9天后，也就是8月18日，萬達(dá)（專題閱讀）商業(yè)H股股東和內(nèi)資股東將匯聚萬達(dá)北京總部，商議萬達(dá)商業(yè)在A股發(fā)行方案。
在史無前例的股災(zāi)中宣布這個(gè)故事，萬達(dá)的節(jié)奏有些尷尬。外界一度質(zhì)疑這只是王健林（專題閱讀）的“護(hù)盤”姿態(tài)，但知情人士透露，這項(xiàng)已經(jīng)籌備了兩個(gè)月的工作仍在按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，但確實(shí)需要順勢而為。
在A股發(fā)行證券，被萬達(dá)內(nèi)部看成是超越全球商業(yè)巨頭西蒙的關(guān)鍵一步，萬達(dá)計(jì)劃在10年內(nèi)建設(shè)1000家萬達(dá)廣場，這個(gè)數(shù)量幾乎達(dá)到了今天的10倍。
顯然，萬達(dá)需要更強(qiáng)的金融平臺(tái)來支撐這個(gè)計(jì)劃。大的框架，已經(jīng)在今年搭建了一半，它們是萬達(dá)商業(yè)在H股上市和上海自貿(mào)區(qū)搭建REITs交易平臺(tái)。
一位知情人士透露，為了實(shí)現(xiàn)萬達(dá)金融板塊的跨越發(fā)展，原深交所副總經(jīng)理陸肖馬不久前被王健林請(qǐng)來擔(dān)任萬達(dá)集團(tuán)副總裁。深諳資本之道的陸肖馬，將在萬達(dá)金融板塊的籌備中扮演重要角色。
A股發(fā)行的真實(shí)目的
7月3日，萬達(dá)商業(yè)公告稱，萬達(dá)擬發(fā)行不超過3億股A股，募集資金130億元，將優(yōu)先用于投資南京仙林萬達(dá)茂、濟(jì)南高新萬達(dá)廣場、合肥瑤海萬達(dá)廣場、成都蜀都萬達(dá)廣場及徐州銅山萬達(dá)廣場等5個(gè)項(xiàng)目，余額用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉：這5個(gè)項(xiàng)目正在處于銷售期，大多銷售良好。如濟(jì)南高新萬達(dá)廣場公寓屬于清盤（僅第9層未出售，其余樓層全部售罄），剛開盤寫字樓銷售情況也不錯(cuò)。
徐州銅山萬達(dá)廣場是其中資金鏈較緊張，徐州市政府官員透露，徐州已有一個(gè)云龍萬達(dá)廣場，市場飽和度較高，且銅山商業(yè)地產(chǎn)市場并未起色，造成銷售回款慢。據(jù)悉，該項(xiàng)目目前由萬達(dá)黨委書記高茜親自把控，重視程度可見一斑。
上述多個(gè)城市土地官員向記者透露，其所在城市的萬達(dá)廣場地價(jià)極低，萬達(dá)集團(tuán)一位財(cái)務(wù)人士測算，這5個(gè)項(xiàng)目總成本不超過50億元。萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士透露，剩下70億元會(huì)注入補(bǔ)充營運(yùn)資金。
相比較而言，萬達(dá)目前財(cái)務(wù)上的當(dāng)務(wù)之急在于如何提升商業(yè)的回報(bào)率。據(jù)一位萬達(dá)內(nèi)部人士的估算，2014年華潤置地每平方米商業(yè)面積為其帶來約1700元的租金收入，新鴻基這一指標(biāo)為2000元，而萬達(dá)只有900元。
既然這些項(xiàng)目并不是非常缺錢，王健林為何選擇在此時(shí)興師動(dòng)眾地謀劃A股發(fā)行方案？
萬達(dá)商業(yè)在半年前的港股上市招股書中早有伏筆。
萬達(dá)商業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，其中14.41%的股份是 H股，而高達(dá)85.59%的股份是內(nèi)資股。內(nèi)資股不能在交易所交易。而萬達(dá)表示“內(nèi)資股”和“外資股”同股同權(quán)，且可以轉(zhuǎn)化為H股。
一些人士認(rèn)為，萬達(dá)欲在A股發(fā)行，可能看中其高估值。此前，萬達(dá)商業(yè)在H股表現(xiàn)并沒有帶來驚喜。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，“萬達(dá)當(dāng)時(shí)是以折扣價(jià)出售給12家基石投資者，半年時(shí)間已過，基石投資者已到了拋售窗口期，目前平安資產(chǎn)管理等陸續(xù)減持萬達(dá)股票，此時(shí)萬達(dá)宣布回歸A股，這種利好能夠?qū)_基石投資者悲觀情緒。”
萬達(dá)集團(tuán)一位高管對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，A股發(fā)行證券因素有多個(gè)，最根本原因是，萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略定位，需要打造多方位的融資平臺(tái)。
金融版圖呼之欲出
對(duì)A股發(fā)行，王健林顯得深思熟慮。一位萬達(dá)高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這次萬達(dá)的動(dòng)作，并非自上而下，而是上下內(nèi)外聯(lián)合推動(dòng)，萬達(dá)商業(yè)制定A股發(fā)行方案即將陸續(xù)發(fā)送給各股東，在8月18日前各大股東也需要提交對(duì)A股發(fā)行方案的意見。
據(jù)了解，目前部分券商投行部已接到萬達(dá)部分股東的咨詢，個(gè)別股東甚至花重金請(qǐng)了私人資本運(yùn)作高手。不難看出，王健林在探索萬達(dá)金融化的更多可能。
上述內(nèi)部人士說，一些萬達(dá)商業(yè)的內(nèi)資股東希望發(fā)行數(shù)量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式、定價(jià)方式、承銷方式等按照央企“A+H”模式，也就是登陸上海交易所，其理由是2017年萬達(dá)金融總部將落地上海自貿(mào)區(qū)，加上萬達(dá)商業(yè)實(shí)體項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)。
不過也萬達(dá)人士預(yù)測，基于新任萬達(dá)金融的負(fù)責(zé)人陸肖馬在深交所擔(dān)任高管多年，萬達(dá)商業(yè)登陸深市的可能性較大。
如能萬達(dá)登陸A股成型，萬達(dá)的金融板塊將包括：REITs平臺(tái)、同時(shí)面向境內(nèi)和境外發(fā)行的A+H上市平臺(tái)。
記者了解，近期王健林在一次高級(jí)別研討會(huì)上對(duì)某財(cái)務(wù)高管說，不要只顧做埋頭的賬房先生，而要懂得商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作規(guī)律。
當(dāng)時(shí)一位萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)高管接過王健林的話說，“到目前為止，中國所有的商業(yè)綜合體或商業(yè)地產(chǎn)公司在商業(yè)模式上還沒有完全打通，沒有REITs的出口通道，股市交易平臺(tái)還不夠豐富，這意味著企業(yè)的自有資金、外部投資、溢價(jià)無法收回、融資渠道單一，萬達(dá)商業(yè)的出路還是上市+REITs，同時(shí)面向境內(nèi)外，尤其是離岸REITs，和資本負(fù)債沒有關(guān)系，這是未來趨勢。”
王健林對(duì)此深以為然，近日專門成立了萬達(dá)金融籌備組，由陸肖馬擔(dān)任副組長及萬達(dá)集團(tuán)投資公司CEO一職。
不足50歲的陸肖馬并非經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，但卻具備豐富的金融機(jī)構(gòu)從業(yè)經(jīng)歷，此前先后擔(dān)任建設(shè)銀行非執(zhí)行董事、深交所副總經(jīng)理。
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