近幾個(gè)月，在全國(guó)樓市趨于復(fù)蘇的過(guò)程中，改善性需求明顯釋放，少數(shù)城市甚至可以說(shuō)是爆發(fā)。突出表現(xiàn)在過(guò)去幾年滯銷的大戶型、高單價(jià)住宅，突然開(kāi)始容易銷售了。

比如，上海閘北區(qū)非核心地段，某7萬(wàn)元單價(jià)的樓盤，居然開(kāi)盤銷售額也能超20億元。這在2011-1014年期間，基本不可想象。而這種現(xiàn)象，同樣出現(xiàn)在北京、深圳、廣州、廈門等諸多城市。在筆者看來(lái)，近期改善性購(gòu)房需求爆發(fā)，高檔房銷售好轉(zhuǎn)，主要原因有三。

其一，政策面轉(zhuǎn)暖。眾所周知，2010年4月史上最嚴(yán)厲的“國(guó)十條”出臺(tái)后，陸續(xù)又出臺(tái)了很多打壓投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策，如限購(gòu)、限價(jià)、限貸等。由于投資性購(gòu)房需求與改善性購(gòu)房需求之間界限不清，官方也沒(méi)有能力精準(zhǔn)甄別，所以“國(guó)十條”之后改善需求也被大面積誤傷了。

政策轉(zhuǎn)機(jī)初顯于去年，逆轉(zhuǎn)于今年3月。去年二季度開(kāi)始，多數(shù)城市陸續(xù)取消了限購(gòu)，地方政府也不再實(shí)行限價(jià)。去年9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“央四條”，放松限貸，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)于非限購(gòu)城市，解除3套及以上禁貸的政策。今年3月，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中，提出支持改善性住房需求，于是其后六部委出臺(tái)3個(gè)文件，在稅收、信貸等加大支持改善需求力度。

其二，市場(chǎng)需求久抑必?fù)P。在很多商品市場(chǎng)中，都存在一個(gè)現(xiàn)象，不論什么原因，當(dāng)需求被壓制一段時(shí)間之后，常常會(huì)有自發(fā)性的釋放。2010-2014年，全國(guó)多數(shù)高檔房(包括大戶型公寓和別墅)樓盤都遭遇銷售困局，這也就意味著很多這類購(gòu)房需求被抑制了幾年。有購(gòu)買能力和意愿的剛需(一般為首次置業(yè))，一般不會(huì)等待超過(guò)兩年，而改善需求(包括首次改善、二次改善、多次改善)，可以等待更長(zhǎng)時(shí)間。

關(guān)于住宅過(guò)剩、空置率過(guò)高等論調(diào)，筆者并不認(rèn)同。部分三、四線城市確實(shí)存在開(kāi)發(fā)過(guò)度、住宅庫(kù)存偏高、部分偏遠(yuǎn)新建小區(qū)入住率偏低等現(xiàn)象，但就全國(guó)而言，情況并沒(méi)那么糟。我國(guó)城鎮(zhèn)化率還遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到70%，至2025年之前，每年城鎮(zhèn)新增住宅需求仍能平均達(dá)10億平方米左右。在市場(chǎng)無(wú)形之手的作用下，賺不到錢的開(kāi)發(fā)商自然會(huì)減少盲目投資和擴(kuò)張。況且，一線城市和多數(shù)二線城市，基本不存在住宅過(guò)剩的問(wèn)題，人們購(gòu)房需求是真實(shí)存在的。

另外，還有種看似有理的流行言論：計(jì)劃生育導(dǎo)致“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)(4個(gè)老人1對(duì)父母1個(gè)孩子)，未來(lái)20年，6個(gè)祖父輩的幾套房都留給一對(duì)年輕夫妻，則共有6-7套房。這一觀點(diǎn)存在諸多缺陷。其中之一是即便真有6、7套房，大部分都是老舊破小的房子與小區(qū)，居住性能很差。人們追求居住舒適度的需求無(wú)止境，當(dāng)前大部分家庭仍缺好房。這就是改善需求源源不斷冒出來(lái)的根本原因。

其三，股市獲利資金流入樓市。據(jù)筆者的研究，股市和樓市的關(guān)系是“同向不同步”。所謂“同向”，是指二者皆受貨幣政策和流動(dòng)性的影響，在寬松條件下，二者皆易上漲，反之則易下跌。所謂“不同步”，是指一般股市先變化，樓市后變化。另外，二者皆具有“財(cái)富效應(yīng)”，其中股市財(cái)富效應(yīng)更易向樓市溢出，也即股市賺錢后轉(zhuǎn)而購(gòu)房。

就本輪市場(chǎng)上行周期來(lái)看，股市和樓市的關(guān)系可分為三個(gè)階段。第一階段，去年四季度至今年一季度，股市先于樓巿上漲，股價(jià)漲而房?jī)r(jià)不漲，分流資金，利空樓市；第二階段，今年4月以來(lái)，股市上漲已到中場(chǎng)，房?jī)r(jià)止跌上漲，二者各得其所，互有影響，總體中性；第三階段，股市見(jiàn)頂下跌，部分資金轉(zhuǎn)至樓市，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，目前時(shí)間難測(cè)。

當(dāng)前，正處于第二階段。今年3月底的樓市新政，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，其中深圳相當(dāng)火爆。預(yù)計(jì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)于5月份總體翻紅，其后越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)將止跌上漲。而滬指上漲至4500點(diǎn)至5000點(diǎn)后，一些老股民、高凈值人群已開(kāi)始提前防范風(fēng)險(xiǎn)，其中部分人將獲利資金轉(zhuǎn)入樓市，可能少量屬于投資性購(gòu)房，但這部分人所購(gòu)偏高端住宅，多屬于自住性改善需求。