“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢(qián)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林4月15日在深交所演講時(shí)表示，因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。

 

“我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把萬(wàn)達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。”王健林表示，這意味著5年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類(lèi)似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。

 

“生意做得最牛的是拿別人的錢(qián)做自己的事”，王健林直言，萬(wàn)達(dá)要在5年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，萬(wàn)達(dá)要挖更寬更深的護(hù)城河。

 

值得注意的是，有接近萬(wàn)達(dá)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，王健林一直對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不甚滿(mǎn)意，此時(shí)首次對(duì)外剖析萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略目標(biāo)，也有提振股價(jià)之意。

 

“做輕資產(chǎn)為加快發(fā)展步伐”

 

“重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。”王健林如是表示。

 

事實(shí)上，今年1月份萬(wàn)達(dá)已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步，與4家投資機(jī)構(gòu)合作，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。但按照王健林的目標(biāo)設(shè)計(jì)，這只是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的開(kāi)始，“做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐”。

 

“今年底萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè)，規(guī)模全球第一，足夠大。”但王健林認(rèn)為，“對(duì)于有近14億人口的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須做得更大。”

 

不過(guò)，從擴(kuò)張規(guī)模角度出發(fā)，萬(wàn)達(dá)落地的項(xiàng)目并未全力集中于房?jī)r(jià)租金高的一、二線(xiàn)城市，反而大有發(fā)展中小城市之意，這一度讓業(yè)內(nèi)分析師表示不解。

 

“這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深，不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房?jī)r(jià)和單位平方米租金的高低，而是租金回報(bào)比。從租金回報(bào)比看，一、二線(xiàn)城市項(xiàng)目甚至可能不如三、四線(xiàn)城市項(xiàng)目，因?yàn)橐?、二線(xiàn)城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。”王健林稱(chēng)，重資產(chǎn)主要看房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售利潤(rùn)高才能投資，輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷(xiāo)售，不需關(guān)心房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。僅從萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三、四線(xiàn)城市，而且投資回報(bào)率并不低于大城市，這是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

 

除此之外，王健林也從財(cái)務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億元租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。

 

值得注意的是，在王健林的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略中，他更看重萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。其表示，拿深交所上市的萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)來(lái)說(shuō)，它的影城多數(shù)開(kāi)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線(xiàn)發(fā)展速度就快。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。

 

5年后將沒(méi)有重資產(chǎn)

 

在王健林的轉(zhuǎn)型目標(biāo)中，萬(wàn)達(dá)5年后可能不再有重資產(chǎn)，完全輕資產(chǎn)化。

 

他表示，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：一是2020年開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。

 

王健林稱(chēng)，原來(lái)重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標(biāo)是到2020年開(kāi)業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。“萬(wàn)達(dá)到2025年?duì)幦￠_(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。大家可能不太敢相信，5年以后萬(wàn)達(dá)一年能開(kāi)業(yè)100個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？以萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話(huà)是否成為現(xiàn)實(shí)。”

 

從近期目標(biāo)來(lái)看，2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。

 

而對(duì)于去房地產(chǎn)化方面，王健林稱(chēng)，如果一個(gè)公司凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也將實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。

 

“建立輕資產(chǎn)融資渠道”

 

不得不提的是，若今年26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，屆時(shí)萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)面積將超過(guò)2500萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中規(guī)劃為持有物業(yè)的面積多達(dá)2000多萬(wàn)平方米。對(duì)于這樣一家龐大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在5年間完成完全輕資產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型，壓力不可謂不大，尤其引入的資金從哪里來(lái)？

 

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來(lái)的，從建造的成本標(biāo)準(zhǔn)模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰了一年多。”王健林稱(chēng)。

 

而關(guān)于萬(wàn)達(dá)做輕資產(chǎn)的資金從哪里來(lái)，王健林表示，一是外部管道，二是建立內(nèi)部融資管道。

 

王健林透露，從外部管道來(lái)看，包括基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項(xiàng)目25個(gè)，如果萬(wàn)達(dá)需要，很快就可以簽百個(gè)以上的項(xiàng)目。

 

而在內(nèi)部融資渠道的建設(shè)上，萬(wàn)達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司，收購(gòu)了快錢(qián)支付公司，這兩家公司都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品，下個(gè)月就會(huì)推出來(lái)，采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。

 

目前來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實(shí)回報(bào)。“我們計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào)，5年或7年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置，將收益分給投資者。”

 

王健林為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的退出主要設(shè)置了兩種方式，資本化或賣(mài)掉。他表示，中國(guó)正在試點(diǎn)REITS，目前好幾個(gè)城市在試點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS。即使屆時(shí)不做REITS，5年后廣場(chǎng)成熟了，租金比較高了，也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。

 

“如果投資者急著用錢(qián)，中途想退出，我們也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好，設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái)，也找了做市商。買(mǎi)我們的理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，讓它具有流動(dòng)性。而且萬(wàn)達(dá)電商、快錢(qián)還和投資者約定，在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益，這樣萬(wàn)達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴(lài)外部投資者了。”