近期，中央層面連續(xù)出臺(tái)利好房地產(chǎn)市場的政策，也有媒體報(bào)道預(yù)測稱，首套房首付三成可適當(dāng)調(diào)整，到底是否可能出臺(tái)關(guān)于首套房的優(yōu)惠政策？這引來業(yè)內(nèi)外人士無數(shù)猜想。

 

理由之一：樓市進(jìn)入“下半場”，首套房商貸首付降至2成不會(huì)引起大規(guī)模投資投機(jī)

 

研究結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

 

當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會(huì)越來越明顯。此時(shí)，對(duì)于樓市“下半場”的樓市來講，購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場背景下，盡管“救市”政策出了四輪，即使是首套房商貸的首付比例降低至2成，也不會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)大量的投資投機(jī)需求入市，也很難起到促使市場規(guī)?；帕?。而供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。因此，樓市進(jìn)入“下半場”，首套房商貸首付降至2成不會(huì)引起市場大幅波動(dòng)，也可以成為刺激首套自住需求入市的手段。

 

理由之二：公積金貸款首套房的首付比例降至2成效果有限

 

今年年初以來，個(gè)別城市開始降低公積金購房的首付比例。比如針對(duì)首套房北京、廣州、濟(jì)南、南京等城市重申或進(jìn)一步明確90平方米以下首套購房首付比例最低降至2成；為支持首套房、首改房等剛需住房需求，福建出臺(tái)的《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》正式施行。福建省要求，對(duì)首次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。福建省要求，除購買別墅外，個(gè)人購買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。

 

但是，當(dāng)前各個(gè)城市利用公積金刺激樓市需求的政策可持續(xù)性并不高，住房公積金政策的刺激的效果不會(huì)有預(yù)期那么高，各地公積金貸款余額遲早還會(huì)表現(xiàn)出“囊中羞澀”。尤其是在“惜貸”的市場背景下，當(dāng)公積金貸款余額不足時(shí)，首套房公積金首付2成的政策很難實(shí)現(xiàn)，這樣的直接結(jié)果就是，公積金貸款會(huì)重新收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮首付比例和房貸利率、房貸審批周期拉長，以緩解公積金貸款余額不足的問題。

 

理由之三：大多數(shù)城市仍然有去庫存壓力，有必要通過降首付去庫存

 

當(dāng)前，央行三次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管“救市”政策出了四輪，市場就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。

 

筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上也是這樣，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌龀山涣炕厣黠@改變。從這個(gè)角度來看，首套房首付比例有必要進(jìn)一步調(diào)整，由原來的普遍首付三成降低為2成。從去庫存的角度來看，首付房貸首付降低至2成后，可以加快去庫存的速度，有助于上述仍然有去庫存壓力的城市基本面好轉(zhuǎn)。

 

理由之四：首套房首付比例下調(diào)至2成，為首套自住需求購房者爭取購房時(shí)間

 

在首付比例上，各地應(yīng)統(tǒng)一降低首套商貸首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)。對(duì)于首套自住的購房者來講，如果購置首套房可以首付2成，這也將大大降低購房者入市的門檻，對(duì)于一部分自住需求購房者來講，可以提前購置房產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)未來房價(jià)上漲而帶來越來越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對(duì)于剛需來講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購房，也是對(duì)于這部分購房者購房機(jī)會(huì)的保護(hù)。

 

事實(shí)上來講，由于首套房首付比例較高，也催生了首付貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。由于付貸款業(yè)務(wù)的普及，首套房、二套房的首付比例已經(jīng)繞開銀行規(guī)定的限制，首套房首付比例已經(jīng)事實(shí)上低于三成、二套房首付比例已經(jīng)事實(shí)上低于4成。從這個(gè)角度來看，首付貸款業(yè)務(wù)的市場化的操作降低首套房首付比例已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，那么，從央行規(guī)定來講，也就沒有必要硬是規(guī)定首套房必須首付三成，也可以將首套房首付比例下調(diào)至2成，從實(shí)際行動(dòng)上為首套自住需求購房者爭取購房時(shí)間。

 

理由之五：首套房首付比例下調(diào)至2成，促使量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場兩相宜

 

從各個(gè)地方政府“救市”目的來看，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，總體還是要促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，尤其是當(dāng)下，對(duì)于半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市而言，市場基本面仍然沒有復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，地方政府也是因?yàn)闃鞘械兔钥嘣诿碱^，苦于地方財(cái)稅收入來源。筆者看來，對(duì)于商品住宅市場而言，只要“價(jià)格”控制得住不大幅反彈，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會(huì)有所放松或出臺(tái)一些必要的“保量”的措施，如：通過首套房首付比例的降低來激活市場成交量。

 

首套房首付比例下調(diào)至2成，有利于樓市成交量的增長，對(duì)于政府財(cái)稅收入來講，由于市場保持基本的成交量，政府財(cái)稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來，降首付之后市場量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場兩相宜，何樂而不為？

 

理由之六：降首套首付助力新型城鎮(zhèn)化，解決“三個(gè)1億人”問題

 

2014年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告提出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。而這也恰恰是國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）工作目標(biāo)之一。

 

同時(shí)，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）提出及，對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。

 

首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高層次人才通過購置房產(chǎn)快速融入本地，也有助于中國城市話進(jìn)程的發(fā)展。當(dāng)前中國每年1000多萬人口流入到城市，那么，如何解決這些人口的居住問題成為各大城市必須考慮的問題，首套房首付比例的降低可以讓這些群體盡快實(shí)現(xiàn)居者有其屋。