7月20日，在博鰲21世紀房地產論壇第15屆年會上，全聯房地產商會執(zhí)行會長任志強針對近期行業(yè)間出現的“房地產快沒戲”的觀點，從需求和供給的角度進行了深入分析。

任志強指出，當城市人均收入增長的時候，住房需求也在增長，過去我們的住房需求很低，到1978年的時候人均3.5平米，比建國初期1949年還低，但是現在已經增長了很高很高，而收入增長也在逐步提高。從經濟數據來說，人均收入批增長的時候，住房需求也在提高。 從存量來看，2015年城鎮(zhèn)住宅存量建筑面積249.08億平米，由于城鎮(zhèn)劃撥的時候把相當一部分農村的住宅和土地變成了城鎮(zhèn)用房，以后的發(fā)展速度總量大約將達到428.69億平米。

2010年進行人口普查時的統計數據顯示，城鎮(zhèn)居民有住房已經基本滿足了1.1用戶家庭有一套房子的比例，但有相當一部分是很破舊的住房，其中自建住房所在16.4%，這部分是政府提出的城市危舊房改造，這個需求量約占城市的總量20%，如果從產權結構來看，真正商品房的比例并不高，而大部分是非商品房和房改房等其他的一些，而這些條件并不能滿足城鎮(zhèn)化需求。

從全國來看，擁有第二套住房所占的比例是迅速增長的，由于我們現在個別城市最高已經達到18%，就全國而言相當一部分的區(qū)域擁有第二套比例把平均數拉下來的。我們看到決定城鎮(zhèn)住宅需求增長的因素及其影響，一個是城鎮(zhèn)化率，一個是折舊，從折舊來說，危舊房的改造這部分的比例很大，而居住改善的比例相對來說是縮小的。這四個原因導致我們最終還有相當一部分城鎮(zhèn)發(fā)展的需。如果從2002年到2020年的情況來看，大概發(fā)展到這樣，2030年這樣一個周期，還有十幾年，這個生長周期從總量來說持續(xù)增長的，從每年新竣工的量來說基本上平衡，我們總的竣工量每年有16到18億的區(qū)間的總竣工量，按照我們的測算來看，這個竣工量已經到達頂頂峰。

目前，部分地區(qū)的人口仍處于高速增長，最近我特別是強調的一線城市和部分二線城市對于人口的吸引力，尤其是收入和農村收入的對比度出現了吸引力，讓這部分增長，而政府恰恰限制大型城市和特大城市，尤其是一線城市。目前的情況之下，房地產的庫存還有6億多平米，仍然是居高不下，所以消化庫存還是一個長期的過程我們還可以看到區(qū)域間的差別逐步拉開，是越來越大，高的GDP的增長，最高是17%左右，最低是負的2.6%，兩者之間可以達到接近于20%，越來越嚴重的影響到我們城市的發(fā)展過程，和城鎮(zhèn)化率的進度。

在現有階段，政策不變的情況之下，我們覺得維持現狀竣工總量已經很高了，大概13億住宅的竣工量，16億左右的總的竣工量，要想房地產投資再拉動中國經濟，已經處于比較難的情況。也許未來的增長水平持續(xù)一個比較低的維持增長的速度。包括今年我們到6月份可以看到投資增長速度仍然下降，其中主要是一線城市在拉動，而二線和三線，特別是四線城市基本上是很少的。

任志強指出，上個月20個重點監(jiān)測城市的銷售翻了一番，和去年同期相比增長速度非?？?，增長5%到7%，這個增長速度說明我們不是沒有需求的，而是沒有好的政策，如果我們的政策做了一定的調整，未來的需求還是存在的，但是已經擁有存量的開工量難以維持持續(xù)的投資高增長。