2015年被譽(yù)為一線城市的“豪宅元年”，上半年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交價(jià)格普遍上漲，實(shí)屬罕見(jiàn)。

 

不過(guò)，在火爆的表象之下，“天價(jià)豪宅”的價(jià)格泡沫越來(lái)越大，開發(fā)商們也在擔(dān)憂下半年豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

 

今年以來(lái)，高端豪宅市場(chǎng)在放寬預(yù)售許可后，價(jià)格開始“任性”上漲，一盤更比一盤高。但事實(shí)上，卻存在報(bào)價(jià)虛高的情況，一些喊出10萬(wàn)元、20萬(wàn)元每平方米的“天價(jià)”豪宅項(xiàng)目，大多數(shù)房源的真實(shí)成交價(jià)格在8萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米。

 

多位業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言，許多豪宅項(xiàng)目喊出“天價(jià)”目的在于自我拔高，但在實(shí)際銷售過(guò)程中，定價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米會(huì)是一個(gè)難以逾越的門檻。

 

豪宅成交“亮瞎眼”

 

不可否認(rèn)，一線城市的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“盛夏”。

 

位于北京北五環(huán)的聯(lián)排別墅潤(rùn)澤墅郡項(xiàng)目，目前是現(xiàn)房在售，該項(xiàng)目是老盤后期，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱該項(xiàng)目此前歷史價(jià)格發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目2012年9月份開盤時(shí)的價(jià)格為1700萬(wàn)元/套。此后一路水漲船高，目前的總價(jià)已漲到2700萬(wàn)元/套起，最高價(jià)3500萬(wàn)元/套。

 

盡管項(xiàng)目首期與后期產(chǎn)品可能存在產(chǎn)品升級(jí)以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同，但不到3年的時(shí)間，單套總價(jià)上漲1000萬(wàn)元，令人咋舌。

 

更令人不解的是，在如此高價(jià)下，銷售勢(shì)頭卻反而非常好。據(jù)潤(rùn)澤墅郡銷售總監(jiān)吳優(yōu)稱，僅最近兩周，項(xiàng)目就已成交14套房，共3.8億元的交易額。

 

上海的知名豪宅湯臣一品在2015年上半年也賣出了2套“天價(jià)豪宅”，其中6月19日成交一套總價(jià)達(dá)2.4億元的房產(chǎn)，成為上海成交總價(jià)最貴的“天價(jià)豪宅”項(xiàng)目。

 

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，僅2015年上半年上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上“天價(jià)豪宅”就賣出194套左右，大幅超出近5年132的年均套數(shù)，火爆程度可以說(shuō)是“亮瞎眼”。

 

此外，廣州單價(jià)豪宅項(xiàng)目成交量亦達(dá)到最近6年來(lái)的峰值。

 

據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，5月深圳活躍的豪宅共有22個(gè)項(xiàng)目成交，總成交量達(dá)9.64萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增加81%，接近去年同期的5倍。

 

總價(jià)越高越不好賣

 

成交火爆的同時(shí)，供應(yīng)的集中則是下半年豪宅市場(chǎng)另一個(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。

 

北京南四環(huán)某去年才拿地項(xiàng)目如今也已經(jīng)開始前期預(yù)熱，打出“四環(huán)豪宅全球征名”的營(yíng)銷手法。而在朝陽(yáng)公園附近、中央別墅區(qū)等重點(diǎn)豪宅區(qū)域出現(xiàn)了隱匿多年的豪宅項(xiàng)目高調(diào)入市。   

 

在豪宅市場(chǎng)群雄逐鹿的背景下，如何能爭(zhēng)搶到有限的高端客群，產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、市場(chǎng)營(yíng)銷等等都將考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力。

 

“在北京，單套總價(jià)3500萬(wàn)元是豪宅銷售的‘一道坎’，單套總價(jià)在3500萬(wàn)元以下的樓盤，是具備走量條件的，我們稱之為‘高端剛需客’。而單套總價(jià)在3500萬(wàn)元以上的樓盤，總價(jià)越高，成交速度越慢，成交速度基本與成交總價(jià)成反比。”

 

吳優(yōu)分析，下半年，對(duì)于豪宅開發(fā)商來(lái)說(shuō)，遇到的最大困難還是高端客戶的基數(shù)有限，而競(jìng)爭(zhēng)的同類型樓盤越來(lái)越多。  

 

“現(xiàn)在很多樓盤動(dòng)輒拿擬售價(jià)說(shuō)事，其實(shí)那只是經(jīng)審批后允許賣到的最高價(jià)，而不是實(shí)際的成交價(jià)。”在吳優(yōu)看來(lái)，“天價(jià)豪宅”的購(gòu)房需求一直存在，特別是新興行業(yè)的高端客戶，他們的年齡層次會(huì)更年輕，對(duì)品質(zhì)和環(huán)境會(huì)要求更高，他們的眼光和審美也會(huì)更加苛刻。“如果產(chǎn)品沒(méi)有創(chuàng)新，銷售的壓力只會(huì)越來(lái)越大。”

 

首創(chuàng)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)劉卓認(rèn)為，目前的豪宅有兩種情況，一種是開發(fā)商“被豪宅”（指因?yàn)榈貎r(jià)高只能運(yùn)作豪宅產(chǎn)品），一種是因?yàn)殚_發(fā)商“資源占有”（指項(xiàng)目占有稀有資源）。“中關(guān)村一個(gè)70平方米的舊兩居室，也能賣豪宅的價(jià)格，是‘資源占有’導(dǎo)致的。另外，從利潤(rùn)率去評(píng)估，豪宅未必做到利潤(rùn)率和企業(yè)回報(bào)是最高的，所以能夠做豪宅的人是有相當(dāng)勇氣的，能扛得住風(fēng)險(xiǎn)、耐得住寂寞”。