歷時(shí)近4年的營業(yè)稅改增值稅改革將在6月份收官，根據(jù)5月18日國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》要求，力爭全面完成“營改增”，將剩余的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)四大領(lǐng)域納入“營改增”版圖。
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程較為復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”一直被認(rèn)為困難較大。記者從多家房企了解到，不少企業(yè)已進(jìn)行過“營改增”前期學(xué)習(xí)培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部門多已開展相關(guān)工作準(zhǔn)備。業(yè)界傳改革方案可能在6月份公布，建筑業(yè)已確定適用11%的稅率，對于房地產(chǎn)業(yè)適用11%還是6%的稅率，多家企業(yè)猜測傾向于前者。
稅負(fù)增減和企業(yè)成本結(jié)構(gòu)掛鉤
“營改增是為了降低重復(fù)收稅的問題，但對于企業(yè)而言，影響主要與企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)有關(guān)。”某研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在建立完整的增值鏈條后，其抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)對于企業(yè)的稅收成本有較大的影響。如果建筑的進(jìn)項(xiàng)較大，可抵扣的較多，則能在一定程度上降低成本。
房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要有土地成本、建筑安裝成本、財(cái)務(wù)成本。一般來看，如果企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的土地購置成本低，其付出的建安成本占比就會(huì)比較高，相應(yīng)的因其建安成本可抵扣的比例就高，對企業(yè)就是利好。相比之下，部分熱點(diǎn)城市建安成本占比較低，企業(yè)用其來抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅就少，甚至存在稅負(fù)加重的問題。
禹洲集團(tuán)助理總裁、計(jì)財(cái)部總經(jīng)理陳超告訴記者，“取得土地是否有相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣，以及下游企業(yè)能否開具進(jìn)項(xiàng)稅票至關(guān)重要。另外進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的時(shí)間配比對企業(yè)實(shí)際成本影響也很大，例如土地成本，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)是允許一次性抵扣還是分期？如果只能取得時(shí)一次性抵扣而不能分?jǐn)偟巾?xiàng)目的整個(gè)銷售周期，那么將加大企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營成本”。
也有業(yè)內(nèi)人士提到，土地進(jìn)項(xiàng)可以做分期，隨著時(shí)間和項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)展慢慢抵扣，“但是到底可不可以這么做，還沒看到具體說法。”
“關(guān)鍵看相應(yīng)法規(guī)正式出臺(tái)后的詳細(xì)規(guī)定，現(xiàn)在還不太明確稅負(fù)會(huì)增加還是減少，”陳超說，“政府相關(guān)部門也提及營改增是一次顛覆性的改革，涉及很多復(fù)雜環(huán)節(jié)，所以很多細(xì)節(jié)需要在改革過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)和學(xué)習(xí)。”
上游企業(yè)“票難取”困境
不過，也有房企明確表示“營改增”很可能會(huì)增加企業(yè)稅負(fù)。新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，“營改增”有兩方面問題，一是“票難取”，二是導(dǎo)致“價(jià)要漲”。
歐陽捷說，上游建筑業(yè)“票難取”，不少企業(yè)不是合格供應(yīng)商，建筑企業(yè)從農(nóng)民手里購得的磚瓦砂石幾乎開不了發(fā)票，“施工隊(duì)等也是拿不到增值稅發(fā)票的，勞務(wù)成本沒有增值，那就不能抵扣了。”
“根據(jù)住建部對66家建筑施工企業(yè)的調(diào)研結(jié)果，能夠拿到抵扣的專用發(fā)票的企業(yè)大概只有3成。”歐陽捷說，實(shí)際的情況是，大部分企業(yè)都拿不到增值稅票，開發(fā)商沒辦法抵扣，所以要么漲價(jià)，要么壓縮成本，但壓縮成本的可能性不大，“對開發(fā)商來講，成本肯定要增加，所以價(jià)要漲。”
對于下游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅票到底好不好取得，陳超也只有苦笑，“按照規(guī)定，只要合理選擇企業(yè)是沒問題的，但就怕有些企業(yè)做不到。”陳超建議，“營改增”應(yīng)該給企業(yè)一個(gè)過渡期，有利于企業(yè)更好的適應(yīng)和調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，企業(yè)建筑及銷售過程復(fù)雜，中間涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的稅基和進(jìn)項(xiàng)的抵扣方式可能都存在不同。目前看來，完整的增值稅鏈條的形成仍存在難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期一般較長，如果在項(xiàng)目進(jìn)行中施行營改增，具體的細(xì)則及執(zhí)行問題也是一個(gè)難點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)：促使行業(yè)更加規(guī)范
某房產(chǎn)研究院負(fù)責(zé)人表示，“營改增”的主要目的為降低重復(fù)稅收，實(shí)現(xiàn)完整的增值鏈，降低企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)從上游開始便存在各種稅費(fèi)，產(chǎn)品以含稅價(jià)格銷售到以后的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，造成以后各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅，貨物流通次數(shù)越多，重復(fù)征稅也就越嚴(yán)重，營改增可以有效的降低重復(fù)收稅情況。
“撇開行業(yè)來說，個(gè)人認(rèn)為增值稅是一個(gè)比較合理的稅種，因?yàn)樗粚φ麄€(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)過程中的增值部分征稅，也就是說創(chuàng)造了利潤才需要承擔(dān)稅負(fù)，否則就不用承擔(dān)，其實(shí)比以前單純交營業(yè)稅會(huì)更合理一些。”陳超表示，“長遠(yuǎn)看，營改增能使行業(yè)在稅務(wù)管理環(huán)節(jié)更規(guī)范，作為上市公司，我們希望行業(yè)更規(guī)范。”
另一方面，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會(huì)給房地產(chǎn)上游業(yè)態(tài)帶來新一輪“清洗”。歐陽捷表示，小的供應(yīng)商可能很快被市場淘汰掉，會(huì)向優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商集中；同時(shí)迫使開發(fā)商只能找總包單位，以后分包工程就少了，小的單位就會(huì)很快被淘汰。
上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“營改增”可能會(huì)促使房企寡頭壟斷格局的出現(xiàn)，部分房企在后續(xù)因該政策調(diào)整而增加盈利，而部分則因?yàn)槎愘M(fèi)成本加重造成經(jīng)營困難。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于增加成本的企業(yè)而言，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的分工和細(xì)化，達(dá)到合理抵稅的目的。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管理，降低稅負(fù)。
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