年銷售額逾4000億元的“全球第一大代工廠”富士康，在成本高漲和利潤(rùn)下滑的壓力下，如今仍在繼續(xù)探索從“制造導(dǎo)向”向“貿(mào)易導(dǎo)向”的轉(zhuǎn)變。
日前，富士康的負(fù)責(zé)人與四川樂山市高新區(qū)政府正式簽署一項(xiàng)框架協(xié)議。據(jù)此，富士康將斥資10億元在樂山投建商貿(mào)綜合體。
資料顯示，上述項(xiàng)目一期租用樂山市區(qū)1萬平方米商業(yè)用房，預(yù)計(jì)2015年6月啟動(dòng)；二期征地300畝(約20萬平方米)建設(shè)商貿(mào)綜合體，需待土地到位后即行啟動(dòng)。
在早前吉林長(zhǎng)春的綜合體項(xiàng)目沉寂后，富士康再度尋求新的項(xiàng)目發(fā)展，這也是被媒體稱為其正式落地的“首個(gè)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目”。
現(xiàn)在，富士康仍然有意擴(kuò)大其商業(yè)地產(chǎn)布局。據(jù)富士康相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受訪問時(shí)表示，目前集團(tuán)在全國(guó)還沒有已建成的商貿(mào)綜合體，但未來3年集團(tuán)計(jì)劃在川南、川北和成都至少各建1個(gè)此類綜合體。此外，在鄭州、杭州也在洽談?lì)愃祈?xiàng)目。
上述人士透露，富士康轉(zhuǎn)型的重要方向，即是“跨入終端(銷售)渠道”。其中，2013年上線的富連網(wǎng)是線上渠道，而商貿(mào)綜合體則是線下實(shí)體渠道。
不過，近些年娃哈哈、雨潤(rùn)等企業(yè)從制造、加工業(yè)跨界做商業(yè)地產(chǎn)遇阻例子，仍讓市場(chǎng)對(duì)于富士康的轉(zhuǎn)型心存疑慮。有市場(chǎng)人士就對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，對(duì)于富士康而言，在跨界時(shí)如何做到專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造、資源整合仍有待觀察。
商貿(mào)綜合體入川
現(xiàn)在，富士康相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目此次入川，就透露樂山高新區(qū)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目將包括產(chǎn)品體驗(yàn)中心、產(chǎn)品私人定制中心、創(chuàng)客咖啡廳、新能源汽車充電/4S店、三創(chuàng)園(類似創(chuàng)業(yè)園)、會(huì)員制賣場(chǎng)、美食城、健診中心等。
其稱，新綜合體的特點(diǎn)在于“整合了富士康內(nèi)部資源”。其中，提升購物體驗(yàn)包括針對(duì)客戶的個(gè)性化需求，定制不同顏色和配置的電子產(chǎn)品；利用電子設(shè)備和相關(guān)技術(shù)，提供“智慧教育”“智慧醫(yī)療”等服務(wù)。
同時(shí)，作為一家以加工電子產(chǎn)品為主的企業(yè)，富士康將會(huì)在綜合體內(nèi)銷售自己制造的各類電子產(chǎn)品。
不過，對(duì)于進(jìn)駐樂山市的原因，富士康相關(guān)負(fù)責(zé)人卻并未作過多表態(tài)。其僅表示，集團(tuán)早在四川就有業(yè)務(wù)了，(四川)機(jī)遇也不錯(cuò)。
其實(shí)，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在2009年10月，富士康與成都簽約，次年7月，富士康iPad項(xiàng)目在成都正式投產(chǎn)。彼時(shí)富士康董事長(zhǎng)郭臺(tái)銘宣稱，2013年成都生產(chǎn)的iPad將達(dá)1億臺(tái)，集團(tuán)5年后用工量將達(dá)50萬人，年產(chǎn)值6000億元。
正因如此，外界普遍認(rèn)為富士康入川后在土地、稅收上獲得了不少政府優(yōu)惠政策。
現(xiàn)在，就樂山市而言，這個(gè)城市素以糧食、副食品、清潔能源、新能源和建材生產(chǎn)基地聞名，是四川重要的工業(yè)城市之一，因此擁有較為完備的綜合交通系統(tǒng)。同時(shí)，峨眉山、樂山大佛等旅游資源，讓樂山每年約有3000萬人次的旅客流量。
但當(dāng)前，市場(chǎng)人士仍然對(duì)樂山的商業(yè)地產(chǎn)前景有不同的看法。據(jù)不愿具名的四川市場(chǎng)資深人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，樂山自從前兩年開發(fā)站前廣場(chǎng)時(shí)，推出了大量的商儲(chǔ)用地，包括世豪、萬達(dá)等房企都已入駐，這一市場(chǎng)現(xiàn)在存在商業(yè)體量過剩的情況。
該人士介紹，樂山一年的住宅消化量在120-130萬平方米左右，但2015年的供應(yīng)量已高達(dá)300萬平方米，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。住宅消化量小，也導(dǎo)致居民對(duì)商業(yè)配套的需求不算太高。
具體到富士康的項(xiàng)目所處的高新區(qū)，據(jù)透露，高新區(qū)是個(gè)非中心地帶的工業(yè)區(qū)，在區(qū)域熱度上遠(yuǎn)不如站前廣場(chǎng)。在高新區(qū)，有某本土公司開發(fā)的一棟寫字樓現(xiàn)在完全處于滯銷狀態(tài)，另外一個(gè)物流園項(xiàng)目基本也賣不動(dòng)。
“加上本地人購物傾向于原有商圈，富士康項(xiàng)目一年內(nèi)動(dòng)工的話，效果尚有待觀察。”上述人士如是稱。
十年商業(yè)地產(chǎn)夢(mèng)
事實(shí)上，富士康追逐商業(yè)地產(chǎn)謀劃已久。2005年，富士康設(shè)立香港軒盛投資有限公司，注冊(cè)資金為30億港元，主營(yíng)業(yè)務(wù)明確為“房地產(chǎn)綜合開發(fā)”；國(guó)內(nèi)總部位于深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司。
也就是從2005年前后開始，富士康相繼在太原、深圳、武漢、上海、重慶等多個(gè)城市獲得商住用地。其中，富士康以“鴻海中國(guó)(大陸)總部”名義拿下上海陸家嘴地塊，這是當(dāng)時(shí)上海“總部經(jīng)濟(jì)”招商計(jì)劃的重要標(biāo)的。
2010年，富士康開始大力布局零售業(yè)，這期間主要推出五大舉措：一是在一線城市與麥德龍合作電器城性質(zhì)的萬得城；二是推出主打?qū)I(yè)IT賣場(chǎng)的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)；三是推出“萬馬奔騰”計(jì)劃，這是集團(tuán)的關(guān)鍵的渠道戰(zhàn)略，通過鼓勵(lì)員工回鄉(xiāng)或吸收其他人在四六級(jí)市場(chǎng)開店，兜售集團(tuán)生產(chǎn)的電子產(chǎn)品；四是借助大型商場(chǎng)超市擴(kuò)張的敢創(chuàng)數(shù)碼；五是建立B2C電子商務(wù)網(wǎng)站飛虎樂購。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，過去多年來，郭臺(tái)銘一直想讓富士康走出代工模式，建立直達(dá)消費(fèi)者的垂直一體的商業(yè)模式，這也是富士康一直在大陸布局線下渠道的主要原因。
不過，富士康在零售業(yè)上的投入并未獲得相應(yīng)回報(bào)。其中，飛虎樂購2011年新增會(huì)員僅200萬，交易額6.7億元，其中80%客戶為富士康員工；截至2012年，“萬馬奔騰”計(jì)劃僅開業(yè)280家門店，與郭臺(tái)銘計(jì)劃的“3年內(nèi)開出10000家門店”相去甚遠(yuǎn)；與麥德龍合作的萬得城于2013年關(guān)閉。而目前發(fā)展相對(duì)較好的賽博數(shù)碼城，在蘇寧、國(guó)美兩大電器商的夾擊下，增速并不高。
在這種情況下，2012年3月，富士康正式投資長(zhǎng)春“玉山新天地”項(xiàng)目，占地面積約30萬平方米，投資逾76億元。該項(xiàng)目擬以時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)、3C銷售與科技體驗(yàn)、辦公及工業(yè)園為重點(diǎn)，開發(fā)6A創(chuàng)意中心、賽博數(shù)碼時(shí)尚廣場(chǎng)和購物中心等一系列業(yè)態(tài)。
長(zhǎng)春項(xiàng)目被市場(chǎng)認(rèn)為是富士康軍商業(yè)地產(chǎn)的“第一槍”。而據(jù)當(dāng)時(shí)富士康人士透露，之所以投資該項(xiàng)目，其目的就是將原來的零售業(yè)務(wù)裝進(jìn)綜合體中。
隨后2013年，富士康大舉進(jìn)軍貴州，布局的項(xiàng)目包括“富士康商貿(mào)城”。該項(xiàng)目是一個(gè)集生產(chǎn)、銷售、展示、產(chǎn)品體驗(yàn)為一體的新型銷售示范廠，被稱為“前店后廠”；該廠則主要生產(chǎn)TV、平板電腦、電子白板、LED等產(chǎn)品。
但骨感的現(xiàn)實(shí)是，自那以后，關(guān)于富士康在長(zhǎng)春、貴州的項(xiàng)目未再傳出相關(guān)消息，歸于沉寂。
富士康的跨界考驗(yàn)
2014年對(duì)于富士康，無疑是具有轉(zhuǎn)折意義的一年。經(jīng)歷過“萬馬奔騰”計(jì)劃、“飛虎計(jì)劃”的蹉跎，郭臺(tái)銘在股東大會(huì)上提出“八屏一網(wǎng)一云”藍(lán)圖，將涵蓋工作、教育、娛樂、社交/家庭、安全、健康、電商、環(huán)保汽車等8大科技生活。
同年，富士康成立富連網(wǎng)，并嘗試將其嫁接于天貓平臺(tái)。這一做法收到了成效。在“618大促”中，富士康掌握的美國(guó)品牌可視手機(jī)，單日出貨進(jìn)入大陸前五名。
有市場(chǎng)人士就對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，從模式的角度看，郭臺(tái)銘的設(shè)想主要建立于云計(jì)算與大數(shù)據(jù)的服務(wù)之上。“但由于富士康的代工底色太深，公眾并不太清楚它的前端服務(wù)。富士康急需一些落地的項(xiàng)目，以集中展示其八大科技生活服務(wù)能力。”
因此不難看出，2015年富士康進(jìn)入四川市場(chǎng)，并透露正洽談鄭州、杭州的項(xiàng)目，正是其在重造線下終端的再一次嘗試。
對(duì)此，中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主席郭增利對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，從業(yè)態(tài)看，富士康的商貿(mào)綜合體大量結(jié)合創(chuàng)業(yè)園、電子產(chǎn)品業(yè)務(wù)等內(nèi)容，更像是商貿(mào)物流市場(chǎng)的概念。
“就富士康的企業(yè)實(shí)力、發(fā)展規(guī)模而言，它的商貿(mào)綜合體結(jié)合手機(jī)這類面向銷售終端的產(chǎn)品，其實(shí)目的是在做一個(gè)展示的窗口。”郭增利指出，富士康一直希望尋求這種展示的終端出口，此前包括賽博數(shù)碼城等形態(tài)都是因?yàn)楫a(chǎn)品做得不扎實(shí)，所以才沒辦法脫穎而出。
在區(qū)域的選擇上，郭增利認(rèn)為，富士康在大城市并不具備優(yōu)勢(shì)，它要覆蓋的反倒是發(fā)展中的、成本較低的城市，進(jìn)入這類城市還可能獲得一定的優(yōu)惠條件。“這是富士康考慮的產(chǎn)品實(shí)用性問題。”
不過郭增利指出，包括娃哈哈、雨潤(rùn)等從事制造、加工業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，都會(huì)碰到一定問題。這種跨界涉及到兩種專業(yè)領(lǐng)域文化的差異，包括團(tuán)隊(duì)、資源、運(yùn)營(yíng)等都不一致。若富士康也按照原有的制造業(yè)思維做商業(yè)地產(chǎn)，面臨的挑戰(zhàn)也一樣大。
第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目開發(fā)及顧問部高級(jí)助理董事羅元均在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)則表示，從富士康過往的商貿(mào)綜合體看，其帶著制造業(yè)務(wù)進(jìn)入長(zhǎng)春、樂山等地，相較于單純做房地產(chǎn)開發(fā)較有優(yōu)勢(shì)。
“企業(yè)必須將具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)融進(jìn)去(項(xiàng)目)，對(duì)區(qū)域有推動(dòng)力，那還有一定可能獲得競(jìng)爭(zhēng)空間。”羅元鈞認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)畢竟是創(chuàng)新型的領(lǐng)域，成功不僅要求企業(yè)有專業(yè)打造團(tuán)隊(duì)，還要求企業(yè)有較強(qiáng)的資源整合實(shí)力，而資源整合是很多項(xiàng)目此前沒有仔細(xì)考慮的一點(diǎn)。
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