2015年上半年，可以說(shuō)是樓市風(fēng)云變幻的半年，樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇，尤以“央媽”最為“任性”，連續(xù)的降息降準(zhǔn)不僅讓股市坐上了過(guò)山車，樓市也深受其影響。

 

年初，當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市雙雙陷入停頓、衰退的時(shí)候，筆者再三強(qiáng)調(diào)：“只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，“經(jīng)濟(jì)越不景氣，越依賴房地產(chǎn)”，以及“政府必然要救房地產(chǎn)”，“決策層高估了中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康程度，從而延緩了救市”，“泡沫是消化泡沫的惟一辦法”等一系列持之以恒的觀點(diǎn)。

 

而后本屆政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，終于由羞羞答答欲抱琵琶半遮面轉(zhuǎn)向明晃晃亮出救市底牌！

 

3月4日，中國(guó)久負(fù)盛名、官方地位很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全國(guó)政協(xié)委員厲以寧，以85歲高齡親自為自己的總理弟子站臺(tái)，他在接受記者采訪時(shí)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的。沒(méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉力是不夠的。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有一個(gè)大的機(jī)車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要一談到房地產(chǎn)就說(shuō)泡沫，實(shí)際上今天仍然要振興房地產(chǎn)。

 

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康則表示，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化實(shí)際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個(gè)高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”一說(shuō)，他直言，“過(guò)去這一年多的調(diào)整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了。”現(xiàn)在主要的問(wèn)題不是泡沫，而是在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的分化，應(yīng)該得到必要的制度建設(shè)和政策引領(lǐng)。

 

政府的政策層面，則已經(jīng)于無(wú)聲處聽(tīng)驚雷，正在醞釀著方向性的改變。這從去年到今年的政府工作報(bào)告中可以清晰顯現(xiàn)。2014年的提法是：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

 

2015年的措辭為：“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”短短一年之隔，已經(jīng)天上地下?lián)Q了人間，樓市基調(diào)發(fā)生了根本性變化，主要變化有三：

 

1、“調(diào)控”淡出，“指導(dǎo)”上場(chǎng)，為2010年以來(lái)所僅見(jiàn)。新一屆政府自上臺(tái)以來(lái)，一改以往動(dòng)不動(dòng)就干預(yù)市場(chǎng)的理念，雖然堅(jiān)持調(diào)控的大環(huán)境不動(dòng)，但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對(duì)待式的樓市調(diào)控政策，這種觀念已經(jīng)在過(guò)去有所嶄露頭角，在今年下半年會(huì)體現(xiàn)得更加明顯。對(duì)價(jià)格漲幅過(guò)大、投機(jī)過(guò)熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。

 

2、2014年是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”，2015年變成了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。二字之差，在決策層眼里想必像打翻了五味瓶，別有一番滋味在。前者表示決策層認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是健康發(fā)展的，并且有“抑制投機(jī)投資性需求”為前綴，打壓樓市意圖明顯；后者表明決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到樓市不穩(wěn)的局面，在“經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大”、“今年面臨的困難可能比去年還要大”（李克強(qiáng)語(yǔ)）的時(shí)代背景下，穩(wěn)定樓市已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

 

3、2014的“抑制投機(jī)投資性需求”變成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”。

 

在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們來(lái)預(yù)測(cè)一下2015年下半年的樓市政策走向。

 

賈康說(shuō)“過(guò)去這么久的調(diào)整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了”，這句話千萬(wàn)不要當(dāng)真。因?yàn)檫^(guò)去多年，城市住宅用地供應(yīng)增量是人口增量的3倍，按政府城市規(guī)劃可容納的人口是34億，差不多將是中國(guó)現(xiàn)有人口的3倍。因此，相當(dāng)多地方的樓市泡沫仍然是大大的。這個(gè)泡沫主要是供應(yīng)量的泡沫。

 

降息降準(zhǔn)等利好樓市政策不斷出臺(tái)

 

2015年全國(guó)樓市迎來(lái)政策寬松期，進(jìn)入新常態(tài)。國(guó)家頻頻“插手”救市，如“330新政”、降準(zhǔn)降息等寬松政策連出，地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市，如取消“限外”、取消限購(gòu)、松綁公積金新政等。

 

經(jīng)過(guò)多輪降息，目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平，著實(shí)為置業(yè)者購(gòu)房供房壓力大大減負(fù)，此外，營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升也都達(dá)到最大的寬松力度。

 

預(yù)計(jì)下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會(huì)繼續(xù)寬松，今年有望迎來(lái)08年以來(lái)最大力度的降息。在相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵(lì)，提振購(gòu)房者信心。

 

另一方面，很多地方供應(yīng)量的確嚴(yán)重過(guò)剩，但是房?jī)r(jià)還是要死保，不然占到銀行貸款50%、60%那部分怎么辦？死保的辦法就是我2014年12月7日發(fā)表在香港東網(wǎng)的文章所言《泡沫是消化泡沫的唯一辦法》?，F(xiàn)在，有關(guān)官員也明確表態(tài)了，個(gè)中意味大家各自仔細(xì)咀嚼：

 

顯然，用泡沫消化泡沫不是三年五年能完成的任務(wù)，因此，人人都應(yīng)該思考的是，你是像手握逝水年華一樣握著現(xiàn)金不放，還是將資金及時(shí)轉(zhuǎn)換成有效、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？在這個(gè)問(wèn)題上，有權(quán)有錢都不能任性，有識(shí)有膽才能任性。

 

一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大

 

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，樓市回暖趨勢(shì)明顯。從城市看，房?jī)r(jià)下跌的城市正在減少，特別是已有過(guò)半城市二手住宅市場(chǎng)處于上漲態(tài)勢(shì)。

 

那么在接下來(lái)的下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重利好背景下，一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)向上發(fā)展的勢(shì)頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的現(xiàn)狀，以及整體需求回落的大趨勢(shì)所限，大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫(kù)存，房?jī)r(jià)回升還是以穩(wěn)為主，不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

 

百姓棄股買房仍熱衷投資房地產(chǎn)

 

中國(guó)人民銀行6月19日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，在房?jī)r(jià)預(yù)期與購(gòu)房意愿方面，51.5%的居民認(rèn)為目前中國(guó)房?jī)r(jià)高難以接受，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)，過(guò)半居民認(rèn)為難以接受，但購(gòu)房者的購(gòu)房意愿卻較一季度有所提高。

 

不少網(wǎng)民認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動(dòng)等。

 

政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào)，而房?jī)r(jià)也不再有上漲壓力，更多的開(kāi)發(fā)商將以降價(jià)走量為主打，而市場(chǎng)也將呈現(xiàn)去化的主旋律，購(gòu)房者面對(duì)這種市場(chǎng)背景，更加趨于理性。

 

但是在一線城市，購(gòu)房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變，依然有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求?；鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現(xiàn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，加入買房大軍。預(yù)計(jì)2015下半年，那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。

 

其次，政策雖然從“抑制投機(jī)投資性需求”轉(zhuǎn)向了“支持居民自住和改善性住房需求”，但是根據(jù)本人對(duì)人們消費(fèi)心理的長(zhǎng)期觀察和研究，在樓市低迷時(shí)期，大部分抱著窮人思維的真正剛需和改善性需求的人群是不會(huì)，也不敢輕易出手的，他們一般只有等到房?jī)r(jià)上漲期間才敢出手。所以要想真正啟動(dòng)樓市消費(fèi)，一定要給現(xiàn)在基本上在全國(guó)范圍內(nèi)擁有兩套房以上的投資性需求松梆。

 

那么，2015年下半年給2套及2套以上購(gòu)房貸款松綁，應(yīng)該是一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的政策，非如此無(wú)以重新啟動(dòng)樓市。同時(shí)，降低首套房甚至全國(guó)范圍內(nèi)的二套及二套以上房屋首付比率，也是一個(gè)必須的舉措。房貸利率和房貸首付比，應(yīng)該掌握在銀行這個(gè)市場(chǎng)主體手中，而不是掌握在政府手中。

 

再者，北上廣深這些人口還在源源不斷涌入、需求強(qiáng)勁的一線城市，2015年下半年會(huì)不會(huì)放開(kāi)限購(gòu)呢？

 

去年，我預(yù)測(cè)下半年全國(guó)各城市會(huì)逐步放開(kāi)限購(gòu)，而今年在全國(guó)除去一線城市均放開(kāi)外，基本上可以說(shuō)全國(guó)限購(gòu)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)常態(tài)化，也就是說(shuō)該放開(kāi)的基本也差不多了，沒(méi)放開(kāi)的一時(shí)半會(huì)可能也很難放開(kāi)了。

 

自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購(gòu)政策之后，關(guān)于北、上、廣、深何時(shí)取消限購(gòu)的話題一直不絕于耳，尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個(gè)話題展開(kāi)討論。上半年，市場(chǎng)上又傳出6月17日深圳將取消住房限購(gòu)政策的消息。

 

對(duì)此，深圳有關(guān)部門表示，上述消息為謠傳，將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購(gòu)。只要不取消，那么就一定會(huì)不斷有各種取消傳聞刺激我們。

 

當(dāng)然，永恒是不可能的。但何時(shí)放開(kāi)限購(gòu)，的確是一個(gè)誰(shuí)都沒(méi)有時(shí)間表的事情。即使北上廣深城市政府自己想放開(kāi)限購(gòu)，中央政府也需要從全國(guó)一盤棋角度仔細(xì)掂量它的后果，最根本的不是怕這些地方房?jī)r(jià)上漲，而是怕資金抽血式地從其他地方流出。

 

一些供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的地方，政府會(huì)采取回購(gòu)等方式救樓市，但效果有限，同時(shí)只針對(duì)開(kāi)發(fā)商。

 

至于房產(chǎn)稅之類，且就先歇著吧。把不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅掛鉤，更是牛唇不對(duì)馬嘴，走樣走得豁了邊兒。

 

房地產(chǎn)將迎來(lái)真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年

 

2015年5月，地產(chǎn)企業(yè)最最主要的事件就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)即將達(dá)成重要戰(zhàn)略合作，雙方將在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)一步聯(lián)手。

 

還有金地與“平安 好房”合作加速互聯(lián)網(wǎng)金融跨界營(yíng)銷、綠地 集團(tuán)牽手洲際酒店合租開(kāi)發(fā)洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目、世茂將推出“52+”MiniMall產(chǎn)品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造“智慧家”“2+X”全面發(fā)力等各種房地產(chǎn)企業(yè)的各種“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型等。

 

2015年尤其是下半年，將真正打開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，如果說(shuō)去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”雛形，那么2015年才是房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年就曾預(yù)測(cè)，大都是趨之若鶩，難免會(huì)九死一生，死得很慘。

 

房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控聲音再起

 

5月，住宅市場(chǎng)熱起來(lái)了。6月，土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”

 

不過(guò)一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。但有一點(diǎn)非?？隙?，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)漲價(jià)滿懷信心。

 

所以，不管該不該漲價(jià)，但房?jī)r(jià)是肯定要漲了。那么，隨著下半年房?jī)r(jià)上漲，遏制房?jī)r(jià)上漲的呼聲會(huì)再度響徹我們的耳畔。

 

但是，只要房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機(jī)會(huì)不大。