前情提要：2011年韓女士為理財增值簽約購買了北京市東城區(qū)萬朋文化辦公用品商城（以下簡稱萬朋文化）一處30年產(chǎn)權的商鋪。為了方便全權交給業(yè)主代理租借，自己坐等收錢即可，但在2013年底開始韓女士等業(yè)主便未收到付款，且長期溝通未果，于是向《經(jīng)濟》雜志社求助。

 

在2014年底萬朋商城拒付租金事件被媒體調查時，萬鵬負責人便多次推諉，而在整件事情連續(xù)曝光后，投資人韓女士向《經(jīng)濟》記者抱怨稱，仍有投資人仍未獲得萬朋商城應付的租金。

 

業(yè)主們對此怒火中燒，一紙訴狀將萬朋商城3-5層開發(fā)商萬朋京徽（下文均簡稱“萬朋”）及其法人杜斌告上北京市東城區(qū)法院，（萬朋文化由多家單位管理；1-2層是作為市場管理，由工商部門來管理；3-5層是作為出租商業(yè)設施來向外租賃，由公司單獨經(jīng)營，為此次事件中的涉事主體。）在法院判定勝訴后，終于使部分業(yè)主陸續(xù)收到了租金，但仍有很多業(yè)主沒有收到租金款項。正在業(yè)主們高興的當口，突然出現(xiàn)了新的債權人要求法院監(jiān)督杜斌履約，否則就要拍賣其名下的萬朋資產(chǎn)。那么業(yè)主們又該怎么來應對新困難？本期《經(jīng)濟》對這一事件繼續(xù)進行關注。

 

業(yè)主再遇難題

 

2015年，業(yè)主們開始陸續(xù)起訴萬朋。《經(jīng)濟》記者咨詢北京市東城區(qū)法院并查閱了該院下發(fā)的民事判決書后發(fā)現(xiàn)，不僅有4-5層業(yè)主起訴萬朋索要租金的勝訴記錄，還有業(yè)主單獨起訴要求收回所購萬朋3層商鋪經(jīng)營權的勝訴記錄，這些勝訴案例給了萬朋業(yè)主很大鼓舞。眾多氣憤的業(yè)主還表示想同萬朋解約，認為讓萬朋退掉業(yè)主所購商鋪也不過分，因此已經(jīng)有業(yè)主在2015年7月開始針對這些訴求走新一輪法律程序，拿回自己的產(chǎn)權和相應的賠償。

 

但與此同時，法院在萬朋商城1層張貼出一份公告，聲明由于債務糾紛問題，要對北京京徽消防工程技術服務有限公司（下文稱“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未來或將對萬朋若干樓層及商鋪進行估價拍賣，這個新出來的債權人和法院的告示讓很多業(yè)主一下亂了陣腳。

 

原來，自2011年起，業(yè)主們與法人同為杜斌的萬朋和京徽消防先后簽訂了《商鋪經(jīng)營權轉讓合約》及《租賃協(xié)議》。第一份合約約定由業(yè)主認購位于北京市東城區(qū)永定門外大街128號的萬朋商城3-5層商鋪（以下簡稱“涉案商鋪”）的30年經(jīng)營權，每位業(yè)主均足額支付了經(jīng)營權總價款。第二份協(xié)議則約定業(yè)主將其擁有經(jīng)營權的商鋪交由萬朋代租，由萬朋支付業(yè)主租金并按購買金額的7%返利，半年一付且提前6個月預付。

 

然而自2014年4月起，萬朋開始以各種理由拒付業(yè)主租金，雖經(jīng)業(yè)主多次催告和溝通，但萬朋仍然以各種理由拒付租金，業(yè)主雖多方奔波，事情卻仍未得到解決，業(yè)主紛紛將萬朋訴至法院，有的要求退掉商鋪，有的要求與萬朋解除《租賃協(xié)議》，將商鋪騰退并返還業(yè)主，有的要求萬朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求萬朋支付延付租金的違約金。

 

而此時法院貼出的一紙告示，不禁讓業(yè)主們擔心自己的投資可能會有打水漂的危險。

 

此外，業(yè)主魏先生還告訴《經(jīng)濟》記者，此前業(yè)主找萬朋解決問題時，其法人杜斌遲遲未出現(xiàn)，后來杜斌對業(yè)主說其在外地的產(chǎn)業(yè)也出了問題，一直被當?shù)毓矙C關留下解決問題所以才沒能現(xiàn)身。

 

這令業(yè)主們的擔憂雪上加霜。

 

尋找新出路 危機求機遇

 

面對這種情況，很多業(yè)主都慌了陣腳，舊問題未解決又出現(xiàn)新狀況。

 

對此，國脈律師事務所律師包樹良向《經(jīng)濟》記者表示，在法院已查封萬朋相關樓層并打算在未來估價拍賣的情況下，業(yè)主們應該盡快到法院提出執(zhí)行異議申請書。不論是在訴訟保全階段進行的查封，還是最終定案情況下進行的查封，業(yè)主為了維護自身的利益都應該親自前往法院問詢一下，看到底誰是新的債權人，到底萬朋欠該債權人多少錢，以及杜斌名下到底有多少資產(chǎn)。

 

包樹良分析稱，在目前近百位業(yè)主與萬朋糾紛未能解決的情況下，法院也很難順利完成拍賣程序，但是出現(xiàn)第三方債權人的情況應該引起廣大業(yè)主的重視，應避免進入不斷維權卻無實質進展的死胡同。

 

“雖然業(yè)主們的訴求各有不同，但業(yè)主應該抱起團來行使自己的權力，這樣才能變成更強的談判方來維護自己的利益。”包樹良如是說。

 

在此困境下，法院的通告也許可以視為一個機遇。“假設杜斌名下沒有財產(chǎn)，業(yè)主們就算給萬朋法人杜斌施加再大壓力，也很難達到業(yè)主的意圖。業(yè)主每天去杜斌辦公室聽萬朋方面反復講不履行的保證或聲明用處也并不大”，包樹良解釋稱，“現(xiàn)在既然已經(jīng)有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分產(chǎn)業(yè)，業(yè)主們在上訪維權、等待公安機關經(jīng)偵部門破案之外，還可以聯(lián)合起來擰成一股繩，通過法院了解或接觸萬朋的其他債權人，與那些債權人進行談判或討論拍賣萬朋資產(chǎn)之后各方所應得的賠償款項，以實際填補自身損失。”

 

對于想拿回經(jīng)營權的部分業(yè)主而言，包樹良認為，除了繼續(xù)走法律程序之外，也應該積極加入到業(yè)主委員會中，向法院提出執(zhí)行異議申請，只有這樣才能更好更快地維護自身權益。

 

業(yè)主應該盡快找準方向行動起來，因為若等到杜斌名下公司都資不抵債，即使業(yè)主手持再多勝訴狀，結果也不會樂觀。

 

“因為業(yè)主集體勝訴但拿不到一分錢的案例比比皆是。”包樹良表示，“例如北京一家著名的燈飾城，就是在承租人進行商鋪分租之后產(chǎn)生了法律糾紛，承租人在收取分租租金后將本該支付給出租人的錢款轉作其他投資，結果由于投資巨虧無力支付租金，使得分租人被停水斷電以致無法經(jīng)營。雖然通過集體訴訟出租人和分租人均被法院判定勝訴，但是由于承租人已經(jīng)資不抵債，確實無法進行足額賠償，導致分租人和出租人至今未能得到合理補償。”

 

教訓和警示

 

萬朋事件給讀者一個啟示：必須謹慎對待出售后立即返租的情形，杜絕拖欠拖租的狀況。類似于萬朋這種出售產(chǎn)權或經(jīng)營權，又以保證投資者回報率的方式將經(jīng)營權收回的地產(chǎn)商并不在少數(shù)。

 

地產(chǎn)商會將一個樓層分成幾平方米到幾十平方米不等的若干小單元出售給投資者，使其不必參與實際的租賃與經(jīng)營，投資者就能獲得較高的年回報率。但若想保持如此高的回報，承租人需要是很專業(yè)的經(jīng)營者，甚至需要成規(guī)模才行，在市場整體較好的情況下才有可能保證收益，如果租賃環(huán)節(jié)下游市場整體低迷，則很容易出現(xiàn)與萬朋類似的違約糾紛，比如在《經(jīng)濟》記者調查中發(fā)現(xiàn)萬朋商城4層僅有零星商鋪開張，而5層則根本處于混亂的停業(yè)狀態(tài)。因此投資人應該倍加關注承租人的背景及經(jīng)營管理公司的資質。

 

“廣告上經(jīng)常有各種創(chuàng)富傳奇，比如某人貸款購買了兩個鋪位，由于開發(fā)商負責租鋪，某人從交款那一刻開始以租養(yǎng)供，幾年后即可成為兩個鋪位的業(yè)主，在租金大于按揭款的情況下，還可以略有收入。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果投資者“貪心”，就會很容易被這種計算方式和故事所迷惑。投資期望回報是一種正常的心態(tài)，但是如果允諾的回報率太高，投資者首先就應該要多問幾個為什么。”

 

“萬朋這種售賣后返租的方式，其實也是能看到租約出售影子的”，包樹良介紹稱，這種做法最早出現(xiàn)在美國，后來流行于日本等地。在1996年前后，以許諾“售后包租、返本銷售”類似的投資方式開始出現(xiàn)在大陸樓市。當時我國房管部門對于這種銷售方式還沒有確切的規(guī)定，任何房子都可用這種方式出售，這讓很多不法商人有機可乘，而廣告上標榜的利潤又讓很多的投資者失去理智、盲目跟風，中了很多意在融資的開發(fā)商的圈套。

 

在市場紅火、空置率低的時期，售后包租的樓盤的確讓不少人覺得服了定心丸。但是矛盾很快出現(xiàn)，市場不景氣導致許多包租項目的承諾日后不能兌現(xiàn)，不良的開發(fā)商甚至卷走了大量投資者的房款。由此，2001年6月1日起開始實施的《商品房銷售管理辦法》，指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

當年很多吃過虧的投資者現(xiàn)在看到變相的帶租約出售的銷售方式，還是會心驚膽跳。而此次萬朋也是鉆了市場的空子，結合萬朋之前接受采訪時對《經(jīng)濟》記者說其有一批法律顧問的表述，或許正是萬朋雇傭的律師團巧妙地幫其規(guī)避了違法風險。

 

專家給意見

 

租售前要進行各方面調查，使風險最小化

 

《經(jīng)濟》記者調查發(fā)現(xiàn)，類似案件在我國雖說算不上頻發(fā)，但在涉及房屋租賃的案件中，這種商鋪租賃糾紛案件量卻又實實在在地占了很大比例。

 

由于商鋪的租金較高，而且租賃期限一般在3年到5年，投入資金成本后的回收期長，因此除案件標的額比較高外，產(chǎn)生糾紛的機率也比較大。

 

包樹良總結稱，商鋪租賃糾紛主要由以下幾方面原因造成：其一，近年來商鋪投資較為火爆，投資者可能匆忙將商鋪出租后，才發(fā)現(xiàn)商鋪并未達到使用要求，導致租賃合同無法履行；其二，租賃雙方在合同中可能由于疏忽未對租金支付方式約定明確，致使合同履行過程中發(fā)生糾紛；其三，也有可能因為除租金外，租賃期間產(chǎn)生的其他費用約定不明，導致合同履行后產(chǎn)生糾紛。

 

而新開發(fā)商鋪出問題的情況相對較多。“很多承租人簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，房屋水、電、暖等附屬設施不健全，導致無法正常使用，因此產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生糾紛，對雙方來說都會產(chǎn)生損失，而實際上，這些問題完全可以事前避免。”包樹良稱。

 

張大偉也向《經(jīng)濟》記者表示，對承租人而言，事前要檢查商鋪的配套設施和附屬設施、商鋪物業(yè)管理情況、投入成本的回收期合理預估等。如果在租賃前多加考慮這些，就可以幫助減少租后的糾紛。“由于個人投資者可能不具備專業(yè)技能或經(jīng)驗，為避免類似糾紛的發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請專業(yè)人士查驗租賃房屋是否具備開展經(jīng)營項目的硬件條件，并應事先約定好雙方各自的責任，以便自己的權利得到更好的保護。”

 

具體而言，可以通過規(guī)范合同、明確租金及其他費用的支付方式確定雙方的權利義務，并督促合同順利履行。

 

此外，張大偉認為，投資前還應該了解投資項目所在城市及區(qū)域的規(guī)劃。“城市規(guī)劃是各地政府對未來發(fā)展的遠景描畫，可能會改變未來城市在空間上的格局，也會使某些市場由此變得繁榮或冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性因素，否則一鋪非但養(yǎng)活不了三代，反而會成為三代人的負擔。”

 

同時，投資人在購買商鋪時應提前做好調研，由于商鋪投資主要靠租金回本賺錢，所以明確市場基本走向是必修課。“投資者應該了解所投資商鋪周邊類似鋪面的租金歷史波動情況，并應對未來租金有一個合理預判，只有這樣才能相對準確地估算出商鋪價值。其實在購買較大商鋪前，還應預估承租行業(yè)未來的行情，以確定是否可以穩(wěn)定持續(xù)地收取租金。”張大偉說。

 

包樹良說，“我國房地產(chǎn)開發(fā)商遍地，數(shù)量極多。有的開發(fā)商為了賺錢，會在廣告上肆無忌憚地抬高身價。因此，投資者應該著重選擇成熟地段投資以降低風險。”成熟商圈相較于偏遠地區(qū)，在客流量方面是更有保障的。雖然偏遠地區(qū)的商鋪價格稍低，有升值空間，但若客流量無法得到保障，或商鋪承租者經(jīng)營只是為了滿足周邊居民基本需求，其租金承受能力會普遍較低，很難高效實現(xiàn)投資價值。

 

最后，張大偉稱，除非投資者考慮未來將商鋪再行出售獲利，否則應該認真考慮挑選優(yōu)質租戶，并盡量簽署長期合同，不能只關注短期租金收益。“租戶的行業(yè)、資質、背景以及履約能力都應該是投資人的關注點。承租后違法亂紀、擅自改動甚至毀壞單元結構、無法按時繳租金的承租人，帶給投資者的將會是永遠的痛。”