在股市跌宕起伏、猶如坐過(guò)山車的6月，樓市交投熱度卻一路走高，更勝“紅五月”。據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月廣州二手房網(wǎng)簽量突破5000套，不但高于剛剛過(guò)去的“紅五月”，甚至超越“3·30新政”出臺(tái)后的4月。
6月樓市火熱的并非只有廣州。2015年上半年，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來(lái)同期最高水平。其中，5月50個(gè)代表城市住宅成交達(dá)到3191萬(wàn)平方米，6月成交則進(jìn)一步走高，成交超過(guò)3400萬(wàn)平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。
在成交量走高的同時(shí)，包括廣州、深圳在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)也不斷回暖。進(jìn)入7月，樓市是否將延續(xù)上半年的“慢牛”行情？此時(shí)入手購(gòu)房是否合適？在股市震蕩背景下買(mǎi)房會(huì)否成為資產(chǎn)保值增值的正確選擇？
物業(yè)暴漲百萬(wàn)元業(yè)主“反價(jià)”
案例
今年上半年，隨著政策利好與市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，不少城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格上漲、二手業(yè)主“反價(jià)”的案例。而伴隨股市的大幅震蕩，也出現(xiàn)了股民套現(xiàn)買(mǎi)房的故事。
據(jù)報(bào)道，在供應(yīng)量一直偏小的深圳，位于龍崗坂田一套房產(chǎn)在“3·30新政”后市場(chǎng)價(jià)格從350萬(wàn)元暴漲到450萬(wàn)元，從而引發(fā)了買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛。
這個(gè)案例中，因買(mǎi)方需要“賣(mài)一買(mǎi)一”，雖然在3月底已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但未能及時(shí)完成交易辦理過(guò)戶。隨著市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，賣(mài)方反悔拒絕交付。后來(lái)經(jīng)過(guò)通宵談判，最終雙方達(dá)成再加價(jià)36萬(wàn)元的方案，并由買(mǎi)方承擔(dān)過(guò)戶前的房貸。此后，由于支付方式上雙方未能達(dá)成一致，談判破裂，雙方又上演了一出強(qiáng)行收房與對(duì)薄公堂的“狗血?jiǎng)∏?rdquo;。
樓市回暖超預(yù)期，一方面引發(fā)了上述“業(yè)主反價(jià)”的故事，另一方面也推動(dòng)著許多潛在購(gòu)房者的加速入市。而此前經(jīng)歷了一輪“牛市”的股市，也成為不少人買(mǎi)房的助力。
廣州白領(lǐng)張小姐就是這樣下手買(mǎi)房的。張小姐老家在韶關(guān)，父母都是當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員。去年底以來(lái)，股市迎來(lái)一波大幅上升，張小姐父母在股市中有了不小的收益。
此時(shí)，張小姐已經(jīng)碩士研究生畢業(yè)兩年，并留在廣州一家國(guó)企工作。隨著工作穩(wěn)定下來(lái)，買(mǎi)房提上了議事日程。今年5月，看著樓市日漸紅火，張小姐和父母都開(kāi)始有些著急，便加快了看房步伐。同時(shí)，股市震蕩也讓張小姐的父母下定決心，賣(mài)掉了一部分持有多年的股票套現(xiàn)。
6月底，在看了一個(gè)多月房子之后，張小姐和父母最后選定了天河區(qū)車陂一個(gè)新樓盤(pán)，90多平方米的三房戶型均價(jià)3萬(wàn)元左右。按照首套房貸三成計(jì)算，張小姐的首付在100萬(wàn)元左右。父母股票套現(xiàn)的現(xiàn)金支付首付款后還有一點(diǎn)盈余，正好用作裝修。
“算是踩點(diǎn)踩得還比較準(zhǔn)吧，再不買(mǎi)房，價(jià)格繼續(xù)漲的話就買(mǎi)不起了。”張小姐說(shuō)。
35.69%受訪者計(jì)劃半年內(nèi)買(mǎi)房
調(diào)查
日前，騰訊大粵網(wǎng)、廣東省房協(xié)、合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合開(kāi)展了名為“2015房?jī)r(jià)去哪兒？”的今年上半年樓市住房需求的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查。雖然這類網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查因受訪者代表性問(wèn)題，并不能全面準(zhǔn)確反映真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。但對(duì)想了解當(dāng)下潛在購(gòu)房者心理的投資者，也不失為一個(gè)參考。
截至7月5日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，參與調(diào)查的潛在購(gòu)房者中，最多的年齡段為30-39歲，達(dá)到51.81%，第二多的是20-29歲，達(dá)到24.51%；其中接近一半（44.57%）為首次置業(yè)，近三成（32.57%）為第二次置業(yè)，顯示出購(gòu)房主力仍是“剛需”的年輕人群體。與之相印證的是，選擇90平方米以下的人最多，達(dá)到44.08%，選擇90-120平方米的也達(dá)到28.95%。
盡管這些潛在購(gòu)房者主流是自住和改善型的“剛需”群體，但從受訪者的選項(xiàng)分析，住房作為“保值增值”資產(chǎn)的觀念依舊深入人心。
如選項(xiàng)高度分散的“購(gòu)房時(shí)主要考慮的前三個(gè)因素”中，9.99%的人買(mǎi)房時(shí)會(huì)考慮“有升值潛力”，這一比例僅次于以11.18%并列第一的“交通便利”和“周邊配套完善”，甚至超過(guò)了“有優(yōu)質(zhì)學(xué)位”（9.82%）。
從收入和預(yù)算來(lái)看，這一群體的購(gòu)買(mǎi)力并不差。調(diào)查顯示，這些潛在購(gòu)房者的家庭月收入在1.5萬(wàn)元以上的合計(jì)占比為53.46%，超過(guò)了半數(shù)；對(duì)于購(gòu)房單價(jià)的預(yù)期，高達(dá)32.24%的人能接受單價(jià)3萬(wàn)元以上，25.16%的人計(jì)劃購(gòu)房單價(jià)為2—3萬(wàn)元，合計(jì)共有近六成潛在購(gòu)房者能夠接受單價(jià)2萬(wàn)元/平米以上的房子。
對(duì)于計(jì)劃購(gòu)房總價(jià)預(yù)算，選擇100—200萬(wàn)元的人最多，達(dá)到28.45%；選擇200—300萬(wàn)元的位居第二，為20.89%；但值得注意的是，如果將預(yù)算超過(guò)300萬(wàn)元的兩個(gè)選項(xiàng)（300—500萬(wàn)元/500萬(wàn)元以上）合并計(jì)算，這一群體的比重已經(jīng)達(dá)到32.07%，接近總數(shù)的三分之一。
在對(duì)所在城市下半年房?jī)r(jià)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)選項(xiàng)中，認(rèn)為會(huì)上漲的人占比合計(jì)達(dá)到63.49%?？梢哉f(shuō)，這一數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)“看多”的心態(tài)。
普遍看多的背景下，受到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)影響，潛在購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃顯得較為急迫。在購(gòu)房計(jì)劃中，有超過(guò)三成（35.69%）的人選擇在半年內(nèi)購(gòu)房，在所有選項(xiàng)中排在首位，比例也遠(yuǎn)超其他選項(xiàng)，而考慮“一到兩年內(nèi)購(gòu)房”和“兩年后購(gòu)房”的人合計(jì)不到一半。
商品房待售面積3年來(lái)首次減少
市場(chǎng)
今年上半年，受金融政策多重利好影響，資金面動(dòng)能再發(fā)力，加上各項(xiàng)住房政策的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度樓市持續(xù)升溫，成交量、價(jià)皆呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，個(gè)別一線城市甚至出現(xiàn)漲勢(shì)大超預(yù)期。
成交量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，5月末全國(guó)商品房待售面積6.57億平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少，也是自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。1-5月，全國(guó)商品房銷售額為24409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，也實(shí)現(xiàn)了自2014年以來(lái)首次同比正增長(zhǎng)。
而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來(lái)同期最高水平。
其中，今年一季度代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。二季度以來(lái)，央行進(jìn)行新一輪降準(zhǔn)降息政策，加之“3·30新政”效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)到3191萬(wàn)平方米，6月成交進(jìn)一步走高，成交超過(guò)3400萬(wàn)平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。
分城市來(lái)看，一線城市成交量提升尤其明顯。上半年一線城市月均成交量75萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)45%，絕對(duì)量也為近年來(lái)最高水平，其中6月成交超過(guò)100萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)近1倍；二線城市月均成交66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%；三線城市月均成交量31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.0%，增幅僅次于一線城市。
相比新房，二手房市場(chǎng)的成交增長(zhǎng)更為顯著。2015年1-5月，十大城市二手住宅累計(jì)成交37.42萬(wàn)套，較去年同期的27.61萬(wàn)套大幅增長(zhǎng)35.55%。其中5月單月成交9.74萬(wàn)套，創(chuàng)2013年4月以來(lái)單月最高成交紀(jì)錄。
成交價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，2015年上半年百城均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，百城整體住宅均價(jià)轉(zhuǎn)為累計(jì)上漲，漲幅為0.82%。但不同城市表現(xiàn)分化，其中以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)明顯。
分城市來(lái)看，上半年各線城市住宅價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市累計(jì)上漲5.17%，上漲態(tài)勢(shì)明顯，二三線城市均下跌。具體來(lái)看，一線城市累計(jì)上漲5.17%，漲幅較去年同期擴(kuò)大2.53個(gè)百分點(diǎn)；二線城市累計(jì)下跌0.75%，跌幅較去年同期收窄0.35個(gè)百分點(diǎn)；三線城市累計(jì)下跌1.25%，跌幅較去年同期擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。
深圳樓市供需兩旺
區(qū)域
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳6月住宅均價(jià)漲幅高達(dá)6.58%，整個(gè)上半年累計(jì)漲幅更是高達(dá)12.25%，領(lǐng)漲全國(guó)。而自去年10月以來(lái)，深圳二手住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，進(jìn)入二季度以來(lái)漲幅明顯擴(kuò)大，6月漲幅達(dá)8.59%，居十大城市之首。
美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告則顯示，6月份，深圳一、二手住宅合計(jì)成交23224套，較5月上漲19.20%，市場(chǎng)延續(xù)火爆走勢(shì)。
其中，一手市場(chǎng)在供應(yīng)熱的助力下表現(xiàn)穩(wěn)定。深圳一手住宅成交于6月初（6.1-6.7）達(dá)成1896套的周成交量，為今年次高，于下旬因端午假期而小幅回落，但之后迅速回歸。整個(gè)6月，深圳一手住宅成交量、價(jià)繼續(xù)攀升，成交量為7494套，環(huán)比上漲22.73%；均價(jià)為30713元/m2，上漲7.81%，創(chuàng)下歷史新高。
二手住宅方面，雖然實(shí)際成交有所放緩，但因備案存有滯后性，備案數(shù)據(jù)保持高位運(yùn)行，數(shù)據(jù)面上依舊超過(guò)15000套。
美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，7月份，市場(chǎng)供應(yīng)熱度有望延續(xù)，市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)②叿€(wěn)。價(jià)格方面，短期增值空間有所壓縮，后市大幅攀升的可能性理論上較小，預(yù)計(jì)7月價(jià)格漲幅將有所收窄。二手市場(chǎng)方面，實(shí)際成交或持續(xù)放緩，但因備案有延遲，預(yù)計(jì)三季度初的數(shù)據(jù)仍會(huì)好看。
廣州再現(xiàn)“日光盤(pán)”
廣州樓市上半年的表現(xiàn)都遠(yuǎn)不如深圳火爆，但羊城同樣不乏“日光盤(pán)”。如位于廣佛交界的某項(xiàng)目，就因?yàn)闈M足廣州剛需置業(yè)愿望，每次開(kāi)盤(pán)均受到熱捧，4月推出的兩批共300多套精裝房均實(shí)現(xiàn)一小時(shí)內(nèi)售罄，去化速度超預(yù)期。
二手住宅方面，廣州樓市的成交表現(xiàn)更是持續(xù)升溫，價(jià)格與成交量同步走高。尤其是在6月央行降息后，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)后市發(fā)展更趨樂(lè)觀，買(mǎi)家亦開(kāi)始逐步接受業(yè)主的漲價(jià)幅度。
據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月廣州二手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為26163元/平方米，環(huán)比5月上升7.5%，同比去年6月上升15.8%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，6月廣州二手樓市買(mǎi)家仍以自住客居多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月首次置業(yè)和改善型換房需求占比分別為57%和35%，占比與5月差不多。不過(guò)，與去年6月對(duì)比，首次置業(yè)占比則呈現(xiàn)明顯下降、改善型換房需求占比明顯上升的跡象。
來(lái)自合富置業(yè)的分析顯示，去年6月首次置業(yè)買(mǎi)家仍占據(jù)絕對(duì)成交主力位置，占比高達(dá)71%。相比之下，今年6月改善型換房需求比例為35%，較去年同期占比大漲超過(guò)10%，說(shuō)明信貸及政策的利好，有效激發(fā)改善型買(mǎi)家入市積極性提升。
此外，據(jù)合富置業(yè)分析，由于股市跌宕起伏，不少前期在股市獲利的投資者開(kāi)始入市樓市。雖然由于目前廣州仍實(shí)行“限購(gòu)”政策，真正出于純投資目的而入市住宅市場(chǎng)的投資者數(shù)量不算多，且大多以長(zhǎng)線投資為主，但6月數(shù)據(jù)顯示投資需求占比的確較5月有所增加——據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月投資需求占當(dāng)月成交的8%，較5月的5%略有增加。
廣州成全國(guó)二套房首付最嚴(yán)城市
四次降息后貸款百萬(wàn)月供減少662元
■相關(guān)
距離“3·30”新政發(fā)布3個(gè)月有余，融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市525家銀行中，已經(jīng)有超過(guò)八成的銀行不同程度地降低了二套房貸款首付比例，其中有26個(gè)城市二套房主流首付成數(shù)為四成。值得一提的是，廣州是目前全國(guó)唯一未執(zhí)行“3·30新政”的城市。
今年3月30日，央行等幾部委聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房政策，其中二套房首付比例調(diào)整為不低于40%。但深圳和廣州都未執(zhí)行首套房四成的利率。
融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)執(zhí)行“3·30新政”的銀行達(dá)431家，執(zhí)行率達(dá)82%，相比上月增長(zhǎng)11%。全國(guó)35個(gè)主要城市中，二套房主流首付比例為四成的有26個(gè)城市，占比74.3%。其他9個(gè)城市中，首付為四成半和七成的各有3個(gè)城市；首付為五成的有2個(gè)城市；蘇州上月二套房主流首付為四成半，本月上漲至六成。
進(jìn)入7月份，深圳終于打破了二套房新政落地難的僵局，東亞銀行率先將二套房首付降至四成，邁出了政策落地的第一步。隨著深圳二套房政策的松動(dòng)，廣州成為全國(guó)唯一一個(gè)沒(méi)有落實(shí)新政的城市。
與此同時(shí)，融360的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前首套房貸利率開(kāi)始有所松動(dòng)。農(nóng)業(yè)銀行廣州地區(qū)的首套房貸已經(jīng)出現(xiàn)最低至8.9折的現(xiàn)象，較以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、郵儲(chǔ)以及渤海在內(nèi)的幾家銀行都有首套房貸最低9折的優(yōu)惠。二套房貸利率各家則較為一致，利率上浮10%，僅有廣州銀行上浮15%，廣發(fā)銀行最多上浮20%。
值得注意的是，央行6月28日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次降息是自去年11月份以來(lái)8個(gè)月內(nèi)，央行第4次降息。
4次降息后，商業(yè)銀行貸款100萬(wàn)20年等額本息還清，若以基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供從7485元減少至6823元，月供壓力減輕662元，20年下來(lái)，貸款總利息減少了超過(guò)15萬(wàn)元，購(gòu)房者壓力大大減輕。
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