在繼萬達(dá)萬科合作之后，業(yè)內(nèi)又有兩項(xiàng)大手筆并購(gòu)案曝光：5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%的股權(quán)；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購(gòu)中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。無獨(dú)有偶，碧桂園也在近日宣布合作并購(gòu)將是公司的拓展方向。

 

不只是以上這些企業(yè)，5月份以來，中交系、招商系、保利系、上實(shí)系、中糧系等房地產(chǎn)企業(yè)重組話題也再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在樓市規(guī)?；l(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的市場(chǎng)背景下，大型房企通過并購(gòu)重組構(gòu)建“巨無霸”漸成趨勢(shì)。另一方面，在行業(yè)深度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，一些中小型房企則失去了生存機(jī)會(huì)。分析人士認(rèn)為，在行業(yè)整體調(diào)整時(shí)期，比起龍頭企業(yè)，中小房企更應(yīng)該互相合作，“抱團(tuán)取暖”。

 

大房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成“巨無霸”

 

在萬達(dá)與萬科這兩大房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作的同時(shí)，其他大型房企也在醞釀強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或戰(zhàn)略重組。

 

5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%的股權(quán)；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購(gòu)中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。不僅如此，另一個(gè)房產(chǎn)巨頭碧桂園也在近日宣布，合作并購(gòu)將是公司未來的拓展方向。

 

而在不久前，業(yè)內(nèi)傳聞中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“中交建”）在收購(gòu)綠城后，正在考慮進(jìn)行戰(zhàn)略重組，整合中交建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而招商地產(chǎn)也于5月17日晚間刊發(fā)公告稱，招商局集團(tuán)正在積極研究及制訂重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，擬推動(dòng)整個(gè)招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合工作。據(jù)悉，保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩大地產(chǎn)上市平臺(tái)的整合工作也正在進(jìn)行。此外，已進(jìn)行改革的房企有華僑城、中海等，以及近期引發(fā)資本市場(chǎng)高度關(guān)注的中糧集團(tuán)內(nèi)部改革方案也正在報(bào)批中。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年銷售額達(dá)到“千億軍團(tuán)”的房企已經(jīng)擴(kuò)容至7家，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)老大地位的爭(zhēng)奪亦是如此。例如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺(tái)，恒大多元化謀求規(guī)?；某掷m(xù)增長(zhǎng)，爭(zhēng)取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。

 

在他看來，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，成功鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)未來可能因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國(guó)最大市值開發(fā)商；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭(zhēng)虎斗”。

 

“這些品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)‘巨無霸’型的房企。屆時(shí)，‘大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)’局面的形成，最終會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來越高”。張宏偉說，在樓市規(guī)?；鲩L(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報(bào)使得房企盈利沖動(dòng)凸顯，房企展開資源爭(zhēng)奪賽已不可避免。然而，如今樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，房企再延續(xù)原有的多平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，行業(yè)內(nèi)部和企業(yè)內(nèi)部都將進(jìn)入整合重組的下半場(chǎng)。

 

中小房企變賣股權(quán)

 

在大型房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為巨無霸的同時(shí)，一些中小型房企生存空間卻越發(fā)狹窄。事實(shí)上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化，導(dǎo)致不少中小型房企為了“保命”生存，不得不通過股權(quán)出售這種極端的方式，以換得現(xiàn)金流。

 

實(shí)際上，有些小企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。近日消息，臺(tái)州市新宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈斷裂已經(jīng)宣布破產(chǎn)，目前該公司已經(jīng)由臺(tái)州市政府接管。

 

市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在北京、上海產(chǎn)權(quán)交易所，2015年以來掛牌轉(zhuǎn)讓的房企股權(quán)已經(jīng)超過100億元。其中，北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽等二三四線城市。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，其中12個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。值得一提的是，滬交所掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)中，包括嘉凱城、上實(shí)房展等知名企業(yè)。

 

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，長(zhǎng)三角地區(qū)成為房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的重災(zāi)區(qū)，在滬掛牌的22個(gè)項(xiàng)目中有15個(gè)分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，且大部分選擇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，例如蚌埠恒遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等。

 

數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都市場(chǎng)上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場(chǎng)中早已難覓蹤跡。

 

張宏偉認(rèn)為，從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看，融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面較大的問題。早在今年3月，由于“佳兆業(yè)的債務(wù)違約事件”，市場(chǎng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也曾預(yù)警，內(nèi)地小型房企可能出現(xiàn)債務(wù)違約情況，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。

 

專家建議中小房企“抱團(tuán)取暖”

 

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前國(guó)內(nèi)房企呈現(xiàn)兩極分化局面的一個(gè)很大的原因就是資金因素。

 

近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”研究發(fā)現(xiàn)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策回歸常態(tài)化、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分化也愈加明顯。

 

2014年，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌。同年度滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別比2013年略有下降。在負(fù)債方面，截至2014年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.10%，同比均有小幅上升。

 

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心研究員房玲分析認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷上升，兩極分化加劇，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率越來越高，同時(shí)還在不斷擴(kuò)充實(shí)力，對(duì)于中小企業(yè)的擠壓越來越甚。中小房企要在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下保有甚至增加市場(chǎng)份額，互相之間加強(qiáng)合作“抱團(tuán)取暖”更有必要。

 

從行業(yè)的角度看，馬太效應(yīng)增強(qiáng)，中小房企市場(chǎng)占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；但另一方面，中小房企的市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步壓縮。

 

“面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)突變的2014-2015年，大型房企紛紛轉(zhuǎn)型跨界，但中小房企資金實(shí)力不足，有時(shí)是心有余而力不足，有限的資金難以支撐企業(yè)更多元發(fā)展的需求。”房玲表示，對(duì)于中小企業(yè)而言，單一的房產(chǎn)發(fā)展模式可能不再適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，而地域性的抱團(tuán)未來可能更有機(jī)會(huì)。“通過多方合作的方式，能夠?qū)崿F(xiàn)各家企業(yè)的資金互利，集小企業(yè)、合大資金、利眾好。”

 

房玲還說，對(duì)于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續(xù)虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務(wù)方向，如科技、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上，中小房企還可以抱團(tuán)合作。“對(duì)于擁有資源或資金優(yōu)勢(shì)，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言，盡管開發(fā)能力較弱，卻也擁有一線生機(jī)，可以選擇合作開發(fā)、委托開發(fā)、資本撬動(dòng)等合作模式與大型房企合作”。