延期交房是準(zhǔn)業(yè)主們最頭疼的問題，也是最常見最普遍的一類商品房買賣糾紛。在處理這一類糾紛時，究竟是否構(gòu)成延期交房？延期交房應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？而開發(fā)商往往利用準(zhǔn)業(yè)主們欠缺專業(yè)知識的弱點(diǎn)，否認(rèn)延期或者推脫延期的法律責(zé)任。

 

案例一：防治污染致房延期，商家該不該賠償？

 

2014年初，史先生看中了蘭州市城關(guān)區(qū)北面灘和泰馨和園小區(qū)內(nèi)的一套商品房，遂與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，合同約定，房屋交付日期為2015年5月1日。

 

2014年年底，史先生致電開發(fā)商，工作人員聲稱將按時交房?？山衲昵迕鞴?jié)前，工作人員告知史先生，由于市政府防治污染措施的影響延誤了工期，房子要到6月底才能交付。五一前夕，史先生再次接到開發(fā)商的信函告知，還是因?yàn)槭姓乐挝廴敬胧┑挠绊?，?dǎo)致工期延誤，要推遲到8月交房。無奈的史先生告訴記者，自己和家人一直租房住，現(xiàn)在，既交房租又繳貸款，這個虧就只能讓購房者承擔(dān)嗎？隨后，記者帶著史先生的疑問采訪了該房地產(chǎn)公司。該公司一蕭姓負(fù)責(zé)人接受采訪時表示，公司也很無奈，由于受到蘭州市政府防治污染措施的制約，施工時間有限，導(dǎo)致工期延長，只能延期交房。至于逾期賠償問題，該負(fù)責(zé)人表示，受到外界因素的影響，公司也很無奈，目前暫不考慮賠償問題，購房者如有賠償要求可走司法程序。

 

案例二：逾期89天，商家賠償13.9萬違約金

 

2010年11月，海南陵水的黃先生與某房地產(chǎn)公司簽了商品房買賣合同，買下陵水清水灣某樓盤一套房子，建筑面積159平方米，總價722萬多元。合同約定，開發(fā)商應(yīng)在2011年11月底前交房。同時，因臺風(fēng)、雨天或戰(zhàn)爭等非出賣人的責(zé)任造成工期延誤的，除雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)延期。逾期交房在90日內(nèi)的，按已付房款萬分之三標(biāo)準(zhǔn)付違約金。隨后，黃先生付清全款。2012年1月，開發(fā)商發(fā)函告知延期交房，延至2012年4月30日。黃先生在2012年6月收房，2014年初提起訴訟，要求開發(fā)商賠付逾期交房違約金25萬多元。開發(fā)商辯稱，黃先生主張逾期交房違約金不成立，項(xiàng)目施工一直受到不可抗力的天氣原因干擾，而因雨水、臺風(fēng)等天氣造成的工期延誤，開發(fā)商按約定免責(zé)。法院查明，2010年11月至2011年11月，當(dāng)?shù)赜信_風(fēng)14天、大雨及大雨以上天氣為19天、雷陣雨29天。法院認(rèn)為，開發(fā)商超過交房期限151天，但其可依據(jù)臺風(fēng)、雨天天氣延期交房62天，因此開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)89天逾期交房的違約金。法院一審判決，房地產(chǎn)公司向黃先生支付逾期交房違約金13.9萬元。

 

延期交房時間應(yīng)該如何認(rèn)定？

 

延期交房是指，房屋買賣合同中，開發(fā)商沒有按照合同約定的時間而推遲交房的行為。解決延期交房時間問題，首先就是交房時間的認(rèn)定，它關(guān)系到延期交房從何時計(jì)算的問題。在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。對此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此，在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。在上述案例中，如果合同約定明確了交房的方式，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，如果未明確交房的方式，應(yīng)當(dāng)以“交鑰匙”的時間點(diǎn)認(rèn)定開發(fā)商交房。

 

商品房延期交付，開發(fā)商應(yīng)該擔(dān)負(fù)什么樣的責(zé)任？購房者可否主張退房，有沒有相關(guān)的法律法規(guī)條款具體規(guī)定？

 

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。延期交房經(jīng)催告后在合理期限仍未履行的，買房人可以依法解除購房合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消失”。因此，開發(fā)商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。

 

商品房延期交付后，如何要求賠償，賠償又該怎么計(jì)算？

 

商品房買賣合同是一種經(jīng)濟(jì)合同，按照我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

 

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對此，可以依法要求開發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

 

沒有約定時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。同時，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

 

但應(yīng)當(dāng)注意，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。需要明確的是，違約金是可以約定的，具體沒有法律規(guī)定萬分之一這個說法，但違約金是有限制的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。

 

現(xiàn)實(shí)中，又應(yīng)該如何規(guī)避、應(yīng)對延期交房問題呢？

 

對于大多數(shù)的購房者來說，買房子需要注意的細(xì)節(jié)方面都不甚了解，尤其是在簽訂購房合同的時候，更是不知道該注意哪些方面。所以提醒購房者在簽訂合同的時候，一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現(xiàn)延期交房該如何約定賠償?shù)染唧w事項(xiàng)。其次，交房時間越明確越好。為什么強(qiáng)調(diào)讓購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間，那是因?yàn)樵摃r間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。延期交房違約金起算時間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規(guī)定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應(yīng)在交房期限屆滿之次日起開始向買方計(jì)付延期交房違約金。

 

此外，在簽訂補(bǔ)充合同時，購房人應(yīng)仔細(xì)逐條審核補(bǔ)充合同內(nèi)容，要分清補(bǔ)充協(xié)議的哪些條款對自己有利，哪些條款對自己不利，對于不利的補(bǔ)充條款要與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以拒絕簽字。合同用語也應(yīng)當(dāng)盡量明確，避免使用“特殊情況”、“重大問題”、“等”等含糊用語。如果必須使用這些用語，應(yīng)注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來，以免讓對方鉆空子。