今年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了包括二套房首付比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征年限“5”改“2”等一系列房地產(chǎn)新政，加之銀行貸款、公積金貸款利率的再度下調(diào)，給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。為了解新政實(shí)施后對(duì)我市居民購(gòu)房的影響，近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)組織開(kāi)展了市民購(gòu)房意愿問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示：在房產(chǎn)新政回暖跡象影響下，購(gòu)房者購(gòu)房需求氣氛較濃，剛需和改善性住房占主導(dǎo)。收入偏低、房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)重仍是目前購(gòu)房者面臨的最大困難。

一、受訪人群基本情況及特點(diǎn)

本次調(diào)查受訪者來(lái)自參加哈爾濱市第40屆春季房展會(huì)參會(huì)者及隨機(jī)走訪的市民，共下發(fā)問(wèn)卷300份，收回有效問(wèn)卷285份，有效率為95.0%。從受訪者情況看：一是年齡分布廣泛，覆蓋老中青不同年齡段；二是受訪人群工薪階層居多，家庭年收入10萬(wàn)以下占半數(shù)以上；三是職業(yè)分布涵蓋了機(jī)關(guān)、企事業(yè)、工商個(gè)體等行業(yè)。

（一）年齡構(gòu)成——被訪者中青年居多

在被訪者中：18-30歲占29.1%，31-45歲占33.0%，46-55歲占21.1%，56-65歲占12.6%，66歲以上占4.2%。青年人成為了購(gòu)房的主力群體，18-45歲年齡者占總比例的62.1%。該年齡段人群正值成家立業(yè)階段，購(gòu)房是他們面臨的突出問(wèn)題，因此，購(gòu)房意愿較強(qiáng)，尤其是工作年限短，學(xué)歷高，職業(yè)相對(duì)穩(wěn)定者購(gòu)房意愿更為強(qiáng)烈；55-65歲人群購(gòu)房比例也占到了總體的12.6%，這部分人群購(gòu)房意愿強(qiáng)主要原因與其適齡子女即將進(jìn)入婚嫁階段有關(guān)。

（二）職業(yè)構(gòu)成——企事業(yè)職工占三成以上

受訪者中：企事業(yè)單位人員占32.3%，商業(yè)或服務(wù)業(yè)人員占19.7%，公務(wù)員占16.1%，個(gè)體勞動(dòng)者、自由職業(yè)者占13.7%，離退休人員、學(xué)生和其他人員分別占13.0%、4.2%和1.0%。其中，企事業(yè)單位人群購(gòu)房意向較為強(qiáng)烈，他們收入穩(wěn)定且具備購(gòu)房和還貸的能力，對(duì)一次置業(yè)或者改善性住房的需求較大。

（三）收入構(gòu)成——中低收入家庭占主流

從家庭年收入看，年收入10萬(wàn)元以下人數(shù)最多，占調(diào)查總?cè)巳旱?2.9%，10 -20萬(wàn)元占29.8%、20 -30萬(wàn)元占11.9%，30 -40萬(wàn)和40萬(wàn)元以上分別占3.9%和1.5%?？梢钥闯龉ば诫A層是意向購(gòu)房的主要群體。

（四）戶籍構(gòu)成——本市戶籍占八成以上

隨著限購(gòu)、限貸政策的放開(kāi)，購(gòu)房不再受地域和戶籍制度的限制，越來(lái)越多的外地居民來(lái)哈市選房置業(yè)，他們或者落戶安家、或者投資。調(diào)查中哈爾濱外戶籍人群占14.8%。其中：省內(nèi)其他城市占10.9%，省外居民占3.9%。

二、房產(chǎn)新政對(duì)我市居民購(gòu)房意愿的影響

（一）多數(shù)受訪者關(guān)注房地產(chǎn)政策

受訪者中對(duì)國(guó)家樓市調(diào)控政策表示關(guān)注的占83.1%。其中：非常關(guān)注的占31.9%，偶爾關(guān)注的占51.2%。在關(guān)注最新房產(chǎn)政策的五個(gè)多選項(xiàng)目中，二套住宅首付降低和房貸利率降低關(guān)注度較高，分別為50.2%和50.3%；其次是住房公積金首次購(gòu)買(mǎi)住房降低首付和二手房出售營(yíng)業(yè)稅免征年限變短關(guān)注度分別為38.3%和30.2%；取消限購(gòu)，只要想買(mǎi)都可以買(mǎi)關(guān)注度較低為25.9%。

（二）居民購(gòu)房心態(tài)平和趨于理性

當(dāng)問(wèn)及被訪者“如何看待房貸新政對(duì)后市產(chǎn)生的影響時(shí)”，有43.2%的被訪者認(rèn)為住宅存量太多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，不會(huì)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響，另有34.7%的被訪者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，政策的刺激作用無(wú)法阻止房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)，22.1%的受訪者認(rèn)為會(huì)增加購(gòu)房者需求，推高住宅價(jià)格。既有認(rèn)為房貸新政作用不大，但又期望有更多的優(yōu)惠政策出臺(tái)，這種前后矛盾心理恰恰反映了市民有一絲希望就不愿放棄的心態(tài)，也反映了百姓在對(duì)待住有其所選擇上慎重的態(tài)度。

（三）受訪者購(gòu)房意愿趨強(qiáng)

在問(wèn)及“根據(jù)最新政策，使用公積金首次購(gòu)買(mǎi)住宅，只需兩成首付，您是否會(huì)加快購(gòu)房進(jìn)程”時(shí)，選擇符合政策要求，會(huì)根據(jù)需求購(gòu)房，不會(huì)加快購(gòu)房進(jìn)程的占34.7%；選擇單位沒(méi)有辦理公積金，不符合政策的占28.4%；選擇已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)住宅，不能享受政策的占27.4%；表示政策符合要求，會(huì)盡快購(gòu)房只占9.5%。對(duì)于“根據(jù)最新購(gòu)房政策，購(gòu)買(mǎi)二套房首付降至4成，您最近是否有貸款購(gòu)房意向”時(shí)，有37.9%的人表示有二套房的需求，已開(kāi)始著手選房。關(guān)于“5”改“2”政策的影響情況，有68.8%的人會(huì)根據(jù)實(shí)際需求，適當(dāng)考慮購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年小于5年的次新二手房。新政取消了二套房貸首付比例和減免收稅年限等政策，一定程度上降低了亟需改善居住條件的市民購(gòu)房門(mén)檻。

（四）近期有購(gòu)房意向者達(dá)五成

當(dāng)問(wèn)到“您預(yù)計(jì)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房”時(shí)，一年內(nèi)有購(gòu)房意向的受訪者占51.9%，2年內(nèi)有購(gòu)房意向的占24.9%，2年以后有購(gòu)房意向占16.1%，近期暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃占7.1%。通過(guò)調(diào)查可以看出過(guò)半被訪者準(zhǔn)備一年內(nèi)購(gòu)房，這些被訪者有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，形成市場(chǎng)潛在需求。

（五）八成以上選擇按揭付款方式

1.從付款方式上看：受貸款利率下調(diào)和首付比例降低影響，絕大部分購(gòu)房者選擇利用信貸進(jìn)行分期付款。其中：選擇商業(yè)貸款占48.5%，公積金貸款占38.6%，一次性付款的占12.9%。

2.從月供承受能力看：在能夠承擔(dān)的最高月供時(shí)，2000元及以下的占35.1%，2000元-4000元占50.2%，4000元-6000元占9.5%，6000元-8000元占3.9%，8000元以上的僅占1.3%。調(diào)查顯示，大多數(shù)利用信貸分期付款購(gòu)房的市民，月供承受能力在4000元以下。

三、居民對(duì)住房需求各有側(cè)重日趨多元

（一）以剛需和改善為主流

在問(wèn)及“您擬購(gòu)的是家庭第幾套住房”時(shí)，選擇購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房占51.6%，二套住房占34.7%，三套及以上占13.7%。在問(wèn)及“您購(gòu)房的主要目的”時(shí)，被訪者選擇改善居住條件和結(jié)婚用房占64.5%，為子女擇校購(gòu)房占11.0%，就業(yè)購(gòu)房占6.8%，為父母購(gòu)房、投資和解決戶口占5.2%，其它原因購(gòu)房占2.5%。由此可見(jiàn)，剛性需求仍是目前購(gòu)房的主流，伴隨著生活水平的不斷提高，改善現(xiàn)有居住條件意愿日趨強(qiáng)烈。

（二）小戶型住宅受青睞

受收入水平影響，在購(gòu)房面積的選擇中，近八成受訪者選擇90平米以下住房。其中：選擇購(gòu)買(mǎi)建筑面積在60平米以下住房的占36.5%，61-90平米占42.1%；以下依次為91 -120平米占17.9%，121 -144平米占2.8%，144平米以上占0.7%。

（三）高層住宅和毛坯房受歡迎

受訪者被問(wèn)及“購(gòu)房類(lèi)型”時(shí)，選擇購(gòu)買(mǎi)高層住宅和多層住宅比例均占四成以上。其中：購(gòu)買(mǎi)高層住宅的占48.4%，多層住宅占44.6%；選擇復(fù)式或LOFT、花園洋房、別墅以及其他的各占3.5%、1.4%、1.4%和0.7%?？紤]到居住和購(gòu)房成本的因素，針對(duì)房屋的裝修狀況選擇毛坯房的占35.1%，有簡(jiǎn)單裝修的占29.1%，中檔裝修的占30.2%，豪華裝修占5.6%。

（四）周邊配套成關(guān)注重點(diǎn)

調(diào)查顯示，受訪者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的是地段、綠化、交通和價(jià)格四項(xiàng)因素，總提及率近六成。說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)地段、未來(lái)的居住環(huán)境，上班是否便利等因素很看重，也從側(cè)面說(shuō)明了這些因素對(duì)于樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著很重要的影響。

 1.地理位置最重要。當(dāng)問(wèn)及“您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的主要條件是哪些”時(shí)，多選結(jié)果表明，提及率最高的是地理位置占73.7%、依次是交通條件占56.8%、小區(qū)綠化和環(huán)境占50.0%、價(jià)格和付款方式占42.4%、戶型占36.4%、升值潛力占29.7%、是否是學(xué)區(qū)占24.6%、公共配套設(shè)施占14.4%、開(kāi)發(fā)商品牌占10.2%、區(qū)域成熟度占9.3%、物業(yè)管理占8.3%、房屋朝向及采光占2.3%。

我們從被訪者的購(gòu)房選擇因素中也可以看出，升值潛力已經(jīng)成為老百姓置業(yè)考慮的一項(xiàng)重要因素。

2.公共配套齊全房源最被看好。當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為小區(qū)周邊應(yīng)有哪些配套設(shè)施”時(shí)，有超市提及率最高占65.3%，有醫(yī)院占61.7%，有公交車(chē)站和地鐵站均占52.9%，有銀行占46.3%，有菜市場(chǎng)占35.1%，有公園占26.7%，有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所占21.7%，有飯店占18.6%有學(xué)校占9.8%。與過(guò)去只考慮房產(chǎn)附近的繁華程度不同，人們選擇住房的首要因素轉(zhuǎn)為房產(chǎn)周邊配套設(shè)施的完善程度。

3.有廣場(chǎng)的小區(qū)最受歡迎。當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施”時(shí)，有廣場(chǎng)提及率最高占60.1%、有室外健身器械占51.7%、有綠化設(shè)施占40.7%、有綜合建設(shè)會(huì)館占36.6%、有社區(qū)保健所占27.6%、有幼兒園占24.1%、有圖書(shū)館占13.8%、其他占2.8%。

四、居民對(duì)我市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的看法及期盼

（一）房?jī)r(jià)走勢(shì)——四成市民認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上升空間

    調(diào)查顯示，41.5%的被訪市民認(rèn)為未來(lái)哈爾濱市房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上升，34.8%的被訪市民認(rèn)為未來(lái)哈爾濱市房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，另有23.7%的被訪市民認(rèn)為未來(lái)我市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

（二）高價(jià)成因——成本增加、投資炒作被認(rèn)主因

    對(duì)于我市房?jī)r(jià)一直居高不下，問(wèn)卷中列示了七方面原因供市民選擇。認(rèn)為土地、人工成本等增加促使房?jī)r(jià)上漲的占54.2%，認(rèn)為是投資、投機(jī)炒作的占42.4%，認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)的占41.5%，認(rèn)為是外地人涌進(jìn)購(gòu)房造成供需失衡造成的占36.4%，認(rèn)為保障性住房少占26.3%，而認(rèn)為剛性需求和銀行貸款松動(dòng)分別占22.9%和21.2%。

（三）穩(wěn)定房?jī)r(jià)——市民期盼做好六項(xiàng)工作

在“您最希望開(kāi)發(fā)企業(yè)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展做哪些方面工作”問(wèn)題中，希望開(kāi)發(fā)企業(yè)保證房屋質(zhì)量提及最高為70.3%，居首位;其次是希望實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)占51.7%，以下依次希望開(kāi)發(fā)企業(yè)不哄抬物價(jià)、不悟盤(pán)銷(xiāo)售、不發(fā)布虛假信息和不違規(guī)預(yù)售商品房分別占50.9%、30.5%、26.3%和17.8%。

五、購(gòu)房過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）房?jī)r(jià)高、購(gòu)買(mǎi)力偏低

由于收入的增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)的上漲不對(duì)稱(chēng)，使中等以下收入群體購(gòu)房支付能力相對(duì)下降。調(diào)查顯示，當(dāng)問(wèn)及“從我市居民收入水平看，您認(rèn)為目前我市房?jī)r(jià)如何？”67.4%的市民認(rèn)為目前我市房?jī)r(jià)仍然較高。在問(wèn)及“如果購(gòu)房，您可以接受的最高價(jià)位是多少?” 72.0%的市民選擇如果購(gòu)房，可以接受的最高價(jià)位在7000元/平方米以?xún)?nèi)。其中選擇5000元/平方米以下的占24.1%，5000－7000元/平方米的占47.9%，以下依次是7000－9000元/平方米的占16.8%，9000－11000元/平方米的占8.8％，11000元/平方米以上的占2.4％。

從選擇房屋成套價(jià)格看：在能夠承受購(gòu)房總價(jià)款問(wèn)題中，選擇40萬(wàn)元以?xún)?nèi)的占20.1％，40－60萬(wàn)元的占44.6％，60－80萬(wàn)元的占17.6%，80－100萬(wàn)元的占8.1％，100－120萬(wàn)的占7.4％，120萬(wàn)元以上的占2.2%。40萬(wàn)-60萬(wàn)的關(guān)注度較高。

調(diào)查結(jié)果表明：一方面市民普遍接受的心理價(jià)位和我市目前價(jià)格存在一定差距，相當(dāng)部分工薪階層家庭收入不高，積蓄有限，面對(duì)高房?jī)r(jià)顯示出的只能是無(wú)奈，長(zhǎng)此以往，房?jī)r(jià)與消費(fèi)者意愿長(zhǎng)期背離，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

（二）“新政”滿意度相對(duì)偏低

盡管政府的各項(xiàng)措施都在表明政府顯示了 “保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心，但一系列調(diào)控政策并沒(méi)有給燥熱的房?jī)r(jià)降溫，讓市民的信心受到較大影響。當(dāng)問(wèn)及“您對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果是否滿意”時(shí)，認(rèn)為滿意的占47.3%。其中，認(rèn)為非常滿意的只占13.3%，比較滿意的占34.0%，認(rèn)為一般的占35.8%，認(rèn)為不滿意的占16.9。有二套甚至多套住房者因?yàn)樾抡婕暗狡湓儋?gòu)房的切身利益，希望房?jī)r(jià)走高和交易費(fèi)不斷降低；而無(wú)房者則寄希望于新政來(lái)緩解目前越來(lái)越高的房?jī)r(jià)和降低購(gòu)房的門(mén)檻。

六、做好我市房地產(chǎn)的建議

（一）完善住房保障管理機(jī)制

加強(qiáng)對(duì)已享受政策性住房保障家庭的定期審核和動(dòng)態(tài)管理，健全退出機(jī)制。可通過(guò)提供低息購(gòu)房貸款、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)保障性商品房、購(gòu)房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵(lì)享受住房保障的家庭主動(dòng)退出，自行買(mǎi)房或租房實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

（二）進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻

進(jìn)一步放寬貸款購(gòu)房條件，上調(diào)貸款額度，加快推動(dòng)實(shí)現(xiàn)異地貸款，減少中間環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮銀行信貸制度對(duì)剛需和改善性需求購(gòu)房的資金支持作用。有關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，進(jìn)一步減免有關(guān)契稅，降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本。進(jìn)一步簡(jiǎn)化購(gòu)房交易流程，通過(guò)服務(wù)大廳一站式辦理或網(wǎng)上辦理等方式，提高辦理效率，為購(gòu)房者提供便利。

（三）逐步建立住房信息管理長(zhǎng)效機(jī)制

一是要了解和掌握居民住房狀況和住房需求，為制定政策奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；二是要進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息資源，逐步建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)及住房信息管理系統(tǒng)，隨時(shí)掌握全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。