近3000億元海外資金今年將涌入中國樓市。
據(jù)戴德梁行最新披露的數(shù)據(jù)，今年全球房地產(chǎn)基金投資迎來一波小高峰，目前已集結(jié)4290億美元(約合2.66萬億元人民幣)的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元(約合2855億元人民幣)將投向中國房地產(chǎn)市場。
“與此前的投資策略不同的是，盡管中國一線城市仍是外資關(guān)注的重點，但由于一線城市資產(chǎn)價格已處于高位，機構(gòu)投資對發(fā)展?jié)摿^大的二線城市或規(guī)模更小的城市，開始產(chǎn)生濃厚的興趣。由于海外資金對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的購買需求相當(dāng)強烈，會在一定程度上緩解商用項目的銷售壓力。”世邦魏理仕執(zhí)行董事邵律告訴《華夏時報》記者。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國樓市體量已經(jīng)相當(dāng)龐大，加之外資對住宅投資興趣大減，即使有近3000億元海外資金將進(jìn)入中國，引發(fā)樓市價格短期內(nèi)上漲的可能性也微乎其微。
尋找“獵物”
戴德梁行的研究報告顯示，從海外房地產(chǎn)基金的投資方向看，預(yù)計今年流入中國商用房地產(chǎn)市場的金額仍十分龐大。
“今年新籌集投向亞太區(qū)域的房地產(chǎn)投資達(dá)到破記錄的1220億美元(約合7574億元人民幣)，較6個月前增加了4%。”戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示，從全球房地產(chǎn)基金所投重點區(qū)域來看，亞太地區(qū)占比達(dá)到41%，而中國成為這些房地產(chǎn)基金在亞太地區(qū)投資意愿最強的國家，日本和新加坡位列亞太地區(qū)第二和第三名。
高力國際投資部董事總經(jīng)理鄧文杰指出，今年海外資金對亞太區(qū)域樓市的投資將增長102%，投資規(guī)模將是去年的三倍以上。“北京、上海等城市仍是這些外資首選的投資目的地。”
對于全球房地產(chǎn)基金為何今年募資規(guī)模再度增長，其為何重點關(guān)注中國樓市，Nigel Almond指出，由于多個市場的政府債券收益均維持在接近歷史低位的水平，因而投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向收益相對較高及資本增長前景較樂觀的房地產(chǎn)市場，這使得籌集的房地產(chǎn)基金創(chuàng)下新高。
海外資金涌入中國，一方面出于保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。“海外資金再次將包括中國在內(nèi)的亞太地區(qū)視為分散全球投資組合的關(guān)鍵組成部分。很多基金正在中國核心區(qū)域?qū)ふ耀C物，逐步增加投資比重。”邵律告訴記者。
不會助漲房價
大量海外基金將涌入中國樓市，是否會引發(fā)又一波樓市價格的上漲？多位業(yè)界人士認(rèn)為這種可能性很小。
分析師指出，首先國內(nèi)房地產(chǎn)市場體量較之前已有幾倍增長，海外基金在國內(nèi)市場已掀不起大波瀾；再者海外基金現(xiàn)在幾乎不投資住宅，所投的主要領(lǐng)域是商業(yè)和辦公市場。“從商辦市場的情況看，目前國內(nèi)金融機構(gòu)和企業(yè)在大宗交易市場的占比約六成，已超過外資。”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。
據(jù)世邦魏理仕對機構(gòu)投資者的投資意向調(diào)查，投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%。中國的寫字樓依舊是最受海外資金歡迎的投資板塊，工業(yè)與物流地產(chǎn)緊隨其后。此外外資對酒店和度假場所的興趣大幅度提升，由去年的1%漲到今年的12%。
實際上，雖然中國樓市仍受到海外資金的高度關(guān)注，但吸引力已經(jīng)較之前有所減弱。
“海外房地產(chǎn)基金新集結(jié)了這么多錢，但卻未必能花得出去，因為現(xiàn)在在國內(nèi)找到好的投資項目并不容易。”盛勢投資副總裁簡宏洲表示。
業(yè)內(nèi)人士透露，從大趨勢來看，海外資金投資中國房地產(chǎn)的速度有所放緩。領(lǐng)盛投資一位高層告訴記者，現(xiàn)在海外房地產(chǎn)基金雖然募了巨額的資金，但投資要比以前困難得多。因為外資在中國可供投資物業(yè)的選擇空間變小。投資空間變小的一個重要原因是，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格處在高位，盡管樓市調(diào)控政策不斷放松，但在短期內(nèi)外資可獲得的回報率較低。
邵律指出，定價過高被列為物業(yè)投資的最大障礙，其次是優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)量小及來自其他投資者的競爭。
“無論是國內(nèi)物業(yè)增值的速度，還是租金增長的幅度，短期內(nèi)很難達(dá)到較高水平。海外資金還存在新的顧慮，比如國內(nèi)很多潛力城市的去庫存狀況、未來幾年能否實現(xiàn)持續(xù)增長。在中國經(jīng)濟放緩的大背景下，樓市也沒有明確的答案，也面臨很多不確定性。這種不確定，是令外資最擔(dān)心的事情。”前述領(lǐng)盛投資高層說。
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