放棄杭州鋁合金生意來寧做“二房東”
杭州人小蔣長期扎根南京地區(qū)，手上攥著四五十套房產(chǎn)。他是一名職業(yè)“二房東”，雖然這些房產(chǎn)沒有一套真正屬于他，但他每天都能通過出租這些房屋“掘金”，并準(zhǔn)備用賺到的錢購買一套真正屬于自己的住房。
職業(yè)“二房東”如何運(yùn)作？他們的身上又有著怎樣的故事？近日，記者走近職業(yè)“二房東”的包租生活。
小蔣個(gè)頭不高，卻和其他浙商一樣具有敏銳的投資眼光。3年前，他還在杭州經(jīng)營鋁合金生意，2家門面一年可以帶來10多萬元收入。由于業(yè)務(wù)單位經(jīng)常拖欠貨款，他果斷決定放棄鋁合金生意。
當(dāng)時(shí)，小蔣的大姨子已經(jīng)先行一步，來到了南京仙林從事房屋出租生意。一家人從中看到了商機(jī)，于是小蔣等人陸續(xù)來到南京發(fā)展。
職業(yè)“二房東”有“不常為外人道”的獨(dú)特運(yùn)作模式。首先，為了保證足夠的利潤空間，小蔣只選毛坯房整租，而精裝修房一般租價(jià)較高，留給“二房東”的運(yùn)作空間太小。
其次，毛坯房如何裝修非常關(guān)鍵。一般來說，小蔣會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本滿足居住需求即可。裝修中的水電材料自行采購，盡量壓縮成本。裝修時(shí)盡量多分割出房間，實(shí)現(xiàn)利益最大化。“一般來說，一套約130平方米的三室二廳公寓，裝修費(fèi)只需約6萬元。”小蔣說。
第三，與房主的租期必須簽長約。由于自己要投入裝修費(fèi)用，他們一般都要求租期滿5年甚至更長。
“一家人”3年時(shí)間盤下200多套房
130平方米毛坯房裝修后出租，“二房東”收益幾何？
小蔣以他手中的出租房舉例說，根據(jù)目前仙林地區(qū)的房租水平，一間20平方米、帶獨(dú)立衛(wèi)生間的朝南臥室每月大約1300—1400元，客廳改造成的臥室價(jià)格略低，每月大約1100—1200元。次臥每月大約1000元左右，朝北小房間再低一些，每月七八百元。
“一般來說，一套130平方米的三室二廳房屋，總租價(jià)在5000元左右。”小蔣說，減去每月支付給房東的2800元租金，“二房東”每月每套房能賺到差價(jià)2000多元。
2000多元差價(jià)并非利潤，因?yàn)榍?年“二房東”需要消化裝修成本，因此基本沒有利潤。后兩年“二房東”才開始賺錢，但每年還要除掉2—3個(gè)月的空租期。
由于敏銳把握住了商機(jī)，加上自己勤快誠信，小蔣手中掌握的房屋數(shù)量越來越多。3年來，他手頭已攥有四五十套出租房，其中在南大和園小區(qū)就有20多套。如果加上他弟弟、小舅子等人掌握的出租房，小蔣一家在仙林總共掌握了200多套出租房。
棲霞公安分局仙林派出所統(tǒng)計(jì)顯示，在仙林地區(qū)，像小蔣這樣的職業(yè)“二房東”有120多名。為了管好“財(cái)源”，這些職業(yè)“二房東”每兩三天就要到出租房巡視一番，忙著簽訂合同、續(xù)租、收錢、維修等各種事宜。
租客要求逐漸提升，“二房東”最擔(dān)心群租安全
有人形容“二房東”做的是無本萬利生意，只要包下出租房就可以在家里躺著收錢。不過，在小蔣眼里，根本不是這么回事。
小蔣告訴記者，出租房尤其是群租房人員流動(dòng)較快，不少人只租兩三個(gè)月，他從簽訂租賃合同，到辦理租客暫住手續(xù)，再到協(xié)調(diào)各種事務(wù)，“很少有閑下來的時(shí)候。”
平時(shí)，小蔣最擔(dān)心的是群租安全問題，為了確認(rèn)暫住人口不會(huì)是壞人，他在租客入住3天內(nèi)，會(huì)主動(dòng)到公安機(jī)關(guān)為租客登記備案。此外，為了防止發(fā)生火災(zāi)，小蔣還為每個(gè)出租屋配備了滅火器。
“這兩年房屋轉(zhuǎn)租市場發(fā)生了很大變化。”小蔣介紹，例如，以前毛坯房裝修，根本原則是利益最大化，隔出的房間越多越好。但現(xiàn)在租客要求提高了，房屋裝修原有格局基本保持不變。
為了防止群租產(chǎn)生鄰里糾紛，小蔣在和租客的合同中還明確約定，房客不得產(chǎn)生噪音，不得影響小區(qū)環(huán)境，否則視為違約。“為了協(xié)調(diào)群租矛盾，仙林派出所幫助我們做了大量工作，例如擬訂群租公約等，這一點(diǎn)要特別感謝他們。”他說。
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