2015年上半年?yáng)|莞樓市走上快速發(fā)展通道，別墅產(chǎn)品成交突出，增幅明顯大于去年。

 

■樓市半年報(bào)告

又到半年盤(pán)點(diǎn)時(shí)。在一系列政策利好刺激之下，2015年上半年?yáng)|莞樓市快速由冷轉(zhuǎn)暖，走上高速發(fā)展的通道，住宅成交從春節(jié)淡季17.42萬(wàn)平方米的低點(diǎn)起飛，實(shí)現(xiàn)3月51.37萬(wàn)平方米、4月74.71萬(wàn)平方米、5月95.48萬(wàn)平方米、6月99.5萬(wàn)平方米步步高升態(tài)勢(shì)，上半年住宅成交400萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷年同期新高。

 

二手房方面，二手網(wǎng)簽量也呈節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)。其中，在2015年6月，東莞的二手網(wǎng)簽更是達(dá)到4097套，創(chuàng)2013年8月份以來(lái)單月的最高值。而從今年上半年來(lái)說(shuō)，政策刺激，對(duì)買(mǎi)家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市資金的流入，使得二手交投逐步好轉(zhuǎn)。

 

樓市成交方面節(jié)節(jié)高的同時(shí)，土地市場(chǎng)卻依舊延續(xù)去年下半年的頹勢(shì)，供求低迷格局未能根本扭轉(zhuǎn)。從土地供應(yīng)來(lái)看，上半年?yáng)|莞土地供應(yīng)66宗地塊，占地面積312.13萬(wàn)平方米，比2014年同期減少5.77%。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好東莞土地市場(chǎng)下半年的表現(xiàn)，土地市場(chǎng)供應(yīng)缺口加大，預(yù)計(jì)下半年政府加快推地節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地需求也將集中釋放，土地交易量有望升溫。品牌開(kāi)發(fā)商將會(huì)在下半年尋找機(jī)會(huì)獲得合適地塊，增加土地儲(chǔ)備以支撐完成全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

 

臨深片區(qū)領(lǐng)跑 去庫(kù)存步伐加快

 

新房市場(chǎng)

 

在東莞樓市歷史上所有上半年有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)以來(lái)，今年上半年的月度成交連續(xù)4個(gè)月同比及環(huán)比均同時(shí)增加，在歷史上第一次出現(xiàn)。

 

6月量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高。6月東莞住宅簽約面積約99.5萬(wàn)平方米，這是東莞歷史上第一次月度成交達(dá)“百萬(wàn)”，6月住宅均價(jià)約10088元/平方米，史上第一次月度“破萬(wàn)”。

 

中原地產(chǎn)東莞市場(chǎng)研究總監(jiān)車(chē)德銳表示，第二季度成交的大幅反彈主要?dú)w功于“3·30”政策的刺激，壓抑多年的換房需求得以釋放，樓市信心得到大幅提升。2015年第二季度東莞住宅簽約面積約267萬(wàn)平方米，環(huán)比第一季度大幅增加1.06倍，同比去年大幅增加1.32倍。

 

成交向品牌房企集中。上半年前十房企中，全國(guó)品牌房企占六成，全市約有220個(gè)房企有商品房成交，即4.5%房企數(shù)量占據(jù)了市場(chǎng)54%的份額。而2014年上半年前十房企市場(chǎng)占有率約44%，即今年品牌房企市場(chǎng)份額提升了10個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市商品房成交額同比增72%，而萬(wàn)科、保利、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、恒大、光大等前十房企總額則同比增108%，明顯快于全市平均水平。

 

上半年的熱點(diǎn)樓盤(pán)主要分布于臨深片區(qū)及松山湖片區(qū)。從全市住宅簽約前10名樓盤(pán)來(lái)看，主要分布于臨深片區(qū)及松山湖片區(qū)，如鳳崗、黃江、樟木頭、虎門(mén)、長(zhǎng)安、松山湖等。市區(qū)無(wú)一樓盤(pán)上榜。熱點(diǎn)樓盤(pán)以品牌房企為主。前十樓盤(pán)房企包含萬(wàn)科、碧桂園、保利等品牌房企，約占一半份額。從市區(qū)住宅簽約前10名樓盤(pán)來(lái)看，南城占六席，東城占兩席，莞城和萬(wàn)江分別占一席。

 

今年上半年，大戶(hù)型樓盤(pán)成交表現(xiàn)突出。市區(qū)前十樓盤(pán)中，主力戶(hù)型在120平方米以上的大戶(hù)型樓盤(pán)占6個(gè)。其中鼎峰源著在市區(qū)大戶(hù)型樓盤(pán)中表現(xiàn)最突出，以約5億元的業(yè)績(jī)市區(qū)排名第三。

 

同時(shí)，公寓開(kāi)發(fā)遇冷，供應(yīng)處低谷。上半年70平方米以下戶(hù)型供應(yīng)比重僅5%，處于歷史低谷，反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)東莞公寓的市場(chǎng)預(yù)期較低，開(kāi)發(fā)意愿較小。剛需產(chǎn)品70-120平方米大幅供應(yīng)。2015年上半年?yáng)|莞70-120平方米剛需產(chǎn)品供應(yīng)比重達(dá)73%，創(chuàng)歷史最高值。其中101-120平方米戶(hù)型增加明顯，比重達(dá)20%.141平方米以上大戶(hù)型供應(yīng)大幅銳減。上半年140平方米以上大戶(hù)型供應(yīng)比重僅11%，創(chuàng)歷史低谷。臨深片區(qū)成交量支撐東莞半邊天。從上半年住宅成交前十區(qū)域來(lái)看，基本上以臨深片區(qū)為主，其次為市區(qū)和松山湖片區(qū)。前十區(qū)域占市場(chǎng)份額達(dá)65%，而在2014年份額僅52%，反映了上半年區(qū)域集中化程度加深。

 

上半年?yáng)|莞住宅庫(kù)存總量及去庫(kù)存時(shí)間連續(xù)4個(gè)月同時(shí)下滑，截至6月底住宅庫(kù)存僅492萬(wàn)平方米，按照上半年的去化速度，去庫(kù)存時(shí)間僅需7.4個(gè)月，去化壓力較小，房?jī)r(jià)受支撐。房企去存壓力降低，目前市場(chǎng)已處于新貨缺貨的階段，下半年預(yù)計(jì)會(huì)有眾多新盤(pán)入市。

 

別墅產(chǎn)品成交突出，增幅明顯大于去年。在國(guó)家支持改善型需求政策之下，也推動(dòng)了別墅客戶(hù)入市，別墅行情也較為火爆，2015年上半年別墅共成交1523套，合計(jì)面積45.6萬(wàn)平方米，同比上漲120%，主要是保利生態(tài)城、南部灣萬(wàn)科城、錦繡山河、金地城南藝境、萬(wàn)科棠樾等項(xiàng)目所貢獻(xiàn)。

 

瑞峰地產(chǎn)東莞市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲表示，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策不斷出臺(tái)。2015年?yáng)|莞下半年經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)支持政策將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，尤其產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將會(huì)不斷涌現(xiàn)。同時(shí)，樓市成交保持高溫態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有一定漲幅。2015年下半年?yáng)|莞樓市將會(huì)延續(xù)上半年的火爆，成交量仍將可觀，住宅成交預(yù)計(jì)超過(guò)400萬(wàn)㎡；均價(jià)方面，預(yù)計(jì)會(huì)有小幅的漲幅，將會(huì)在9500元/㎡分界線(xiàn)左右運(yùn)行。下半年，新盤(pán)上市量增加 預(yù)計(jì)有30個(gè)新盤(pán)入市松山湖和臨深片區(qū)將是重點(diǎn)。

 

實(shí)際上2015年上半年?yáng)|莞樓市主要是去庫(kù)存，以舊盤(pán)加推為主力，純新盤(pán)入市量有限。下半年新盤(pán)量將會(huì)大幅增加，新盤(pán)主要集中在松朗片區(qū)及臨深片區(qū)，或?qū)⑹菛|莞樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。下半年純新盤(pán)預(yù)計(jì)入市有30個(gè)左右，如中心城區(qū)：嘉宏錦園、皇馬酈宮等；松朗片區(qū)：光大山湖城、振業(yè)松湖雅苑、中央盛景、天麟時(shí)代廣場(chǎng)、碧桂園天匯、翔龍御湖居等；臨深片區(qū)：中央豪庭、水榭蘭亭、碧桂園翡翠灣、華桂園等。

 

改善型成交比例明顯上升

 

二手房

 

進(jìn)入2015年，東莞的二手網(wǎng)簽量呈節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)。據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)的二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年二手網(wǎng)簽為18373宗，較去年下半年上升9.8%，較去年上半年更是上升12.1%，是近年來(lái)網(wǎng)簽量第二大的一個(gè)上半年，僅次于成交活躍的2013年同期。其中，在2015年6月，東莞的二手網(wǎng)簽更是達(dá)到4097套，創(chuàng)2013年8月份以來(lái)單月的最高值。而從2015年上半年來(lái)看，政策刺激對(duì)買(mǎi)家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市資金的流入，使得二手交投逐步好轉(zhuǎn)。

 

價(jià)格方面，東莞的二手住宅成交均價(jià)一直都保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年的二手住宅成交均價(jià)為8225元/平方米，環(huán)比下滑4%，同比上升2.8%，整體波動(dòng)不大。業(yè)主的心態(tài)則大多較平穩(wěn)，叫價(jià)堅(jiān)挺，議價(jià)空間有限。

 

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在2015年上半年，東莞的首次置業(yè)者比例首次下滑到只有62.1%的低位，該類(lèi)買(mǎi)家主要是選擇總價(jià)72萬(wàn)/套左右的兩房單位，如景湖春曉、怡豐都市廣場(chǎng)等。而相較于首次置業(yè)者比例的下降，改善型買(mǎi)家的成交比例則明顯上升，達(dá)34%，在上半年成交量前十的樓盤(pán)中，花樣年君山、東駿豪苑、中信陽(yáng)光澳園等就受到這些改善需求買(mǎi)家的關(guān)注，且當(dāng)中接近八成以按揭付款方式購(gòu)房，房貸政策對(duì)市場(chǎng)的刺激開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。

 

從買(mǎi)家成交單價(jià)來(lái)看，在2015年上半年整體市場(chǎng)成交當(dāng)中，以8000-10000元/平方米的單價(jià)段成交為主，該占比達(dá)50%，較以往有了顯著增加。

 

另一方面，東莞的樓市成交一直以在東莞生活工作多年的外地人居多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，外地戶(hù)籍客戶(hù)成交占比達(dá)75%，較2014年下半年的64%明顯增加。這與東莞樓價(jià)穩(wěn)定、對(duì)比周邊高樓價(jià)城市其尚處于價(jià)格洼地有關(guān)。尤其是近期樓市火爆的深圳外溢客戶(hù)需求持續(xù)旺盛，且廣東自貿(mào)區(qū)掛牌，虎門(mén)長(zhǎng)安納入泛自貿(mào)區(qū)生活圈，軌道交通R2線(xiàn)即將開(kāi)通等，拉動(dòng)?xùn)|莞樓市的回暖，東莞逐漸成為熱門(mén)的居住地。

 

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著樓市成交回升，東莞一手新貨的庫(kù)存壓力將得到進(jìn)一步緩解。而且政策環(huán)境預(yù)期寬松，半年內(nèi)2次降準(zhǔn)、3次降息，一年期貸款利率及公積金利率已降至歷史低位，資金的流動(dòng)性增加，直接降低了購(gòu)房者購(gòu)房成本，進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求，尤其是改善需求買(mǎi)家在政策的利好下，加緊入市的步伐，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞二手交投仍會(huì)保持月均3000宗以上的良好水平。價(jià)格方面，雖然整體樓市好轉(zhuǎn)，但在一手去庫(kù)存的大環(huán)境下，東莞的樓價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅飆升的情況，樓價(jià)仍將以穩(wěn)定為主。

 

下半年將迎來(lái)布局良機(jī)

 

土地市場(chǎng)

 

在多重利好疊加效應(yīng)下，上半年新房市場(chǎng)快速回暖反彈。但東莞土地市場(chǎng)依舊延續(xù)去年下半年的頹勢(shì)，供求低迷格局未能根本扭轉(zhuǎn)。從土地供應(yīng)來(lái)看，上半年?yáng)|莞土地供應(yīng)66宗地塊，占地面積312.13萬(wàn)平方米，比2014年同期減少5.77%，比2013年同期減少3.36%。其中，商住地供應(yīng)占地面積50.36萬(wàn)平方米，比2014年同期減少56.73%，比2013年同期減少11.59%。

 

東莞市國(guó)土交易網(wǎng)站的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞土地成交占地面積218.67萬(wàn)平方米，比2014年同期減少31.6%，同比2013年減少32.2%。其中，商住地占地面積成交43.75萬(wàn)平方米，比2014年同期減少52.96%，比2013年同期減少23.2%。土地成交受到供應(yīng)緊缺制約，成交低迷乏力。上半年整體土地成交金額42.64億元，同比2014年同期減少51.33%，同比2013年減少14.75%，其中，商住地成交金額29.37億元，同比2014年減少42.34%，同比2013年增長(zhǎng)1.74%，土地財(cái)政收益下滑。

 

價(jià)格方面，商住地樓面地價(jià)3090元/平方米，比2014年同期上升31.11%，比2013年同期上升28.79%，地價(jià)上漲動(dòng)力增強(qiáng)，地價(jià)持續(xù)走高。

 

上半年?yáng)|莞商住地和商業(yè)用地的供應(yīng)量十分低迷，商住地更是下滑至近十年同期的低位。車(chē)德銳分析介紹，政府推地上深度放緩，主要基于兩點(diǎn)考慮，一是過(guò)去東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)放量，土地供應(yīng)指標(biāo)已超出供應(yīng)計(jì)劃，政府惜售土地資源。二是人口紅利淡去，居民住房需求萎縮，政府控制城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，平衡樓市供求關(guān)系，推地謹(jǐn)慎。三是政府縮減存量地供應(yīng)，企圖加快推進(jìn)三舊改造。下半年?yáng)|莞土地市場(chǎng)將迎來(lái)推地契機(jī)，主要幾個(gè)支撐點(diǎn)：其一，政府財(cái)政壓力，需要加快推地步伐增加財(cái)政收入。其二，2014年以來(lái)東莞土地供應(yīng)快速放緩，供應(yīng)緊缺的局面加劇，局部區(qū)域新房市場(chǎng)已出現(xiàn)供不應(yīng)求。平衡區(qū)域樓市供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府需要及時(shí)補(bǔ)充土地對(duì)接需求。其三，宏觀環(huán)境好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)預(yù)期信心增加，拿地積極性高，這也是政府推地的重要契機(jī)。其四，廣深客加速外溢，對(duì)接廣州、深圳客的局部區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展新機(jī)遇，東莞可順勢(shì)加推地塊。

 

土地市場(chǎng)供應(yīng)缺口加大，下半年政府加快推地節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地需求也將集中釋放，土地交易量有望升溫。品牌開(kāi)發(fā)商將會(huì)在下半年尋找機(jī)會(huì)獲得合適地塊，增加土地儲(chǔ)備以支撐完成全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但東莞土地低迷的局面難以根本扭轉(zhuǎn)，低位行情將成為市場(chǎng)新常態(tài)，一方面是由于土地供應(yīng)緊缺所致，另一方面區(qū)域發(fā)展極不平衡，對(duì)于相對(duì)落后的三類(lèi)鎮(zhèn)區(qū)，實(shí)力房企不敢輕易布局，缺乏熱門(mén)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)交易氛圍趨于平淡。