■中國在第一層面的觀察和分析判斷上，整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進低平發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復(fù)興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納4億左右的人陸陸續(xù)續(xù)從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。

 

■到目前為止，總體而言，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經(jīng)在探底或回暖。對這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價長期曲線的基本模樣，我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn)，他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。今年很有希望在年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。

 

■房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調(diào)扣除第一單位，即所有的人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調(diào)節(jié)框架中的必要機制。總之，不能因為看到進入現(xiàn)代稅制可能感受到一些不愉快，就放棄和反對已經(jīng)啟動的現(xiàn)代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕社會的建設(shè)一定要經(jīng)受包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設(shè)的考驗。

 

當下領(lǐng)導(dǎo)人和各界都在運用著“新常態(tài)”這個概念，可以講它的“新”已經(jīng)非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規(guī)律地已經(jīng)過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長。從進入中等收入階段之后的發(fā)展狀況觀察，進入這個階段之后，所有的經(jīng)濟體都是從高速落入中高速。如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質(zhì)量，是這個階段的實質(zhì)問題。中國現(xiàn)時“新”的特征已經(jīng)無可爭議，但比較直率地說，“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。

 

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%。雖然我們不要太在意經(jīng)濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看必須承認，不僅經(jīng)濟在繼續(xù)下行，而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態(tài)。

 

新常態(tài)的“常”所要實現(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟增長質(zhì)量提升，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。這種“由新到常”的轉(zhuǎn)變完成探底之后，要使整個經(jīng)濟在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的態(tài)勢對接盡可能長的增長平臺期，提質(zhì)升級是最關(guān)鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關(guān)口，影響市場預(yù)期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。

 

在這個時候，如何抓住實質(zhì)問題，又統(tǒng)籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調(diào)宏觀調(diào)控的定力、底氣，讓市場充分起作用；另一方面，必須高度關(guān)注市場的狀態(tài)，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩(wěn)增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調(diào)動產(chǎn)能潛力增加有效供給，即可以使人民群眾得實惠、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化質(zhì)量提高和增加長期發(fā)展后勁的投資。

 

這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，在“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生、護生態(tài)、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個一個進入全局協(xié)調(diào)的聰明投資項目——這些項目中當然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系，優(yōu)化結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

 

房地產(chǎn)

 

分化調(diào)整，但總體健康

 

我們面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因為很明顯，中國現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

 

總體說來，中國在第一層面的觀察和分析判斷上，整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進低平發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復(fù)興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納4億左右的人陸陸續(xù)續(xù)從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

 

當然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展中熱度非常高，住房均價一路往上走，當時感受是“越調(diào)越熱，越調(diào)越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉(zhuǎn)向了？我們現(xiàn)在可以評價一下我國在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。

 

我一向強調(diào)，去年年初以來非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)進入崩盤的過程，以及整個房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言），出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點?，F(xiàn)在我們完全可以證明：對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來說，總體而言是只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間。

 

現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來我所稱的房地產(chǎn)市場調(diào)整與分化，在演變過程中總體來說是健康的，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍自去年以來已經(jīng)不復(fù)存在了。從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問題了。

 

這種調(diào)整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程中會更好地使全社會方方面面認知：房地產(chǎn)是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應(yīng)有作用，是要構(gòu)建公平的市場，而政府要以調(diào)控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居，托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導(dǎo)中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認識和順應(yīng)這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市）、分市（同樣是二三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關(guān)鍵）、分類型（如學區(qū)房還是非學區(qū)房），大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會在我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認識。

 

政策

 

適應(yīng)性調(diào)整旨在讓市場充分起作用

 

在第二層面上，經(jīng)濟下行房地產(chǎn)市場分化這個大背景下，我所討論的是針對房地產(chǎn)的景氣下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更多地傾向于對現(xiàn)在政府的主要動作可以稱為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。

 

這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應(yīng)性調(diào)整：

 

第一，我認為各個地方因地制宜地逐步取消限購?fù)耆衅浔匾Ｈ绻Q為這是“救市”，我更愿意稱為在考慮市場下行中幫助它更合理恢復(fù)常態(tài)的同時，把有很大負作用的權(quán)宜之計消化掉。當年有關(guān)部門表了態(tài)：限購是不得已的權(quán)宜之計——既然是權(quán)宜之計，如今其所對應(yīng)的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應(yīng)當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購?fù)耆斜匾驗槿∠艘膊粫霈F(xiàn)泡沫化，只會是使市場更好起作用?，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)均等化方面的能力，仍然不能很好適應(yīng)人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)?？傮w來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

 

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展。但近年在當?shù)刭彿康娜?，大量為非本地的居民，從外地、特別是從東北區(qū)域涌進來大批的購房者，在當?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū)。他們認為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不想在放開之后使更多的外地人進入三亞購房，希望從長考慮引導(dǎo)優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。

 

還有，我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認定，放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規(guī)律。

 

這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權(quán)”上的自由選擇。信貸方面在不用擔心市場瘋炒的情況下，應(yīng)該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產(chǎn)市場總體導(dǎo)向的。

 

另外首付的比重在調(diào)低，也有必要。因為大家已經(jīng)比以前更好認識了市場的風險，更理性地在作判斷，這時候適當降低一些首付的比重，比如降到40%，實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。我作為研究者，認為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應(yīng)該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

 

再說到財稅，我注意到相關(guān)交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。而且實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

 

前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應(yīng)該助力于市場起更多作用?？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更好流動。按照市場機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。

 

樓市調(diào)整

 

年內(nèi)大部分城市可完成探底

 

在對政策調(diào)整作肯定之后，我要說的第三層面看法，是在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場，不可避免還要跟著完成調(diào)整。在這種情況下，我們一方面對房地產(chǎn)市場要有它長遠發(fā)展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場當期還在繼續(xù)下行中，對底部的分析判斷是有必要的。

 

說一下我的觀察：整個中國房地產(chǎn)市場如果以均價為標志看它的熱度和景氣水平，最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了，2014年下半年傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬元/平米，近乎崩盤式地落到2.2萬元/平米而終于企穩(wěn)，這是一個好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別（鄂爾多斯也不能和溫州相提并論）。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間可用資金（游資），在前面若干年沒有支持實體經(jīng)濟而是出去用于“炒房團”，后來還炒作綠豆、大蒜，后來綠豆等也炒不成了，世界金融危機沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以，在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。溫州雖然還會有一個很痛苦的復(fù)蘇過程，但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

 

另外一端看北京：去年“十一”長假之后，北京這種高端的代表出現(xiàn)其住房市場的交易放量，隨之一些中介機構(gòu)開始抬價。今年年初以來，北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。

 

所以，到目前為止，總體而言，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經(jīng)在探底或回暖。對這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價長期曲線的基本模樣，我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn)，他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。今年很有希望在年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。雖不排除有些城市還有壓力和局部的問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)，但總體而言，我們可以對基本的全景圖看得非常清楚?，F(xiàn)在就更不要相信“崩潰論”的說法。

 

房地產(chǎn)稅

 

躲不過，就必須正視

 

那么接下來在第四個層面上，基于前面的基本判斷以及信貸政策和稅收政策已有的調(diào)整鋪墊，我們還應(yīng)該做什么事情？我認為有這樣幾點：

 

第一，按照中央經(jīng)濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效的方針，積極的、擴張性的財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當?shù)厥关斦吡Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘问缴纤阗~是2.3%，樓繼偉部長特別強調(diào)了，實際算賬的水平，把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進進等因素算在一起，我們是2.7%左右，還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話，運行中適當增加財政政策的力度，應(yīng)是一個備選方案。

 

第二，對于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對保障房建設(shè)的支持，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面有一些具體機制，中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的、比過去清晰化的指導(dǎo)。比如說保障房建設(shè)要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要歸為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理；第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時候，形式上是租房，買了共有產(chǎn)權(quán)房也不能隨行就市去售出，但能很好滿足現(xiàn)實的需要。較低價的共有產(chǎn)權(quán)房，形式上正是有產(chǎn)權(quán)的，同時又不會產(chǎn)生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過去有些人借“經(jīng)濟適用房”的名義，拿到這樣的房子之后出售套利，為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實話實說共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房，就是不能進入市場交易，不會像以前的經(jīng)濟適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣，但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實需要，這都是值得肯定的。

 

第三，對PPP的支持和鼓勵。PPP不可能一哄而起一擁而上，現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設(shè)。近來已推出的政府關(guān)于PPP的文件都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，同時要加緊推進相關(guān)的法規(guī)建設(shè)與文件貫徹，還要做好培訓(xùn)、項目示范，以多種方式促進培養(yǎng)契約精神，這樣有助于在財政支持情況下，以積極、有效的PPP項目來建設(shè)保障房和小區(qū)開發(fā)乃至連片開發(fā)，更好地調(diào)整結(jié)構(gòu)和對應(yīng)全局發(fā)展中的資源配置優(yōu)化需要。

 

最后，我認為應(yīng)該積極抓住房地產(chǎn)稅的“配合立法”工作。今年政府預(yù)算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個改革事項配合立法的基本態(tài)度。三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應(yīng)該在全國兩會上看到怎樣對房地產(chǎn)稅正式啟動其人大立法程序，但估計是因為房地產(chǎn)市場仍然在調(diào)整分化過程中，需要有意把這個過程穩(wěn)一下，再觀察一下。

 

所以，現(xiàn)在的配合立法工作是有關(guān)部門在原來的思路上繼續(xù)形成設(shè)計框架，同時掌握節(jié)奏，未來還是必然對接到房地產(chǎn)稅一定要進入加快立法的過程。從時間表上看，按照中央的要求，應(yīng)該最晚于2017年全國兩會上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題了。房地產(chǎn)稅改革上，不動產(chǎn)登記制度的啟動已經(jīng)進行了很好的鋪墊。

 

最后要說一個觀點：大家已經(jīng)看到了政策寬松下房地產(chǎn)市場有可能回暖，有人評價政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產(chǎn)稅，很多人聽了之后不舒服。但我的觀點是：應(yīng)把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代社會、現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，我們就是要考慮讓社會成員、老百姓的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，那么試想我們能躲過個人所得稅嗎？這是一個現(xiàn)代社會的必然調(diào)節(jié)機制，我們必須正視這個對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排——個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，其中的房地產(chǎn)稅也是這樣。以后在經(jīng)濟和市場總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產(chǎn)稅立法后，跟著的將是先富起來的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對國庫做些貢獻，但也不會對這些社會成員傷筋動骨，不會在這方面形成人們過不去的坎，它是國際經(jīng)驗早已經(jīng)表明的再分配概念下的適當調(diào)節(jié)。你收入提高了，就應(yīng)該購房，包括可以有第二套改善房，這是享受生活。為什么我們能夠在個人收入提高的過程中，實際上承擔起合理的個人所得稅和消費稅等的調(diào)節(jié)，而后面卻要斷然拒絕未來的財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)呢？這個道理應(yīng)該想通。

 

總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調(diào)扣除第一單位，即所有的人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調(diào)節(jié)框架中的必要機制?？傊?，不能因為看到進入現(xiàn)代稅制可能感受到一些不愉快，就放棄和反對已經(jīng)啟動的現(xiàn)代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕社會的建設(shè)一定要經(jīng)受包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設(shè)的考驗。