今年二季度以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些變化。這主要是因?yàn)槿ツ暌詠淼恼{(diào)整首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降息降準(zhǔn)等調(diào)控措施釋放了部分剛需和改善性需求，多次降息等因素也導(dǎo)致存款和資金搬家、間接給樓市注入更多資金。但是，不同城市規(guī)模大小、功能定位和人口結(jié)構(gòu)不同，房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡也不相同，相關(guān)措施需要因地制宜、因城施策、分類調(diào)控，才能收到實(shí)效。

 

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，4月份，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市由12個(gè)增至18個(gè)，持平的城市由8個(gè)減至4個(gè)，下降的城市由50個(gè)減至48個(gè)，深圳以1.8%的漲幅位居首位，北京以0.8%的漲幅位居第二，上海、廣州分別上漲0.7%和0.4%。同時(shí)，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市由12個(gè)增至28個(gè)，持平的城市由10個(gè)減至8個(gè)，下降的城市則由48個(gè)減至34個(gè)，深圳以2.4%的漲幅同樣位居首位，北京以2.1%的漲幅位居第二，上海、廣州的漲幅分別為0.6%和1.1%。

 

從數(shù)據(jù)可以看出，今年二季度以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些變化。具體來說，房價(jià)由降轉(zhuǎn)升的城市正在增加，價(jià)格仍在下降的城市中多數(shù)降幅在縮?。徊煌鞘蟹康禺a(chǎn)市場走向分化明顯，有的價(jià)格回升明顯，有的則仍然下降、且降幅依然較大；與二三線城市走向分化形成對比的是，北上廣深等一線城市在價(jià)格較高的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢，個(gè)別城市的高漲幅引起普遍關(guān)注。

 

房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，原因主要來自兩個(gè)方面。一是，自去年以來，國家有關(guān)部門采取了調(diào)整首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降息降準(zhǔn)等調(diào)控措施，大多數(shù)城市也陸續(xù)推出松綁限貸、限購等政策，釋放了部分剛需和改善性需求，在一定程度上為投資性購房提供了機(jī)會。二是，受到多次降息等因素的影響，存款和資金搬家，間接給樓市注入更多資金。

 

由于不同城市規(guī)模大小、功能定位和人口結(jié)構(gòu)不同，房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡也不相同。

 

一線城市樓市止跌回升甚至過快上漲。有人擔(dān)心，一線城市本來就房價(jià)偏高，繼續(xù)過快上漲會推高居民生活成本，導(dǎo)致城市吸引力下降、優(yōu)秀人才流失，也會影響本地居民住房條件的改善和生活水平的提高。比如，常住人口中非戶籍人口占比近70%的深圳，居民住房自有水平僅有30%左右，大約70%左右的常住人口租房居住。這表明深圳住房潛在需求或剛需是巨大的，同時(shí)也說明高房價(jià)導(dǎo)致許多有住房需求的人無力購房。若房價(jià)繼續(xù)走高，必然使不少人再次望房興嘆。

 

為保障剛性需求和改善性需求，有關(guān)部門和一些地方此前已經(jīng)采取了諸如調(diào)整二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款利率及門檻等措施。不過，我們必須看到，相關(guān)措施需要因地制宜、因城施策、分類調(diào)控，才能收到實(shí)效。對一線城市及某些房價(jià)上漲過快的城市來說，應(yīng)該在通過降低貸款利率等措施降低購房成本的基礎(chǔ)上，維持限購政策，必要時(shí)可采取更有力的措施來遏制投機(jī)投資性購房，防止房價(jià)非理性過快上漲。而在商品房大量積壓的二三線城市，即便取消限購、放開投資性購房，也很難有炒房客愿意接盤。因此，應(yīng)允許這些城市房價(jià)適度回落，以薄利多銷的思路消化存量，減少資金占壓。

 

從長遠(yuǎn)來看，無論是保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，還是改善居住條件、提高生活水平，或者是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，都必須通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，改變對房地產(chǎn)業(yè)和土地財(cái)政的過度依賴，并長期堅(jiān)持和突出住房的居住屬性，讓房價(jià)回歸價(jià)值。同時(shí)，還要改革收入分配制度，適度提高居民收入在GDP分配中的比重，努力縮小收入差距。