早在6月16日,股民老徐就清倉了,并把這筆錢投入到樓市,在北京六環(huán)邊買了套商住項目。面對這幾天的股市暴跌,老徐頗為得意地對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,“股市有風(fēng)險,現(xiàn)在利率低,買房更穩(wěn)妥。”

 

剛剛經(jīng)歷了一輪“風(fēng)雨洗禮”的A股投資者中,做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數(shù)。賣股買房,這為近期樓市,尤其是一線樓市的回暖再添一把火。

 

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時直言,北上廣深這些城市房價永遠(yuǎn)會上漲。這一說法是否靠譜?

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,一個大都市建設(shè)用地的總量,一般是整個城市土地總量的1/3到1/2,一線城市的用地指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到該數(shù)據(jù)的極限,所以只能從存量土地方面考慮。

 

陳晟認(rèn)為,越接近這個極限值的城市,土地的供應(yīng)量就會越少,相對來說價格也愈加堅挺。如果這類城市的人口還在持續(xù)增長,存量土地的盤活又不夠快的話,那么房價上漲的速度就會更快,反之亦然?，F(xiàn)在來看,北京、上海、深圳這三個城市目前已接近用地的極限。

 

政策利好提振樓市成交

 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,此次樓市回暖,與政策利好密不可分。“限購令”取消,降息,降準(zhǔn),多地公積金迎來調(diào)整,房貸優(yōu)惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好,無疑提升了消費(fèi)者的購房信心。

 

在“第七屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示,當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)關(guān)系非常密切。在政策利好影響下,4月份以來全國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了積極變化,4月一線城市和部分二線城市房價開始明顯企穩(wěn)回升。

 

6月27日下午,央行官網(wǎng)發(fā)布消息,從6月28日起有針對性地對金融機(jī)構(gòu)實施定向降準(zhǔn),以進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。與此同時,存貸款利率對稱降息0.25個百分點(diǎn)。一年期存款基準(zhǔn)利率降至2%,比歷史最低值的1.98%僅高0.02個百分點(diǎn)。而一年期貸款基準(zhǔn)利率,在今年5月11日創(chuàng)下5.1%的史上最低值后,進(jìn)一步降到了4.85%。

 

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,此次降息降準(zhǔn)無疑對房地產(chǎn)市場形成利好,不論是上游的開發(fā)融資,還是下游的購房按揭,都將受益。今年二季度以來房地產(chǎn)量升價穩(wěn)的趨勢將在下半年延續(xù)。

 

偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出,新一輪降息后,商貸的按揭利率為5.4%,公積金貸款利率為3.5%,比2008年全球金融危機(jī)時的利率還要低。以北京為例,公積金首次置業(yè)可以最高貸到120萬元。假設(shè)貸款20年,降息后,公積金貸款每月將節(jié)省155.14元,總利息節(jié)省近4萬元。按基準(zhǔn)利率算,商貸每月將節(jié)省利息169.62元,總利息節(jié)省4萬余元。

 

政策托市效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2015年5月,北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬、130萬、100萬和60萬平方米,環(huán)比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%,同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

 

從環(huán)比來看,深圳增幅最大;從同比來看,深圳和上海反彈力度最大。與上一輪樓市復(fù)蘇期的2012年5月相比,深圳、上海新建商品住宅成交量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時,故在本輪樓市調(diào)整中,深圳和上海領(lǐng)漲一線樓市。

 

樓市的火熱加快了去化速度。易居智庫數(shù)據(jù)顯示,一線城市5月末新建商品住宅庫存面積為3615萬平方米,環(huán)比下跌1.5%,同比增長12.4%。同時去化周期11.3個月,已經(jīng)連續(xù)5個月低于12個月的水平。

 

虹吸效應(yīng)帶來人口凈流入

 

為什么選擇來到北上廣深?作為一個“北漂”,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者和身邊多位小伙伴們聊過這個問題,更多的人用一個詞來回復(fù),那就是“機(jī)會”。

 

不管北上廣深的房價有多貴,居住有多難,空氣有多糟糕,道路有多擁堵,還是有那么多人蜂擁而來。

 

除了機(jī)會,經(jīng)濟(jì)增長水平,也是導(dǎo)致一線城市人口凈流入的關(guān)鍵因素。央視新聞微博發(fā)布的31個省份人均收入排行榜顯示,2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮(zhèn)居民人均收入都超過4萬元,上海達(dá)47710元,分區(qū)域來看,東、中、西收入差距依然顯著。

 

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的2014年度人口調(diào)查抽樣結(jié)果顯示,2014年末,北京全市常住人口為2151.6萬人,與2013年相比,增加36.8萬人。其中,全市常住外來人口為818.7萬人,與2013年相比,增加16萬人。

 

上海市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,到2014年末,上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬人。其中,戶籍常住人口1429.26萬人,外來常住人口996.42萬人。

 

深圳的數(shù)據(jù)顯示,2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬人,戶籍人口為332.21萬人,非戶籍人口的數(shù)量是戶籍人口的兩倍多。此外,廣州也是位居全國人口凈流入第一梯隊的城市。

 

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為,由于各城市發(fā)展不均衡,而一線城市具有較多的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源,有較多的就業(yè)機(jī)會,所以人口規(guī)模還在不斷增加,房地產(chǎn)市場仍然會供不應(yīng)求,未來房價很難降下來。

 

土地天花板制約樓市供應(yīng)

 

除了北上廣深,還有哪些地方適合置業(yè)?

 

王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時表示,國土部剛剛發(fā)布了對16個城市用地的剛性約束規(guī)劃,16個城市近期會出臺一個最終用地極限,當(dāng)然包括北京、上海、廣州等。也就是說,到這為止,不準(zhǔn)再新建了,只能在存量上想辦法,只能二手買賣。這個制度會進(jìn)一步使這些城市的供應(yīng)量減少,所以一線或者二線靠前的城市會永遠(yuǎn)處于房價上漲的過程中?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,早在2014年7月,住建部和國土部共同確定了全國14個城市開展劃定城市開發(fā)邊界試點(diǎn)工作。首批試點(diǎn)城市包括北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽。“城市開發(fā)邊界”指根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的、可進(jìn)行城市開發(fā)和禁止進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域的空間界限,即允許城市建設(shè)用地擴(kuò)展的最大邊界。

 

趙秀池說,上述城市都是常住人口在500萬以上的特大城市,人地矛盾比較突出,耕地逼近紅線。用地剛性規(guī)劃使新增建設(shè)土地供應(yīng)得到剛性約束,更多的是在盤活存量上下功夫,未來城市建設(shè)用地供應(yīng)會越來越少。

 

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為,北上廣深外加成都和武漢,是人口聚集過快的城市,這類城市是想絕對性地控制人口過快增長;第二類是潛力城市或中心城市,未來也可能會感染上“大城市病”,目前是預(yù)防性地控制。

 

歐陽捷預(yù)計,上述城市未來房地產(chǎn)銷售會加快,進(jìn)而促進(jìn)去化速度加快;未來人口流入會有所減慢,但凈流入趨勢不會改變;尤其是一些土地供不應(yīng)求的城市,還會帶動中心城市地價上漲,進(jìn)而帶動周邊房價上漲。