在告別“黃金十年”之后，行業(yè)利潤下滑已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的窘境，隨著未來盈利預(yù)期有可能繼續(xù)走低，房企加速轉(zhuǎn)型已經(jīng)在2015年迫在眉睫，為了培養(yǎng)出新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點，轉(zhuǎn)型就成為了房企角逐的方向。2014年恒大、萬科、萬達(dá)等大型房企已經(jīng)如火如荼地展開了轉(zhuǎn)型之路，2015年更多房企加入到轉(zhuǎn)型的行業(yè)之中，轉(zhuǎn)型浪潮全面爆發(fā)。

轉(zhuǎn)型再升級

面對市場新格局，包括萬科、綠地、萬達(dá)在內(nèi)的多個房企已提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃。

萬科從專注住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營商”。綠地集團(tuán)提出從開發(fā)商向“綜合地產(chǎn)全程運(yùn)營商”的轉(zhuǎn)型思路，不斷加大海外市場布局。今年年初，萬達(dá)宣布開始第四次轉(zhuǎn)型，其中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向以輕資產(chǎn)為主。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布公司第四期戰(zhàn)略計劃，提出構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)、房地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

值得注意的是，與去年跨界轉(zhuǎn)型相比，今年房企之間的合作力度空前。今年5月，萬達(dá)集團(tuán)、萬科集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。宣布未來將會在多個板塊進(jìn)行合作。標(biāo)志著房企發(fā)揮各自比較優(yōu)勢、“結(jié)盟”轉(zhuǎn)型時代的到來。在地產(chǎn)“新常態(tài)”下，房企轉(zhuǎn)型將向著分工與協(xié)作方向發(fā)展。

郁亮表示，萬科和萬達(dá)合作協(xié)議的簽署，代表著行業(yè)內(nèi)結(jié)盟的開始，因為這個行業(yè)的白銀時代已到來。任何一家發(fā)展商都不具備全部的優(yōu)勢和資源，來滿足白銀時代的需求。

盡管各大房企都試圖“轉(zhuǎn)型”，但轉(zhuǎn)型的選擇卻大相徑庭，各有各的轉(zhuǎn)法。有的堅定“瘦身”、有的努力“抱團(tuán)”、還有的致力“多元化”發(fā)展，然而，不論是何種方式，最終無非是為了降低成本、提升利潤，增強(qiáng)風(fēng)險防控能力，探尋新的增長之道，避免被新周期的困難所擊垮。

業(yè)內(nèi)專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，呈現(xiàn)力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉(zhuǎn)型力度不斷加深，投入持續(xù)加大，比如萬科今年將深化購物中心、新領(lǐng)匯、醫(yī)療、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)的投資布局，綠地、招商也在提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比重。其次，房企多元化不斷向房地產(chǎn)上下游延伸、跨界多元化的領(lǐng)域延伸，今年有更多的房企正在或計劃進(jìn)入更多多元化領(lǐng)域發(fā)展，比如基建、家裝、物流地產(chǎn)等。

告別高利潤時代

隨著樓市進(jìn)入“白銀時代”后，房地產(chǎn)利潤空間已被逐步壓縮。數(shù)據(jù)顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤年復(fù)合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進(jìn)一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時，中國新建商品房銷售面積在2013年達(dá)到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫存面積則達(dá)到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開發(fā)業(yè)務(wù)達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)面臨長期拐點到來以及凈利潤下滑的壓力。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，已公布前4月銷售業(yè)績的25家房企，合計銷售金額達(dá)到3172.59億元，相比2014年前4月的3405億元下降了6.8%。其中，銷售業(yè)績同比上漲的房企僅有10家，13家出現(xiàn)下滑，還有兩家持平。

萬科總裁郁亮表示，未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅，萬科的目標(biāo)是在樓市拐點到來之前完成轉(zhuǎn)型，基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

“對恒大來說，每上一個產(chǎn)業(yè)，都經(jīng)過成熟考慮。在多元化業(yè)務(wù)方面，恒大集團(tuán)將以上述四大產(chǎn)業(yè)為主，未來三五年中不會再上馬新產(chǎn)業(yè)。”對于恒大多元化，許家印表示，從2013年開始，恒大先后派出1000多人分成若干組對各個行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研完成，最后確定上馬的項目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集團(tuán)上述三大產(chǎn)業(yè)的贏利情況將有明顯好轉(zhuǎn)，以礦泉水為例，2015年一季度恒大已經(jīng)投產(chǎn)了90萬噸產(chǎn)能的生產(chǎn)線，第二季度將再次投資90萬噸產(chǎn)能。”

企業(yè)架構(gòu)調(diào)整

在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，各大房企都在進(jìn)行大量嘗試。一方面，在消費(fèi)體驗地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)甚至地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的其他行業(yè)不斷進(jìn)行多元化、跨界擴(kuò)張；另一方面，從2013年開始房企頻繁擁抱互聯(lián)網(wǎng)，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中引入互聯(lián)網(wǎng)思維，并不斷增加與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作的深度與廣度。

隨著轉(zhuǎn)型向縱深發(fā)展，房企企業(yè)架構(gòu)也開始調(diào)整，萬科除了底層的事件合伙人，近兩年萬科還為其事業(yè)合伙人制度搭建了中間層的項目跟投以及上層的持股計劃。在宣布2800億目標(biāo)的同時，“沒刻意想當(dāng)老大”的綠地更注重競爭力增強(qiáng)。據(jù)悉，在考核機(jī)制上，綠地在年度考核中增加項目利潤考核，在季度考核中引入現(xiàn)金回籠指標(biāo)，考核激勵機(jī)制更加注重企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，不同企業(yè)的轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵要做一個匹配度監(jiān)測。如果企業(yè)規(guī)模過小，而涉足一些新行業(yè)，那么就需要考慮資金流穩(wěn)定性的問題。如果沒有資金支撐，那么主動甩賣股權(quán)是一個相對較好的策略。而企業(yè)規(guī)模處于中型的房企，未來在城市擴(kuò)展上還需要加大力度，同時拓寬融資渠道也是比較關(guān)鍵的一點。而大型房企從維持目前一個盈利水平的角度看，會采取“撤資”的方式，比如說涉足非房領(lǐng)域，其目標(biāo)在于構(gòu)建一個全產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營模式。