據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月份全國百城新建商品住宅平均價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)升，一線城市住宅交易成交活躍，部分城市住宅交易價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯回暖跡象。但如果以此判斷樓市已經(jīng)走上上升通道，還為時尚早。

 

目前我國樓市庫存依然高企，并仍在增加，而房價高企、開發(fā)商死不降價也對潛在需求存在明顯的抑制作用。且隨著市場需求短期內(nèi)集中釋放，政策刺激效應(yīng)持續(xù)性存在不確定。因此，樓市回暖態(tài)勢能否確定仍需進一步觀察。

 

當前住宅成交量激增是需求較長時間積累與政策刺激相互碰撞的結(jié)果。2014年，全國商品住宅銷售面積同比下降9.1%。當年北京商品住宅銷售面積同比下降16.3%，上海市新建住宅銷售面積同比下降12.5%。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整，并未擠出真實市場需求。只不過蔓延市場的觀望情緒濃郁一定程度拉長了住宅需求積累釋放的時間。今年以來，在穩(wěn)定住房消費政策導(dǎo)向下，國家集中出臺了多項政策組合拳措施，積極鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，刺激較長時間積累的市場需求在短期內(nèi)集中釋放。從政策效應(yīng)情況看，3月30日樓市新政發(fā)布后的兩個月，一線、二線城市多錄得住宅成交量環(huán)比大幅上漲。

 

樓市回暖持續(xù)性仍存在不確定性。人口拐點、家庭財富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅需求收入中樞下移、股票市場持續(xù)大幅上漲等因素綜合作用，決定了我國住宅投資正逐步喪失價值。雖然短期內(nèi)住宅成交量激增，但政策效應(yīng)持續(xù)性存在較大不確定性。

 

一是住宅庫存繼續(xù)增加。截至2015年4月末，全國商品房待售面積繼續(xù)上升至6.57億平方米。2015年1-4月全國住宅施工面積41.85億平方米，同比增長3.2%，表明未來住宅供應(yīng)總量仍將繼續(xù)增加。

 

二是存量住宅供應(yīng)上升。當前各地樓市回暖的一個突出特征是二手住宅交易量環(huán)比激增。據(jù)中介機構(gòu)估計，5月份北京市剔除保障房和自住房后的純新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅網(wǎng)簽量達到16627套。雖然二手住宅交易活躍主要受到營業(yè)稅免征期限縮短政策優(yōu)惠的驅(qū)動，但某種程度上反映出存量住宅上市意愿的顯著增強。這一趨勢性變化，不僅增加了房地產(chǎn)供應(yīng)總量的不確定性，而且將對新建商品住宅的去庫存化形成巨大沖擊。

 

三是現(xiàn)行房價水平對潛在需求抑制作用仍較為明顯。隨著我國住宅需求收入中樞下移，市場潛在需求對房價的滿意程度呈現(xiàn)出下降趨勢。中低收入人群有限的購買能力釋放對房價變化高度敏感。特別是在宏觀經(jīng)濟下行背景下，這些人群收入增長前景總體并不樂觀，客觀需要相對較低價位住宅來支持。但在樓市短期回暖的過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目銷售價格，存量房業(yè)主提高了售價，將會抑制潛在需求向有購買力需求的轉(zhuǎn)化。這些情況表明，樓市短期回暖態(tài)勢確立還需進一步觀察，房地產(chǎn)市場中長期運行方向仍存在較大不確定性。