樓市迎來(lái)第五輪寬松？

 

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為 樓市后期或還將有放松政策繼續(xù)出臺(tái)

 

繼降息、京滬等地放松公積金住房貸款等四輪寬松政策后，上海又調(diào)整非滬籍購(gòu)房政策。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，向來(lái)具有方向標(biāo)意義的上海樓市此舉意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎第五輪寬松。

 

松綁  

 

上海調(diào)整非滬籍購(gòu)房政策 定向放松住房限購(gòu)政策

 

7月5日上海發(fā)布新政：對(duì)達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個(gè)人所得稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購(gòu)政策。此前的7月3日國(guó)家稅務(wù)總局也公布了“關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，決定不再要求相關(guān)人員提交贈(zèng)與公證材料。

 

對(duì)于一系列涉及房地產(chǎn)的寬松新政，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央政府一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。他將今年上半年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的多輪政策放寬歸納總結(jié)為第一輪：各地的松綁限購(gòu)政策；第二輪：央行的限購(gòu)政策調(diào)整及降息；第三輪：各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)；第四輪：兩會(huì)前后，開(kāi)始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。他認(rèn)為，從各地頻繁出臺(tái)的救市政策看，今年重點(diǎn)城市的銷(xiāo)量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jī)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。

 

土地

 

上半年一線城市 供地創(chuàng)新低 同比減三成

 

2015年上半年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市的土地出讓金銳減，合計(jì)總出讓11813宗土地，成交土地出讓金7021.7億，同比2014年同期的10890億下調(diào)幅度達(dá)到了35.5%。北上廣深等一線城市，土地出讓金也明顯減少，合計(jì)出讓金在2015年上半年只有1655.64億，比2014年同期的2605億下調(diào)了36%。

 

從土地供應(yīng)看，2015年來(lái)，一線城市不論是住宅土地，還是所有土地供應(yīng)都明顯銳減，但供應(yīng)的土地價(jià)格則出現(xiàn)了大幅度的上漲。以住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為16024元每平米，同比2014年的11863元每平米漲幅高達(dá)35%。土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致一線土地市場(chǎng)的爭(zhēng)搶持續(xù)出現(xiàn)。以北京為例：2015年前5個(gè)月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來(lái)近7年的同期新低。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，供應(yīng)減少，是全國(guó)主要城市出現(xiàn)成交減少的主要原因。包括北京等主要城市，雖然出讓土地大部分成交溢價(jià)率非常高，但因?yàn)閽炫仆恋孛黠@減少，造成了土地市場(chǎng)的人為降溫。目前，北京掛牌的只有12宗遠(yuǎn)郊區(qū)土地，處于歷史最低規(guī)模。一線城市和部分二線城市，地王持續(xù)頻繁出現(xiàn)。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫后，土地市場(chǎng)開(kāi)始火熱。

 

而包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。最近市場(chǎng)升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)，房企就積極爭(zhēng)搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。

 

成交

 

7家企業(yè)6月成交額環(huán)比漲226.3%

 

經(jīng)過(guò)“3·30政策”兩個(gè)多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢(shì)，一線城市房?jī)r(jià)全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長(zhǎng)，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個(gè)月新高。數(shù)據(jù)還顯示，一線城市累計(jì)簽約21萬(wàn)套，同期上漲了42.9%。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，6月公布的房企大部分業(yè)績(jī)上漲，7家企業(yè)合計(jì)6月成交額高達(dá)498.7億，環(huán)比5月的395億上漲幅度達(dá)到了226.3%，6月房企在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，整體市場(chǎng)表現(xiàn)樂(lè)觀，從上半年數(shù)據(jù)看，4家企業(yè)同比上漲，房企的數(shù)據(jù)越來(lái)越樂(lè)觀。

 

5到6月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月，住宅累計(jì)簽約26.5萬(wàn)套，再次突破5月創(chuàng)造的年內(nèi)成交記錄26萬(wàn)套。而從2015年上半年數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)成交明顯上漲，其中一線城市累計(jì)簽約21萬(wàn)套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場(chǎng)恢復(fù)的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。

 

后市

 

一線城市將成樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊

 

從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。2014年來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開(kāi)始繼續(xù)升級(jí)，預(yù)計(jì)后期更多的樓市救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。但因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對(duì)一二線城市相對(duì)影響較大，從三四線城市目前來(lái)看，整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。

 

后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息在下半年都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能性，地方政府的救市政策更是力度越來(lái)越大，購(gòu)房者入市的積極性可能提高。北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)了日光盤(pán)，一線城市的住宅用地供應(yīng)減少，這種情況下，一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。