上海證大(00755.HK)日前發(fā)出的35.13億元一紙收購(gòu)公告，再度將“國(guó)家隊(duì)”成員中國(guó)冶金科工股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)中冶”，601618.SH)拉入輿論漩渦。上海證大的收購(gòu)標(biāo)的是南京下關(guān)濱江1號(hào)地塊拆分出來(lái)的11幅小地塊，上家就是中國(guó)中冶。
作為國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企之一，中國(guó)中冶近年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊命運(yùn)多舛。一切猶如快鏡頭閃過(guò)。多年前南京256.54億元地王“蛇吞象”一幕，至今仍是中國(guó)中冶難以消化的“噩夢(mèng)”。從被調(diào)查退地到資金鏈緊繃、再到被迫分拆轉(zhuǎn)讓?zhuān)袊?guó)中冶置業(yè)深陷地王泥淖。
同樣，作為國(guó)內(nèi)保障房建筑的先頭軍，中國(guó)中冶也遭遇地方政府“要賬難”的境遇，由此而來(lái)的債務(wù)危機(jī)等難題將其拖入深淵。三年前，退出保障房和地方基建成為中國(guó)中冶戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。直至眼下，“全面清理不良資產(chǎn)”仍是其財(cái)報(bào)關(guān)鍵詞。
中國(guó)中冶能否通過(guò)地產(chǎn)瘦身計(jì)劃實(shí)現(xiàn)逆襲？承載中國(guó)中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，是其全資子公司中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中冶置業(yè)”)。時(shí)代周報(bào)記者試圖聯(lián)系中國(guó)中冶及中冶置業(yè)方面進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方?jīng)]有給予任何回復(fù)。
昔日南京下關(guān)中冶256.54億元巨無(wú)霸地王退地及轉(zhuǎn)手鬧劇，至今仍未收?qǐng)觥?/div>
2007年，中冶置業(yè)以“城市運(yùn)營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京，并在兩年后以南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)合作方身份入場(chǎng)，先后將濱江1號(hào)地塊和3號(hào)地塊收入囊中，地價(jià)高達(dá)200.34億元。加上后續(xù)入手的2號(hào)地，僅付清地價(jià)就需耗資256.54億元，這超過(guò)廣州亞運(yùn)城，是截至目前總價(jià)最高的全國(guó)地王。
劇情很快急轉(zhuǎn)直下，天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘，巨無(wú)霸地王項(xiàng)目步履維艱
2013年7月份，濱江2號(hào)地塊被中冶置業(yè)退掉，并向南京市國(guó)土資源局收回11.3億元土地投標(biāo)保證金及相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。同年8月30日，經(jīng)天亮最后一次以董事長(zhǎng)身份出席中國(guó)中冶中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)透露，中冶置業(yè)將再放棄南京濱江1號(hào)地塊，只保留3號(hào)地塊。隨后不久，經(jīng)天亮和沈鶴庭(原中國(guó)中冶總裁)雙雙辭職，兩人職務(wù)由原副董事長(zhǎng)國(guó)文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中并不多見(jiàn)。
濱江1號(hào)地塊就此邁入“解體”過(guò)程，即為確保成功退出，中冶置業(yè)將1號(hào)地塊分割成十幾幅土地以減少轉(zhuǎn)讓難度。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年起，先后有上海證大、龍湖、深業(yè)等公司奔赴洽談接盤(pán)。
7月5日，上海證大發(fā)出公告稱，以35.13億元收購(gòu)中冶地王濱江1號(hào)地塊中拆分出來(lái)的11幅小地塊。這已是上海證大第三度接盤(pán)該地王地塊。去年3月和6月，上海證大先后以9.02億元和10.43億元收購(gòu)該濱江1號(hào)地塊里的分拆土地。上海證大儼然已是中冶地王的最大接盤(pán)俠，如本次收購(gòu)?fù)瓿?，其于此已投資54.58億元。
“面對(duì)一個(gè)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可汲取的300萬(wàn)平方米龐大項(xiàng)目，資金、拆遷問(wèn)題異常困難，這無(wú)疑是一個(gè)‘蛇吞象’的困局，”中國(guó)指數(shù)研究院[微博]南京分院總經(jīng)理曹旭東等當(dāng)?shù)厝耸吭鴮?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，中冶置業(yè)深陷下關(guān)地王的泥淖，中冶置業(yè)的信心逐漸流失，不排除繼續(xù)甩包袱。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濱江1號(hào)地塊已分拆轉(zhuǎn)讓過(guò)半，中冶置業(yè)回款約100.64億元。但無(wú)論如何，2015年對(duì)于中冶置業(yè)來(lái)講，也無(wú)疑是最具突破性的一年。中冶濱江1號(hào)地反拆出的龍湖春江紫宸、證大大拇指廣場(chǎng)、深業(yè)濱江半島等項(xiàng)目已釋放出開(kāi)盤(pán)訊息。此外，中冶地王3號(hào)地日前也終于敲定案名—中冶盛世濱江，該盤(pán)預(yù)計(jì)在第四季度會(huì)推出低密度產(chǎn)品。
戰(zhàn)略性退出保障房
作為國(guó)內(nèi)保障房建筑的先頭軍，中國(guó)中冶近年依靠突出的融資能力在全國(guó)保障房開(kāi)發(fā)中闊步前行，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來(lái)的公司債務(wù)危機(jī)等難題令人唏噓。
中國(guó)中冶歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010年，其旗下保障房項(xiàng)目達(dá)到24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬(wàn)平方米。一年后，保障房項(xiàng)目增長(zhǎng)到50個(gè)，總投資攀升到508億元，總建筑面積高達(dá)2063萬(wàn)平方米，已占16家可開(kāi)發(fā)保障房的央企所建保障房總規(guī)模的80%，成為國(guó)內(nèi)最大的保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)。
在彼時(shí)的券商報(bào)告中，以保障房為主的房產(chǎn)業(yè)務(wù)被看做是中國(guó)中冶最主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。不過(guò)，高調(diào)進(jìn)軍保障房的中冶置業(yè)，卻在三年后遭遇了“要賬”的尷尬。在2012年12月，中冶網(wǎng)發(fā)布的《中冶置業(yè)集團(tuán)謀求內(nèi)涵式科學(xué)發(fā)展之路》一文中就明確提及，中冶置業(yè)截至當(dāng)時(shí)的應(yīng)收賬款總額已約65億元，絕大部分來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施和保障房。
在無(wú)奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主后，中冶置業(yè)裹挾中國(guó)中冶一并深度套牢數(shù)年。加上冶金主業(yè)經(jīng)營(yíng)不利和海外擴(kuò)張失策等因素，中國(guó)中冶在2012年凈利潤(rùn)一度虧損至69.5億元，較2011年的42.4億元凈利潤(rùn)，同比減少263.82%。在國(guó)資委直管的央企中，屬于繼中遠(yuǎn)、中鋁之后的第三大“虧損大戶”。
作為自救的最主要措施之一，中國(guó)中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，稱這是公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，與此同時(shí)，“回歸一、二線城市”成為中國(guó)中冶的主旋律。
中國(guó)中冶2014年年報(bào)顯示，工程承包業(yè)務(wù)、裝備制造業(yè)務(wù)和資源開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.01%、7.29%和27.84%，只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比減少13.36%。
中國(guó)中冶副總裁王秀峰曾對(duì)此解釋稱，去年房地產(chǎn)營(yíng)收下滑，一是因?yàn)楸Ｕ戏繕I(yè)務(wù)營(yíng)收大幅下降近20%，未來(lái)保障房業(yè)務(wù)還是會(huì)繼續(xù)做，但是會(huì)選擇回款比較好的項(xiàng)目；二是因?yàn)楣救ツ曛饕鲆弧⒍€城市和熱點(diǎn)地區(qū)，其他三、四線城市在整理，整體規(guī)模有所下降。
地產(chǎn)板塊或再瘦身
據(jù)媒體報(bào)道，地產(chǎn)、基建等非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)在中國(guó)中冶內(nèi)部將面臨較大幅度的戰(zhàn)線收縮，為集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)主業(yè)讓路。
或許是為了達(dá)成這一目標(biāo)，中國(guó)中冶在上半年完成了重要人事調(diào)整。今年5月，國(guó)文清被調(diào)任為中國(guó)中冶集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記，不再擔(dān)任集團(tuán)總經(jīng)理一職，專(zhuān)注于戰(zhàn)略梳理。黨委常委張兆祥接任總經(jīng)理，一批冶金工程領(lǐng)域背景的高管被委以重任。
據(jù)中國(guó)中冶內(nèi)部人士透露，此次調(diào)整管理團(tuán)隊(duì)是希望中冶走出效益低谷，加快提升償債能力。數(shù)據(jù)顯示，自2014年9月始，中冶流動(dòng)比率始終低于 1.13。
事實(shí)上，按國(guó)資委對(duì)央企的資產(chǎn)負(fù)債要求，工業(yè)企業(yè)負(fù)債率不能超過(guò)75%，非工業(yè)負(fù)債率不能超過(guò)80%。截至今年一季度，中國(guó)中冶資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.20%，顯然已超紅線；其短期借款為404.15億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為111.98億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2174.36億元，而其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額卻為-52.78億元。
衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)，需要注重對(duì)資金利用效率的提高。否則在目前國(guó)資背景企業(yè)調(diào)整的背景下，這很容易被認(rèn)為有資金沉淀成本過(guò)高、杠桿率過(guò)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
以其珠海BT十字門(mén)項(xiàng)目為例，去年底，中國(guó)中冶將其40億元資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給建設(shè)銀行。在當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)看來(lái)，項(xiàng)目未竣工就提前收回收益，顯然與其亟須緩解資金鏈壓力有關(guān)。據(jù)了解，該項(xiàng)目已接近竣工，作為投資方和總承包建設(shè)者，苦心經(jīng)營(yíng)五年之久，投資額達(dá)126億元。
“出于財(cái)務(wù)性戰(zhàn)略和區(qū)域性投資策略的考慮，地產(chǎn)板塊相對(duì)獨(dú)立，通過(guò)轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目，降低負(fù)債率。”有媒體還援引接近國(guó)文清的人士的話稱，“剝離處置不良資產(chǎn)，回歸到冶金行業(yè)是國(guó)文清的當(dāng)務(wù)之急”。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，他的思路是暫時(shí)不拿地建設(shè)項(xiàng)目，但并不意味著中國(guó)中冶就此放棄房地產(chǎn)。據(jù)了解，中國(guó)中冶下屬幾大設(shè)計(jì)院資源強(qiáng)大，其未來(lái)在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)領(lǐng)域一定會(huì)保留，這符合國(guó)文清近日的講話精神，要做細(xì)分領(lǐng)域的老大。
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