用了14年多的購房合同要“升級”了。從今年下半年開始，臨沂將在蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和臨港區(qū)啟用更加注重買受人權(quán)益保障的2014版《商品房買賣合同》。
新版合同條款更加細致
2014版《商品房買賣合同》文本共分為十章，其中主合同條款29條，同時還有11個附件，篇幅內(nèi)容較2000年版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細化、規(guī)范化的顯著特點。合同還首次明確在任何情況下，買受人都應(yīng)當至少持有一份合同原件。
遇到“一房多賣”，最高可獲雙倍總房價款賠償
新版購房合同完善了商品房基本狀況的約定，新增加了商品房抵押情況、房屋權(quán)利狀況和違反承諾的法律責任等約定。如第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，然后最高還可獲得“已付房價款一倍”的賠償。
此舉的意義在于，在買賣雙方信息不對稱的前提下，引導開發(fā)企業(yè)全面、客觀地告知購房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責任。
增加查驗房屋環(huán)節(jié)
新版購房合同的第十一條，對于交付通知發(fā)送的時間提前限定為不得少于10日，如果開發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔逾期交房責任。同時增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權(quán)對商品房進行查驗的條款。
在現(xiàn)實生活中，在業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，不能實地看房。因此，業(yè)主在辦理完各項手續(xù)后，即使查驗出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商都不予以維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環(huán)節(jié)，能夠進一步保障業(yè)主權(quán)利。
明確房屋質(zhì)量及保修責任
新版購房合同第十六條和第十七條從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能標準等予以細化，明確了各項質(zhì)量標準、處理措施和保修責任。尤其將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施作為合同條款，對商品房建筑環(huán)保和能效指標提出明確要求，更能滿足購房人現(xiàn)代生活需要。
固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利
新版購房合同對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。這使得業(yè)主在權(quán)利受到侵犯時，能夠及時拿起法律武器進行維權(quán)。
新版合同文本還專門設(shè)了一個附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉例說明如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。這對一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商來說是個挑戰(zhàn)，如果這個信息披露附件做不好，引起的訴訟將不會少。
明確提出開發(fā)企業(yè)對購房者信息負有保密義務(wù)
新版購房合同第二十六條明確提出，開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務(wù)，除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用，否則就構(gòu)成侵權(quán)和違約。這個條款毫無疑問是對當下購房者的隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強烈回應(yīng)，這就需要開發(fā)商高度自律，切實保障購房客戶的信息安全。
補充協(xié)議更加規(guī)范
舊版合同中補充協(xié)議往往由開發(fā)商制定，開發(fā)商通過增加補充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責任，這幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則。而新版合同補充協(xié)議明顯減少，具體體現(xiàn)在合同內(nèi)容更加細化和規(guī)范化上，這對購房者十分有利。
新版合同中還特別強調(diào)，“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人的責任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本(主)合同為準”。
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