今年以來(lái)，在“3·30”新政和地方一系列救市舉措之下，樓市也出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

 

不過(guò)，不同區(qū)域之間的分化進(jìn)一步加劇。

 

樓市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)

 

廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～4月，廣東商品房銷售面積2551.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，增幅比一季度提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2352.78 億元，增長(zhǎng)12.8%，增幅比一季度提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積2307.60萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.5%。

 

在四個(gè)一線城市中，廣東坐擁廣州和深圳2個(gè)，這兩個(gè)城市占廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)很大比例。今年以來(lái)，一線城市的樓市率先回暖，銷售明顯好于其他城市。

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析，今年以來(lái)珠三角樓市發(fā)展比較穩(wěn)定。深圳、廣州、佛山、東莞都是外來(lái)人口很多的城市，人口仍在不斷流入，整個(gè)珠三角城市群樓市今年的表現(xiàn)都不錯(cuò)。

 

數(shù)據(jù)也顯示，按區(qū)域分，1～4月，珠三角地區(qū)銷售面積增長(zhǎng)15.6%，增幅比一季度提高10.6個(gè)百分點(diǎn)；東翼和西翼商品房銷售面積下降3.2%和2.6%。降幅分別比一季度收窄5.0個(gè)和8.6個(gè)百分點(diǎn)

 

另一個(gè)沿海大省浙江的走勢(shì)也和廣東有點(diǎn)類似。浙江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～4月，浙江商品房銷售面積1368萬(wàn)平方米，銷售額1409億元，分別增長(zhǎng)29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期大幅回升56.7和60.1個(gè)百分點(diǎn)。

 

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，各省的投資增速也大不同。數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)23.8%，增速位居全國(guó)第一。廣東以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比較靠前。

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速靠后的幾個(gè)省份分別為黑龍江、青海、遼寧、陜西，主要以能源重化省份為主。今年以來(lái)，能源重化省份的經(jīng)濟(jì)下行尤為明顯。

 

吉林省政府決策咨詢委員會(huì)委員、吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)本報(bào)說(shuō)，目前整個(gè)東北的主要問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)以重化工業(yè)、大型國(guó)企為主，能源重化產(chǎn)業(yè)占比太大，去年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)下行明顯，東北的能源、原材料滯銷，經(jīng)濟(jì)也隨之低迷。

 

陜西省政府參事、陜西省社科院研究員張寶通說(shuō)，陜西的煤炭質(zhì)量比較好，去年陜西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍不錯(cuò)。但今年在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的情況下，陜西的煤炭經(jīng)濟(jì)也受到了影響。此外，石油化工也是陜西的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在全球石油價(jià)格下行的情況下，陜西也受到了比較大的影響。

 

經(jīng)濟(jì)的下行對(duì)樓市的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

 

遼寧省財(cái)政廳的數(shù)據(jù)顯示，1～4月份，全省一般公共預(yù)算收入和稅收收入分別下降27%和29.7%。1～4月份，全省四項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收下降56.4%。全省各項(xiàng)非稅收入下降19.2%。上述與房地產(chǎn)相關(guān)稅收和各項(xiàng)非稅收入合計(jì)減收額占一般公共預(yù)算收入總減收額的78.5%，拉低財(cái)政收入增幅21.2個(gè)百分點(diǎn)，成為全省財(cái)政收入持續(xù)下滑的主因。

 

經(jīng)濟(jì)下行影響了樓市發(fā)展，而樓市低迷反過(guò)來(lái)又拖累地方經(jīng)濟(jì)低迷。

 

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比超過(guò)20%，加之上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的投資占比超過(guò)了40%。因此房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響很大，樓市下行拖累了部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)低迷。

 

相比之下，沿海幾個(gè)發(fā)達(dá)省份如浙江、廣東今年的經(jīng)濟(jì)增速不再位列中下游，而是躋身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增長(zhǎng)僅為7%，比當(dāng)時(shí)全國(guó)水平低0.4個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)位列倒數(shù)第五，今年浙江GDP增速比全國(guó)高出1.2個(gè)百分點(diǎn)，位列全國(guó)第11位。

 

在廣東，一季度增速為7.2%，但這一增速比全國(guó)高出0.2個(gè)百分點(diǎn)，位居全國(guó)第17位。

 

哪些城市在反彈

 

不同城市之間的樓市分化更加明顯。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳，上漲1.8%。最低為惠州，下降0.7%。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和 2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。據(jù)測(cè)算，4月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。

 

新建商品住宅價(jià)格上漲的18個(gè)城市，絕大部分是東部沿海的一二線城市。其中深圳、北京和上海三個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅最大。深圳在2014年12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，今年1～3月份繼續(xù)上漲，扮演房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。

 

其他城市中，溫州上漲0.7%，廣州和杭州、金華上漲0.4%，南京、武漢、石家莊上漲0.3%，廈門(mén)、寧波、哈爾濱、徐州上漲了0.2%。

 

張大偉分析，這一輪市場(chǎng)真正能復(fù)蘇、比較有前景的城市最多也就20個(gè)左右，其他城市出現(xiàn)突然上漲的可能性不大。

 

到底是哪些城市房?jī)r(jià)在上漲？什么樣的城市會(huì)上漲？

 

張大偉說(shuō)，判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否會(huì)堅(jiān)挺，最根本的因素在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入，以及一定時(shí)期內(nèi)的庫(kù)存。對(duì)于意向購(gòu)房者，他提醒稱，人口的凈流入依然是最重要的指標(biāo)。

 

有媒體曾對(duì)2013年中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，包括北、上、廣、深以及蘇州、廈門(mén)、南京等沿海中心城市?；旧?，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市。

 

其中上海以953.5萬(wàn)的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬(wàn)，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬(wàn)。這三個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅也領(lǐng)跑全國(guó)。

 

像副省級(jí)城市杭州，人口凈流入高居第13位，不過(guò)由于此前供應(yīng)量過(guò)大，去年以來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下滑，但在今年4月環(huán)比上漲了0.4%。

 

與人口的流動(dòng)相似，小學(xué)生數(shù)量的增減與城市的房?jī)r(jià)也頗為密切。

 

比如，2013年廈門(mén)小學(xué)生相比2008年增長(zhǎng)了37%，漲幅位居全國(guó)第一。上海增長(zhǎng)了34%，深圳增長(zhǎng)了24.6%，蘇州增長(zhǎng)了24%，鄭州增長(zhǎng)了23.9%，北京增長(zhǎng)了19.5%，南京增長(zhǎng)了12.2%，而這些城市的房?jī)r(jià)目前也都比較堅(jiān)挺。

 

相比之下，東北大部分中心城市都出現(xiàn)了人口外流現(xiàn)象。比如，大連小學(xué)生下降16.9%、哈爾濱減少12.1%、長(zhǎng)春減少11.2%、沈陽(yáng)減少5.2%、撫順減少18%、錦州減少15.3%、盤(pán)錦減少了14.3%、齊齊哈爾減少了18%、牡丹江減少了27%。

 

東北當(dāng)?shù)匾晃话l(fā)改系統(tǒng)的人士分析，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，包括遼寧在內(nèi)的東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不太合理，重工業(yè)多、輕工業(yè)少，導(dǎo)致東北就業(yè)不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地產(chǎn)、餐飲業(yè)等的需求都隨之下降。”

 

張大偉說(shuō)，目前一二線城市與三四線城市的分化十分明顯。由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了截然不同的走勢(shì)，體現(xiàn)在政策刺激、成交、房?jī)r(jià)漲跌等方面的不均衡。

 

當(dāng)然，人口是判斷未來(lái)樓市的一大要素，一定時(shí)期內(nèi)的庫(kù)存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、蘭州等地，需求也不小，但由于供應(yīng)量過(guò)大，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍難以反彈。

 

近年來(lái)在北京、上海等一線城市迅猛擴(kuò)張的泰禾集團(tuán)一位人士告訴記者，該公司近兩年也曾到西安等二線城市考察。這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不錯(cuò)，但在房地產(chǎn)發(fā)展方面，供過(guò)于求太嚴(yán)重，土地供應(yīng)量太大。該公司判斷這些地方未來(lái)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以就沒(méi)進(jìn)入這些市場(chǎng)。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)，央行降息等政策疊加刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來(lái)在“3·30新政”等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市，如北、上、廣、深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖?，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于上述城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來(lái)講，未來(lái)下半年預(yù)期會(huì)漲價(jià)、買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象或提前來(lái)臨。

 

張宏偉說(shuō)，與此同時(shí)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比下跌狀態(tài)。這說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，沒(méi)有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)?