房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化。這種隱憂會導(dǎo)致，未來一二線不太可能支撐全國房地產(chǎn)市場全面上漲。現(xiàn)在一二線城市畸形發(fā)展，不僅房價瘋狂，土地市場也瘋狂，而三四線城市則越來越差。結(jié)果是兩頭都有問題。
久未對樓市發(fā)言的“任大炮”再次開口，仍然是“年底房價肯定上漲”。
與此印證的是，6月下旬，一線城市個別城市，尤其是二手房市場仍無退熱的跡象。一些片區(qū)，少數(shù)二手房業(yè)主動輒漲價百萬，多個換房人被“違約”，這種氣氛也傳導(dǎo)至新房市場，增加了開發(fā)商操盤手醞釀捂盤漲價的底氣。
在北京、杭州等一二線城市，房價也有抬頭的跡象。土地市場作為先導(dǎo)，則出現(xiàn)了搶地王現(xiàn)象，一線城市宅地再創(chuàng)新高，逼近2萬/平方米。
但絕大多數(shù)的二三四線城市房地產(chǎn)市場，并沒有出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，一些三四線城市仍然庫存高企。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這樣劇烈的分化和畸形的發(fā)展，一定不會持久。
6月12日，某一線城市政府部門下屬房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，政府有很多政策儲備手段，防止暴漲，今年內(nèi)肯定不會取消限購政策。
一二線與三四線城市畸形分化
進(jìn)入夏季之時，一線城市的房地產(chǎn)市場也越來越熱。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，全國54城市合計住宅簽約高達(dá)11.3萬套，合計環(huán)比上月同期上漲3.1%，其中漲幅最明顯的是一線城市，漲幅高達(dá)26.7%，北京成交3449套環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套上漲最高超過30%。
與此同時，市場分化明顯，一線與二線成交量明顯上漲，而三線城市則出現(xiàn)了22%的下調(diào)，整體市場依然非常不均衡。
5月，某一線城市商品房成交均價逼近3萬元/平方米。6月上半月，北京商品房住宅成交均價達(dá)到了28556元/平方米，環(huán)比上月上漲4.2%，成交結(jié)構(gòu)中，兩市中高端比例均明顯上漲。成交均價處于高位。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，分析目前的銷售數(shù)據(jù)，銷售額率先上漲，而銷售面積漲幅并不同步，主要是因為一二線城市相對高價，導(dǎo)致了市場數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，這得益于政策效應(yīng)的傳導(dǎo)。
銷售市場的火爆也傳到了土地市場。6月前半月，一線城市共成交19宗土地，合計成交額達(dá)到204億元，平均樓面價也達(dá)12105元的年內(nèi)次高。
二線城市也明顯升溫，平均樓面價2049元每平方米，溢價率突破20%，而土地出讓金410.3億；住宅類土地出讓金377.7億，平均住宅樓面價3717元每平方米，溢價率突破24%。
但三四線城市土地市場依然不樂觀，整體看，成交總住宅土地480宗，但溢價率只有4.76%，總計土地出讓金只有192.9億，明顯低于之前的市場平均水平。
業(yè)內(nèi)預(yù)計，6月房企積極爭搶一二線城市土地的趨勢依然將延續(xù)。
張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化。這種隱憂會導(dǎo)致，未來一二線不太可能支撐全國房地產(chǎn)市場全面上漲。因為在全國房地產(chǎn)銷售中，一線占不到10%，二線占比也僅在20%-25%?，F(xiàn)在一二線城市畸形發(fā)展，不僅房價瘋狂，土地市場也瘋狂，而三四線城市則越來越差。結(jié)果是兩頭都有問題。
多位學(xué)者針對某一線城市指出，作為一個創(chuàng)新型的城市，產(chǎn)業(yè)和人才的集聚效應(yīng)造就了它的今天，如果房價暴漲，會導(dǎo)致各種生活、生產(chǎn)成本高企，企業(yè)和人才很難再繼續(xù)做下去；很多實(shí)業(yè)公司轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)投資，也不是什么好事。
行政再干預(yù)可能性不大
“2015年的年底，房價上漲是確定的。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)近日對媒體表示，今年房地產(chǎn)投資下降，新開工下降，土地供給下降，供不應(yīng)求，肯定會漲。從4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化來看，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長。
但任志強(qiáng)沒有指出房地產(chǎn)畸形分化可能帶來的問題。易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯，會進(jìn)一步強(qiáng)化市場預(yù)期，使得大城市的投資投機(jī)熱情增加，而中小城市房地產(chǎn)市場的購置需求下滑。最后使得市場的分化程度加大，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢的形成。
他表示，從這個角度看，需要有一個積極的干預(yù)措施。對于大城市而言，需要建立積極的房價調(diào)控政策，一些購房門檻還需要調(diào)高，防范炒房因素的出現(xiàn)。而對于中小城市，要在人口導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面有一個積極的政策，防止庫存積壓矛盾的擴(kuò)大化。
“不要擔(dān)心今年會暴漲暴跌，因為我們沒有這樣的基礎(chǔ)，我們有信心有手段，也有辦法，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”在6月12日舉行的一個論壇上，王鋒表示。
王鋒說，有幾個片區(qū)的新盤價格今年以來確實(shí)上漲了40%，但屬于極個別案例，全市3月份以來均價僅僅上漲了6.71%。5月份全樣本二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲3.9%，同比上漲10.5%。
王鋒肯定地表示，今年一定不會取消限購。在住房供求矛盾大，房地產(chǎn)稅還未推行的情況下，若取消限購，國內(nèi)外投機(jī)者會相繼入市、炒高房價，對自住和改善性需求形成擠出效應(yīng)，因此，住房限購政策對經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。
由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現(xiàn)高度分化，這種趨勢已引起相關(guān)部門的重視。業(yè)內(nèi)專家分析，預(yù)防過熱是個別城市目前需要面對的問題。
不過，克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄則認(rèn)為，政府出手再干預(yù)市場的可能性不大。個別城市所謂的樓市過熱，實(shí)際上是炒作的成分比較大，現(xiàn)實(shí)情況并沒有那么熱，還沒到失控的狀態(tài)。樓市到三季度應(yīng)該也會降溫。
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