近兩個(gè)月來，一些城市二手房交易非?；钴S，二手房價(jià)格也有所上升。這是什么信號？是市場回光返照，還是城市居民為了優(yōu)化家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)，主動(dòng)降低不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富比例，或者另有隱情？在去庫存化的進(jìn)程還很艱難的時(shí)候，出現(xiàn)這種情況對房地產(chǎn)業(yè)的去庫存有什么影響？對宏觀經(jīng)濟(jì)與金融又有什么影響？值得研究。

——亞夫

■近來，部分城市住宅成交量快速上升，漲價(jià)意愿有所抬頭。然而,值得注意的是住宅交易回暖城市多出現(xiàn)存量住房交易激增狀況，反映業(yè)主出售二手住房的意愿明顯上升。

■隨著存量住房在市場交易中比重上升并成為市場交易主力，住宅市場供求博弈更趨復(fù)雜，并對房地產(chǎn)市場調(diào)控、純商品住宅去庫存、地方政府土地出讓收入、差別化住房信貸政策等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

■資料顯示，2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。我國城鎮(zhèn)居民家庭目前住宅等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富占比大約在80%左右，與發(fā)達(dá)國家相比明顯偏高。

■住宅等不動(dòng)產(chǎn)不易變現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富配置比例過高，導(dǎo)致我國家庭財(cái)富流動(dòng)性明顯不足。從財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)、安全與流動(dòng)性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財(cái)富流動(dòng)性狀況，降低資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

■與股票資產(chǎn)相比，住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性程度較低，且未來價(jià)格漲幅空間狹小，還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會(huì)成本，也在一定程度影響到投資性住宅需求的恢復(fù)。

存量住宅交易激增是當(dāng)前樓市運(yùn)行突出特點(diǎn)

1.今年以來中央穩(wěn)定住房消費(fèi)政策綜述

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)。2013年四季度以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等市場主要運(yùn)行指標(biāo)持續(xù)回落，嚴(yán)重拖累宏觀經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)，增加宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力。為緩和市場調(diào)整，并為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長提供有效緩沖，國務(wù)院《2015年政府工作報(bào)告》在部署今年工作任務(wù)時(shí)提出，“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

今年3月份，中央有關(guān)部委集中出臺系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策。3月25日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出包括合理安排用地規(guī)模、優(yōu)化住房供應(yīng)套型、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)及加強(qiáng)監(jiān)督等四條具體措施。

3月30日，財(cái)政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。同日，中國人民銀行會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)出臺《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房貸款首付比最低降至四成，降低公積金貸款首付比，以支持改善性和剛性住房需求。

2.當(dāng)前存量住宅交易運(yùn)行特點(diǎn)

應(yīng)該看到，中央穩(wěn)定住房消費(fèi)政策從土地供應(yīng)源頭調(diào)節(jié)入手，涉及土地供求關(guān)系調(diào)整、住房交易環(huán)節(jié)稅收及金融政策支持，對市場預(yù)期影響巨大。特別是其中住房交易營業(yè)稅收免征期限由5年縮短至2年，對存量住房交易是重大利好。同時(shí)，差別化住房信貸政策降低了改善性住房需求的首付比，對促成存量住房交易也有明顯推動(dòng)作用。今年4月份以來，樓市回暖城市多出現(xiàn)存量住房交易激增的情況。

一是新政實(shí)施后存量住房交易激增。

據(jù)專業(yè)人士分析，北京目前營業(yè)稅稅率5.5%，新政前3年內(nèi)過戶價(jià)格200萬的二手房營業(yè)稅高達(dá)11萬,新政后將減免,由此可能帶動(dòng)二手房交易量上漲超過15%。樓市新政后存量住房的表現(xiàn)也印證了上述觀點(diǎn)。2015年4月，北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來新高；廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。

二是存量住房交易量明顯超過新房。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年5月，剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套，環(huán)比4月增長33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套，同比增長1.4倍，是新房成交套數(shù)的2.74倍。5月份，深圳新房成交6071套，環(huán)比4月增加近五成，而二手房成交13378套，環(huán)比增長28%，是新房成交套數(shù)的2.2倍。

5月上海市二手房成交量達(dá)到3.88萬套，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲1.57倍,是“3·30”新政后上海市二手房市場連續(xù)第二個(gè)月維持在3.5萬套以上的高位水平，并再度刷新上海歷史次高點(diǎn)，僅次于2013年3月政策末班車導(dǎo)致的7.05萬套的意外高點(diǎn)。這些情況表明，存量住房已經(jīng)構(gòu)成住宅市場交易主力，將對未來樓市運(yùn)行方向產(chǎn)生巨大影響。

三是二手住房交易價(jià)格上漲動(dòng)力整體不足。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公開發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年4月份，全國70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有28個(gè)，環(huán)比上月增加16個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲，最高漲幅為2.4%；少數(shù)二線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲，絕大部分三線城市房價(jià)仍然下降。

據(jù)觀察，一線城市二手住宅交易區(qū)位向核心區(qū)域集中，營業(yè)稅免征期限調(diào)整后，業(yè)主向下調(diào)價(jià)空間增大，雖然交易價(jià)格比掛牌價(jià)格有所回落，但因?yàn)榻灰讌^(qū)域發(fā)生較大變化且交易價(jià)格仍在高位，導(dǎo)致二手住宅交易均價(jià)與前期相比有較為明顯上漲。

3.存量住房業(yè)主變現(xiàn)意愿顯著增強(qiáng)

一是我國住宅供求關(guān)系已經(jīng)跨越短缺時(shí)代。

1998年住房制度改革啟動(dòng)到2013年上半年，持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)已經(jīng)極大地改善了城鎮(zhèn)居民住房狀況。2012年末，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.9平方米，已經(jīng)超過部分發(fā)達(dá)國家水平，完全能夠滿足居住需求。在我國土地資源稀缺的國情下，也不適宜提倡浪費(fèi)型住房消費(fèi)。

二是房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)或已形成。

人口因素始終是左右房地產(chǎn)市場運(yùn)行方向的主要因素。隨著我國老齡化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場發(fā)展的人口紅利逐漸消失，市場拐點(diǎn)或難避免。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)研究，我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生趨勢性變化。1990年后出生的人口總數(shù)比1980后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000后出生的人口總數(shù)又比1990后出生的人口總數(shù)縮減16%，反映出我國人口增長見頂回落的趨勢性變化。

傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力，根據(jù)我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。1980年左右我國計(jì)劃生育政策的嚴(yán)厲實(shí)施，使得當(dāng)前我國住宅需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)趨勢性變化特征，導(dǎo)致較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺問題。簡單測算，十年后普通夫婦可能擁有六套房產(chǎn)，未來住宅市場供過于求看起來很難避免。這也就是當(dāng)前媒體所謂的樓市“明日危機(jī)”。

三是住宅投資價(jià)值趨降。

住宅投資價(jià)值主要基于投資回報(bào)和變現(xiàn)能力。住宅投資回報(bào)有兩個(gè)指標(biāo)可以參考：一個(gè)是住宅預(yù)期漲幅，也就是賣出獲利。過去我國城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求，價(jià)格漲幅巨大，十年內(nèi)多數(shù)城市住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了大約5-6倍的漲幅；另一個(gè)是租金回報(bào)率。主要是業(yè)主持有物業(yè)用于出租得到的報(bào)酬。過去，我國住宅租金回報(bào)率很低，但因?yàn)樽≌瑑r(jià)格漲幅巨大，投資投機(jī)性住宅需求旺盛。

從目前我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)面分析，住宅投資價(jià)值已經(jīng)發(fā)生趨勢性逆轉(zhuǎn)。由于住宅向中高收入人群分配過度集中，不僅降低了住宅變現(xiàn)能力，而且還縮減住宅價(jià)格漲幅空間。在主要面向中低收入人群的住房租賃市場，住宅租金上漲面臨天花頂，導(dǎo)致住房租金收益率明顯偏低。

四是家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1998年住宅制度改革，在滿足居民不斷增長居住需求同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了貨幣財(cái)富向?qū)嵨锊粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程。在居民家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)方面我國還沒有建立權(quán)威準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)制度。以城鎮(zhèn)普通居民家庭為例，直觀反映我國住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富比重大約在80%左右。住宅不動(dòng)產(chǎn)不易變現(xiàn)，而住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富配置比例過高，將使我國家庭財(cái)富流動(dòng)性存在明顯不足。

發(fā)達(dá)國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)、安全與流動(dòng)性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財(cái)富流動(dòng)性狀況，降低資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資作為家庭財(cái)富投資的吸引力正在下降，利率市場化和理財(cái)產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展、資本賬戶的逐漸開放增加了居民投資渠道。金融市場儲蓄存款搬家、存款同業(yè)化和理財(cái)產(chǎn)品熱銷，已經(jīng)反映出我國居民家庭財(cái)富配置多元化趨勢。去年以來我國股市出現(xiàn)明顯上漲并非偶然，也是居民家庭財(cái)富配置優(yōu)化的結(jié)果。

五是股票市場漲幅巨大。

去年下半年以來，我國股票市場漲幅巨大。股票市場絕大多數(shù)股票漲幅翻番，部分股票價(jià)格漲幅超過10倍以上。在股票市場財(cái)富效應(yīng)的帶動(dòng)下，前段時(shí)間賣房炒股的情況明顯增多，反映出股票市場持續(xù)交易活躍對房地產(chǎn)市場交易的重大影響，對部分擁有閑置住房的業(yè)主具有強(qiáng)烈誘惑力。

六是投資性住房變現(xiàn)。

投資投機(jī)性住房需求是過去我國房地產(chǎn)交易的重要組成部分。特別是在房價(jià)快速上漲期間，投資投機(jī)性購房需求發(fā)揮重要推動(dòng)作用。過去十年間國家出臺多次房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括住房限購、住房限貸政策的出臺，也主要是針對投資投機(jī)性住房需求。隨著房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，過去房價(jià)快速上漲期間購入的住宅客觀上存在變現(xiàn)壓力。在稅收及金融政策刺激下，投資投機(jī)性住房需求變現(xiàn)意愿顯著增強(qiáng)。

存量住房激增對房地產(chǎn)市場及金融的影響

存量住房交易激增，是當(dāng)前住宅市場運(yùn)行突出特征，不僅對房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，使得住宅市場的可控性變差，而且也將對新房去庫存、房地產(chǎn)開發(fā)、土地出讓及住房信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生重要影響，值得高度關(guān)注。

1.房地產(chǎn)市場不可控性增加

房地產(chǎn)市場調(diào)控基礎(chǔ)在于對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)。但存量住房交易激增，使得當(dāng)前我國住宅市場供給總量急劇擴(kuò)張，并引發(fā)市場供求關(guān)系劇烈調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不可控性顯著增加。

應(yīng)該看到，存量住房供應(yīng)存在不確定性，主要基于個(gè)體微觀經(jīng)濟(jì)決策。貸款利率、住房交易價(jià)格、租金水平、投資渠道拓寬等等，都對存量住房供應(yīng)有影響。樓市新政以來存量住房交易激增，反映出存量住房入市意愿的顯著增強(qiáng)，這不僅有改善性需求下的住房置換推動(dòng)，而且也有投資性住房變現(xiàn)的內(nèi)在動(dòng)力。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)超過32.9平方米，存量住房規(guī)模巨大，且相當(dāng)部分家庭擁有二套以上住房，構(gòu)成住宅市場潛在巨大供給。

房地產(chǎn)市場不可控性增加，將對政府房地產(chǎn)調(diào)控提出巨大挑戰(zhàn)。

一是房地產(chǎn)市場趨勢性判斷更加困難。

房地產(chǎn)調(diào)控必須要對市場趨勢進(jìn)行判斷。過去，在新房交易占主導(dǎo)市場，政府只需考慮新房供應(yīng)，也能準(zhǔn)確把握新房供應(yīng)節(jié)奏?，F(xiàn)在，存量住房加入市場供應(yīng)，市場供應(yīng)總量難以估量，而市場需求也無法估計(jì)，使得房地產(chǎn)市場趨勢判斷更加困難。

二是房地產(chǎn)調(diào)控要著眼于住宅市場整體運(yùn)行。

政策對住宅市場各細(xì)分市場存在不同程度影響。著眼于新房去庫存的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，必須要考慮到存量住房供應(yīng)增加的影響。

三是房地產(chǎn)政策調(diào)控難度增加。

存量住房供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模的不可控性，極大地增加了地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控難度，市場自身運(yùn)行與房地產(chǎn)調(diào)控政策的共振和抵消作用將比以往顯著增強(qiáng)。

2.存量住房交易激增有可能延緩純商品住宅去庫存進(jìn)程

存量住房交易激增反映出住宅市場供應(yīng)主體多元化趨勢的進(jìn)一步發(fā)展。過去，我國住宅一級市場過于發(fā)達(dá)，住宅市場供不應(yīng)求，使得存量住房市場在市場交易中比重不占主導(dǎo)。現(xiàn)在，隨著我國住宅供求關(guān)系的深刻演化，住宅短缺已經(jīng)結(jié)束，存量住房在市場交易中比重上升并占據(jù)主導(dǎo)，將對純商品住宅去庫存產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

截至2015年4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米。2015年1-4月，全國住宅施工面積418479萬平方米，同比增長3.2%，未來一年左右將形成實(shí)物住宅供應(yīng)。在新房住宅庫存不斷上升同時(shí)，存量住房加入市場供應(yīng)，將嚴(yán)重影響到新房住宅去庫存化進(jìn)程。值得注意的是，當(dāng)前新房市場交易中，部分需求來自住房置換，即出售存量住房后轉(zhuǎn)而購買新房。顯而易見，這部分需求可持續(xù)性仍然存在問題。

3.存量住房交易激增將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略

過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭源自業(yè)內(nèi)競爭。獲得具備發(fā)展前景地塊、建造高品質(zhì)住宅、降低業(yè)務(wù)運(yùn)營成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營策略。但隨著相同區(qū)位存量住房供應(yīng)的加入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要考慮到這部分需求對市場供求關(guān)系的影響。除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的住宅明顯好于同區(qū)位存量住房，同時(shí)在價(jià)格上具備競爭優(yōu)勢，否則將面臨存量住房供應(yīng)的重大挑戰(zhàn)。

由此可簡單推論，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地必須要考慮所在區(qū)位存量住房供應(yīng)的可能性和規(guī)模。因?yàn)樽≌?yīng)已經(jīng)不稀缺，那么高價(jià)拿地有可能會(huì)面臨建成后難以去庫存問題。現(xiàn)在部分一線城市再次出現(xiàn)“面粉貴過面包”情況，實(shí)際經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大。

從數(shù)據(jù)看，2015年1-4月，北京市住宅新開工面積同比下降19.6%；東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.6%，增速比1-3月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn)，也在一定程度上反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿的下降。市場交易風(fēng)格改變將對地方政府土地出讓政策產(chǎn)生影響，包括用地計(jì)劃供應(yīng)、規(guī)模和收入等。總而言之，房地產(chǎn)市場參與主體必須要充分考慮存量住房交易供應(yīng)對市場的全局影響，并加以積極應(yīng)對。

4.存量住房交易激增將引發(fā)住房信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整

住宅市場交易結(jié)構(gòu)重大變化，不可避免引發(fā)住房信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整?？紤]到存量住房交易將左右住宅市場運(yùn)行，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二手房貸款需求將明顯增加。同時(shí)，住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，供求關(guān)系將會(huì)急劇調(diào)整，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重要影響。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持或更趨謹(jǐn)慎，對于盲目高價(jià)拿地的項(xiàng)目貸款，有可能會(huì)采取謹(jǐn)慎介入政策。

此外，由于存量住房加入供應(yīng)后，社會(huì)住房供應(yīng)總量擴(kuò)大，將會(huì)顯著加劇新房去庫存壓力，部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面將承受更大壓力，或引發(fā)商業(yè)銀行住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變。受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量明顯承壓。截至2015年一季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款率為1.39%，不良貸款余額已經(jīng)連續(xù)十四個(gè)季度上升。據(jù)東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布《2014：中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量惡化是當(dāng)前商業(yè)銀行不良貸款余額上升的重要原因之一。

當(dāng)前樓市回暖持續(xù)性仍需繼續(xù)觀察

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。在住宅供不應(yīng)求時(shí)期，即使國家采取多種限制措施，也無法抑制市場需求集中快速釋放。但考慮到當(dāng)前住宅庫存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場需求釋放存在不確定性。

特別是當(dāng)前樓市回暖的短期特征較為明顯，主要是過去需求積累集中釋放的結(jié)果。自2013年四季度以來，基于市場力量我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整。2014年，全國商品住宅銷售面積同比下降9.1%。當(dāng)年北京商品住宅銷售面積同比下降16.3%，上海市新建住宅銷售面積同比下降12.5%，二線、三線城市銷售面積整體回落幅度更大。在市場交易萎靡和運(yùn)行方向尚未明朗情況下，住宅需求釋放速度放緩，相當(dāng)部分購房群體觀望市場表現(xiàn)并推遲決策。在系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下，今年3月份以來部分城市住宅市場成交量激增，需求積累集中釋放是主要原因。

值得注意的是，隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體，市場有效購買能力呈下降趨勢。當(dāng)前部分城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場需求總量已基本穩(wěn)定，需求集中超前釋放，后續(xù)需求必然萎縮，加上價(jià)格上漲對需求的抑制作用，不可避免影響到政策刺激效果。

不管承認(rèn)與否，住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當(dāng)前股票市場交投極為活躍情況下，住宅投資性需求難以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現(xiàn)。與股票資產(chǎn)相比，住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性程度較低，且未來價(jià)格漲幅空間狹小，還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會(huì)成本，也在一定程度影響到投資性住宅需求的恢復(fù)。雖然5月11日起的人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，對業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象的樓市形成一定支撐，但市場實(shí)際利率仍在高位運(yùn)行，住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)條件改善狀況還需進(jìn)一步觀察。

如何應(yīng)對住宅市場復(fù)雜化趨勢

一是從土地源頭調(diào)節(jié)住宅市場供應(yīng)。

隨著樓市交易回暖態(tài)勢的進(jìn)一步形成，地方政府賣地動(dòng)力增強(qiáng)。但考慮到住宅市場依然面臨高庫存問題，且存量住房加入市場供應(yīng)，需要地方政府有意控制土地供應(yīng)節(jié)奏，打消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存顧慮，促使市場交易平穩(wěn)運(yùn)行。

二是多方面支持中低收入人群住房需求。

住房需求是人類基本權(quán)利，地方政府有義務(wù)為中低收入人群提供保障性住房和購房補(bǔ)貼，緩解他們購房壓力。完善中低收入人群公積金貸款政策，通過有效制度設(shè)計(jì)，既能提高中低收入人群貸款能力，又要減輕其還款負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

三是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度降價(jià)以促進(jìn)需求釋放。

隨著樓市交易回暖，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漲價(jià)動(dòng)力增強(qiáng)。但漲價(jià)能否有效刺激需求進(jìn)一步釋放，值得高度懷疑。考慮到市場主流需求已經(jīng)轉(zhuǎn)向中低收入人群，房價(jià)對需求的抑制作用將會(huì)增加。就目前宏觀經(jīng)濟(jì)基本面看，只有通過降低價(jià)格促銷，加快新房去庫存以回籠資金，才是切實(shí)可行的策略。

四是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量管理。

一方面要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面排查及評估，對有較大風(fēng)險(xiǎn)隱患項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，提高市場準(zhǔn)入門檻。對資金鏈存在問題的項(xiàng)目考慮一攬子處置方案，根據(jù)項(xiàng)目不同情況，通過流動(dòng)性注入、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面也要做好個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，防止形成中國式的“次貸風(fēng)險(xiǎn)”。還要加強(qiáng)影子銀行體系房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置與應(yīng)對，減少影子銀行風(fēng)險(xiǎn)向正規(guī)金融領(lǐng)域傳導(dǎo)與擴(kuò)散。