眾籌，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代誕生的全新的商業(yè)模式，僅僅幾年時(shí)間就如雨后的春筍在各行各業(yè)野蠻生長(zhǎng)起來(lái)。早期的眾籌主要集中在創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，而今，房地產(chǎn)業(yè)也玩起了眾籌。本月起，佛山連續(xù)有兩個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)了眾籌。

房地產(chǎn)眾籌是否真的可以拉低房?jī)r(jià)？記者了解到，目前佛山的房地產(chǎn)商大多是借眾籌概念圈客營(yíng)銷，其產(chǎn)品也偏重于投資理財(cái)功能，對(duì)整體房?jī)r(jià)的影響極小。

佛山首現(xiàn)房地產(chǎn)眾籌

什么是眾籌？在法律上就是一個(gè)合伙或者合作關(guān)系，由眾多當(dāng)事人參與出資來(lái)運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目。如今，眾籌的概念進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從本月起，佛山連續(xù)兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)外宣布要玩房地產(chǎn)眾籌。

5月1日，三水萬(wàn)達(dá)華府開(kāi)放樣板房，同時(shí)也首次試水房地產(chǎn)眾籌。三水萬(wàn)達(dá)華府拿出兩套房源進(jìn)行眾籌并拍賣，六折起拍。投資者1000元起投，付款后就參與了眾籌拍賣的資格。眾籌名額共900個(gè)。其中，500個(gè)名額可升級(jí)為VIP客戶，但其資金門檻需達(dá)2萬(wàn)元，這部分VIP客戶有資格購(gòu)買到拍賣的房源。眾籌人數(shù)滿額后，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行眾籌房源拍賣。假設(shè)這兩套房拍賣的價(jià)格與眾籌資金的差額有50萬(wàn)元，也就是說(shuō)眾籌收益為50萬(wàn)元的話，那么，參與眾籌的900名客戶可以獲得50萬(wàn)元的20%收益即10萬(wàn)元，然后再900人分，每人獲益將近111元，收益達(dá)11%。其中500名VIP客戶可以分到80%的眾籌收益，即40萬(wàn)元的總收益。眾籌款也全額退回。

緊接著，上林苑也啟動(dòng)了眾籌活動(dòng)。上林苑眾籌的方式與三水萬(wàn)達(dá)華府略有不同。上林苑僅拿出了一套房源進(jìn)行眾籌拍賣，起拍價(jià)為五折。這套房源估價(jià)為60萬(wàn)元，那么，起拍價(jià)僅30萬(wàn)元。眾籌用戶5000元可以起投。假設(shè)該房源最后以50萬(wàn)元的價(jià)格成交，那么，眾籌收益就有20萬(wàn)元，競(jìng)拍成功者可以獲得這套眾籌房源；其余人則可以均分這20萬(wàn)元的眾籌收益。假設(shè)有200人參與眾籌，每人收益可達(dá)1000元，收益率達(dá)20%。

購(gòu)房者：有收益有保障愿嘗試

對(duì)于佛山出現(xiàn)的眾籌模式，由于門檻非常低，很多人都抱著可以玩玩的態(tài)度參與進(jìn)來(lái)。據(jù)上林苑透露，目前該項(xiàng)目的眾籌活動(dòng)已經(jīng)吸引了300多人參與，本周日將拍賣眾籌房源。而三水萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也表示，眾籌人數(shù)已經(jīng)滿額，本周六將進(jìn)行眾籌房源拍賣。

記者近日在三水萬(wàn)達(dá)華府現(xiàn)場(chǎng)也看到，不少看房者都對(duì)眾籌產(chǎn)生了濃厚的興趣。“如果眾籌不成功，投資款可以全額退還，風(fēng)險(xiǎn)不大。”市民陳女士說(shuō)，現(xiàn)在投資的渠道也相當(dāng)多元化，有余額寶、理財(cái)寶等等，房地產(chǎn)眾籌無(wú)非是另外一種投資的形式。

而對(duì)于真正的意向買家來(lái)說(shuō)，這種眾籌的房?jī)r(jià)也具有較強(qiáng)的吸引力，“如果能八折或者九折就買到房，明顯低于市場(chǎng)價(jià)，還是很有誘惑力的。”龍女士說(shuō)。

不過(guò)也有買家表示了疑慮：如果開(kāi)發(fā)商真的有心讓利，為什么不直接把房拿出來(lái)拍賣，而要眾籌？羅先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是“醉翁之意不在酒”，真正的目的是提高樓盤的人氣，起到圈客的作用。

記者調(diào)查：地產(chǎn)商圈客營(yíng)銷意圖明顯

開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)采取眾籌+拍賣銷售形式？真的是讓利，還是別有所圖？記者注意到，兩個(gè)項(xiàng)目一共僅三套眾籌房源，即使以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交，也對(duì)整體樓價(jià)影響微乎其微。

開(kāi)發(fā)商做這類拍賣類型的眾籌，其意圖并非是要低價(jià)賣房，而是通過(guò)幾套房源的讓利，提高整個(gè)樓盤的人氣，精準(zhǔn)鎖定潛在購(gòu)房者。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不到一個(gè)月時(shí)間，就能蓄客幾百人甚至上千人。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求每一個(gè)參與眾籌的用戶在眾籌房源開(kāi)拍時(shí)必須到場(chǎng)，并簽字確認(rèn)，這無(wú)疑有助于提高銷售現(xiàn)場(chǎng)的人氣。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，佛山的房地產(chǎn)眾籌模式圈客意圖明顯，只是傳統(tǒng)的蓄客方式的變革，其最終的目的還是賣樓。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

眾籌是新概念 法律風(fēng)險(xiǎn)大

參與眾籌+拍賣，就真的是一本萬(wàn)利的投資好機(jī)會(huì)嗎？廣東寶慧律師事務(wù)所主任藺存寶認(rèn)為，這其中還是存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，某一套房的定價(jià)是由開(kāi)發(fā)商單方定價(jià)的，如果在開(kāi)發(fā)商虛假抬高定價(jià)的情況下，有可能會(huì)導(dǎo)致眾籌房源的成交價(jià)格偏低。那么，眾籌者就無(wú)法分到利潤(rùn)。其次，對(duì)于眾籌項(xiàng)目提出的保本提法，也需要注意，尤其是當(dāng)項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，尤其要警惕。藺存寶指出，開(kāi)發(fā)商通常是組建項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)品賣完之后，項(xiàng)目公司幾乎成了一個(gè)空殼公司，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)找不到人來(lái)償還本金了。

應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)商采取的這種眾籌+拍賣模式，只是使用了眾籌、拍賣的概念，其本質(zhì)還是開(kāi)發(fā)商的銷售策略。藺存寶表示，眾籌本身就是一個(gè)全新的概念，相關(guān)法律和監(jiān)管還相對(duì)空白。在房地產(chǎn)眾籌方面，每個(gè)環(huán)節(jié)上都可能存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，也不排除非法集資的可能性。