隨著推動房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。
最新的人口結(jié)構(gòu)研究顯示，90后人口總數(shù)比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開始急速下降。
“這意味著房地產(chǎn)市場將開始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變，在未來的三到五年，樓市購買力也許就會出現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性短缺。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人說。
一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認為，上述兩大因素導(dǎo)致的需求失衡將成為樓市面臨的最大威脅。
主力購房人群見頂？
“總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。”對于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟學(xué)家趙曉曾感慨道。
實際數(shù)據(jù)驗證了趙曉的判斷。研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%。
同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項指標都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。
以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預(yù)計全國新結(jié)婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。
“據(jù)中原地產(chǎn)研究分析，在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵指出。
以廈門與深圳為例，今年深圳房價暴漲，而廈門則在去年全國房價漲幅榜中位列第一。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門的人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近，人口年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。
不過，深圳與廈門只是個案，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。
此外，過去20年，中國有4億人口從農(nóng)村走到城市，從小城市走到了大城市。
“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說，但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見。
從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。
“中國城鎮(zhèn)化高速增長期已經(jīng)過去，目前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限。同時，多數(shù)農(nóng)村人口進城后的工資收入處于相對較低的水平，寄希望于城鎮(zhèn)化拉動房地產(chǎn)購買力不切實際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。
十年后誰會買房
如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會買房？
業(yè)內(nèi)人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。而在計劃生育制度下，大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場上的住房供應(yīng)遠遠大于需求。
對此，天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，10年后中國的房子會大量地剩余，商品房供過于求，想賣都賣不掉。
民生宏觀研究院執(zhí)行院長管清友指出，人口結(jié)構(gòu)拐點導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，從海外經(jīng)驗來看，當人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。
在這樣的人口變化中，中國樓市未來的需求總量仍存疑問。目前開發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國未來的住房需求潛力。
“從我們自己做的市場調(diào)研來看，目前剛需產(chǎn)品已出現(xiàn)了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴大，比如北京的自住房，這導(dǎo)致中低端的購買人群更傾向于購買保障房，因此我們自身的產(chǎn)品線已經(jīng)開始向改善型調(diào)整。”北京一大型全國性房企負責人指出。
鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房價使得現(xiàn)有的剛需人群購買力大幅減弱。
“隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”劉淵說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已進入40歲年齡段，按照劉淵的分析，這一部分人的購房率也將大幅減少，這則意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購買力。
除此之外，目前在很多三四線城市人口呈現(xiàn)凈流出趨勢。數(shù)據(jù)顯示，在2010-2012年期間，全國房地產(chǎn)平均價格上漲約10%的背景下，人口增速為負的15個三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通這6個城市房價逆勢下跌。
“現(xiàn)在來看一線城市相對安全，但長遠來看也未必，從我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，目前北京、上海的人才外流現(xiàn)象也比較明顯。”上述全國性房企負責人表示。
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