環(huán)境好、體現(xiàn)生態(tài)資源價(jià)值的物業(yè),在最大化利用自然環(huán)境與條件的前提下,盡最大可能保留這一系列的稀缺資源。