進(jìn)入5月以來，樓市持續(xù)活躍，無論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場(chǎng)都表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)。政策利好刺激之下，不再觀望的購房人開始涌入售樓處，而開發(fā)商也加大了推盤力度，供需兩旺的態(tài)勢(shì)創(chuàng)造出不錯(cuò)的行情，提前將紅五月鎖定。但是在市場(chǎng)溫度不斷攀升之時(shí)，6月房企推盤卻沒有表現(xiàn)出十足的熱情。未來的樓市能否長紅，這波回暖行情還能持續(xù)嗎？
政策刺激下樓市強(qiáng)勢(shì)回暖
“樓市在明顯好轉(zhuǎn)，”采訪過程中，這已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，而這樣的溫度感知來源于市場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的表現(xiàn)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，新盤銷售的持續(xù)火熱，推動(dòng)了4月下半月以來，北京樓市純商品房的成交量連續(xù)10周都維持在1600套以上。
根據(jù)市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京市純商品房成交套數(shù)為4796套（提出保障自住型商品房），以剛需及改善型商品房領(lǐng)銜，環(huán)比上月同期上漲了31%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著此前的“3·30”新政、降準(zhǔn)及降息預(yù)期落地，利好政策的疊加，在近期刺激購房者短期內(nèi)加快了入市步伐，帶來樓市成交的全面回升。
值得一提的是，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求集中釋放的態(tài)勢(shì)尤為明顯。“二套首付比例的調(diào)低降低客戶入市門檻，降息又減少了客戶的購房成本，”亦莊某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著這波政策的利好，改善型客戶進(jìn)入新房市場(chǎng)的情況預(yù)計(jì)還將持續(xù)。
同樣，在政策利好驅(qū)動(dòng)之下，多數(shù)開發(fā)商對(duì)后市的信心逐步復(fù)蘇，寄望于政策紅利，在5月也暗中加快了推盤的速度。“開發(fā)商在5月的推盤更像是在清理過剩的庫存，因此主要還是平價(jià)跑量，以防錯(cuò)過窗口期。”某業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，受制于房企自身的去化壓力，開發(fā)商以較為平穩(wěn)的價(jià)格推盤，從而進(jìn)一步拉動(dòng)了成交量的反彈，而買賣雙方也在市場(chǎng)中共同營造出了紅五月的氛圍。
部分開發(fā)商開始觀望惜售？
盡管樓市的供需兩旺已鎖定“紅五月”，但在6月，房企的推盤積極性卻明顯不如5月。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月有包括首開保利·熙悅誠郡、福海棠華苑、璽萌公館等20個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，這樣的開盤量刷新了年內(nèi)月度開盤的新低。
“盡管這段時(shí)間，樓市成交套數(shù)比之前出現(xiàn)了明顯的回升，但是價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯的變化，可以再等等。”一位不愿具名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于成本和利潤的壓力，表達(dá)出自己的想法。
位于通州某項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，目前在售的項(xiàng)目仍以前期的尾房為主，近期售樓處的來電來訪量有了明顯增加，之前執(zhí)行的折扣也開始收窄，接下來對(duì)于新推出的樓座將會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的前提下，需求上升，未來庫存高的開發(fā)商會(huì)積極推出新的貨量，去化庫存，同時(shí)調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)；庫存少的開發(fā)商會(huì)漲價(jià)惜售。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，目前這個(gè)階段，一些開發(fā)商或還想觀望一下能否提價(jià)，所以暫時(shí)“按兵不動(dòng)”，而新盤供應(yīng)的縮水，或會(huì)對(duì)成交量有一定影響，市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察。
■ 市場(chǎng)掃描
新房市場(chǎng) 多個(gè)項(xiàng)目熱銷
截至5月24日，北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)有24個(gè)項(xiàng)目開盤進(jìn)入市場(chǎng)，創(chuàng)造了月度開盤量的新高；而在本月開盤的項(xiàng)目均出現(xiàn)了不同程度的火爆，開盤售罄且加推的項(xiàng)目不在少數(shù)。例如北京城建·琨廷在開盤當(dāng)日推出153套，現(xiàn)場(chǎng)即賣出130套，去化率達(dá)到85.0%；而同一天開盤的華潤公元九里推出60套，在開盤后不久便銷售56套，去化率也高達(dá)93.3%，當(dāng)日隨即加推20多套。
對(duì)于樓市日益上升的溫度，購房人的感受則更加迫切。何偉（化名）近期在各個(gè)項(xiàng)目打轉(zhuǎn)時(shí)，加劇了要盡快出手的決心。盡管賣掉舊房子之后手中握著將近300萬的積蓄，在選房的時(shí)候仍然捉襟見肘。“不是區(qū)域不合適，就是戶型不滿意，好不容易選中一個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格又突破了承受力。”何偉告訴記者，看過的項(xiàng)目都在憋著勁漲價(jià)，如果再不出手，將來擔(dān)心付出的成本更高。
“其中多方面政策的刺激，激發(fā)了購房人入市的熱情；另外，多數(shù)在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格到目前尚未出現(xiàn)明顯上漲，對(duì)購房人而言也具有一定吸引力。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是5月份樓市升溫的主要原因。
事實(shí)上，不止是普通住宅市場(chǎng)成交火熱，別墅市場(chǎng)也在5月表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。進(jìn)入5月第四周，北京別墅市場(chǎng)共有33個(gè)別墅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，累計(jì)成交88套；其中總價(jià)1000萬元以上的別墅，更是創(chuàng)造了20套的紀(jì)錄。郭毅認(rèn)為，千萬級(jí)別墅成交的沖高，是高端市場(chǎng)升溫的力證，部分高端別墅項(xiàng)目的陸續(xù)加推，是導(dǎo)致千萬級(jí)別墅沖上新高的重要原因。
二手房市場(chǎng) 成交量價(jià)齊漲
綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，5月北京二手房全月網(wǎng)簽量將達(dá)到16000套以上，足以顯示市場(chǎng)的熱度。位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡東路的鏈家門店業(yè)務(wù)員告訴記者，近期的工作強(qiáng)度明顯加大了，帶領(lǐng)客戶看房的時(shí)間也越來越多，而且在轄區(qū)內(nèi)的一些小區(qū)的房子，基本上是“出一套成交一套”，供不應(yīng)求。
“對(duì)賣方來說，營業(yè)稅‘五改二’，對(duì)于二手房市場(chǎng)是一大利好，使得2-5年的房子成交周期更短，而且價(jià)格方面也有了上漲的空間。”該業(yè)務(wù)員表示，區(qū)域內(nèi)業(yè)主的報(bào)價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了緩慢上升的勢(shì)頭，其中有不少業(yè)主是為了賣掉舊房子去改善置業(yè)，目前議價(jià)空間比起年初已經(jīng)明顯縮小。
事實(shí)上，這并不是單個(gè)區(qū)域的個(gè)案。據(jù)我愛我家的報(bào)告稱，5月11日降息之后，市場(chǎng)連續(xù)兩周累計(jì)成交增量10%左右。今年以來，北京二手房成交價(jià)整體處于一個(gè)緩慢上升的過程，近期二手房均價(jià)同比出現(xiàn)顯著增長，目前已超過去年同期的水平。從各城區(qū)成交情況看，中心城區(qū)成交量大幅上升，而外城區(qū)和近郊區(qū)成交量與此前基本持平。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量正在日漸減少，高價(jià)房逐漸成為庫存房源主體，新掛牌業(yè)主的心理價(jià)位已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的上調(diào)。如果需求量繼續(xù)增加，高價(jià)房逐漸進(jìn)入成交，中心城區(qū)二手住宅成交均價(jià)還將進(jìn)一步上漲。
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