未來，或有七成的中小房企面臨被并購的命運。萬科總裁郁亮表示，中國所有的地產(chǎn)開發(fā)商都還沒有拿到下一個時代的入場券，黃金時代的做法不再適用，需要更多創(chuàng)新才能找到活下去的方法。

2015年伊始，國內(nèi)房企紛紛改造傳統(tǒng)業(yè)務(wù)開始探索轉(zhuǎn)型。

規(guī)?；瘡?fù)制“互聯(lián)網(wǎng)+”

去年“雙11”期間，萬科、遠(yuǎn)洋、方興、保利等眾多開發(fā)商均推出了一些帶有濃重互聯(lián)網(wǎng)色彩的服務(wù)，將這個電商促銷日變成了一場房企也深度參與的狂歡。

世茂在2014年年底提出“白金時代”理念之后將其正式寫入企業(yè)年報。2014年，世茂通過“宅行動”、“e生活”等一系列行動落地云平臺資源，并初步構(gòu)建出世茂生活服務(wù)APP矩陣，布局社區(qū)O2O領(lǐng)域。世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司將根據(jù)市場變化，繼續(xù)以靈活的策略，及時調(diào)整供貨節(jié)奏，以實現(xiàn)穩(wěn)健增長的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

萬科總裁郁亮也早早給自己貼上一個“互聯(lián)網(wǎng)信徒”的標(biāo)簽，除了頻繁遍訪小米、阿里、騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)桿公司，讓網(wǎng)絡(luò)紅人馬佳佳去萬科講課之外，郁亮在10月25日北京召開的萬科30年媒體見面會上更是直言，“在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，中國地產(chǎn)已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，繼續(xù)依靠舊有的模式已無可能。”在萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)發(fā)出了探路互聯(lián)網(wǎng)的聲音后，一場聲勢浩大的房企觸網(wǎng)運動拉開了大幕。

不僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)也在觸網(wǎng)中深度轉(zhuǎn)型。面對電商商務(wù)對傳統(tǒng)零售行業(yè)的沖擊，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林一邊宣布減少萬達(dá)廣場零售業(yè)態(tài)占比，同時高調(diào)與百度、騰訊組成聯(lián)合體，上線萬達(dá)電子商務(wù)網(wǎng)站萬匯網(wǎng)以及萬匯網(wǎng)獨立APP。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大多數(shù)房企都將互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)做房地產(chǎn)企業(yè)營銷的噱頭，而不是經(jīng)營思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變。像萬科和萬達(dá)的嘗試，則帶有更多的互聯(lián)網(wǎng)意識，無論是對于未來智慧社區(qū)的建設(shè)，還是智慧商場的打造，與互聯(lián)網(wǎng)的深度合作，都很可能讓房企在競爭中趨于技術(shù)領(lǐng)先的地位。

集體進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期

2014年是房地產(chǎn)行業(yè)集體由追求規(guī)模擴(kuò)張向注重增長質(zhì)量轉(zhuǎn)型的一年。

分析人士認(rèn)為，投資性物業(yè)會成為世茂下一個增長亮點，在行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，這也是衡量房企成長性的重要指標(biāo)。紛紛改造傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，大多數(shù)房企開始探索轉(zhuǎn)型，可謂“八仙過海，各顯神通”。但仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)幾乎是各大房企轉(zhuǎn)型的“標(biāo)配”。萬科總裁郁亮曾表示，中國所有的地產(chǎn)開發(fā)商都還沒有拿到下一個時代的入場券，黃金時代的做法不再適用，需要更多創(chuàng)新才能找到活下去的方法。

“萬科還有十年左右的時間來完成傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型”。在近期的業(yè)績說明會上，萬科董秘譚華杰首次披露了萬科未來的業(yè)務(wù)藍(lán)圖，主要將圍繞兩方面進(jìn)行：一是“三好住宅”，二是城市配套服務(wù)商。萬科選擇向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，在繼續(xù)做好傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)的同時，圍繞城市建設(shè)和配套發(fā)展消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良在接受媒體采訪時表示，綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略是“以變應(yīng)變”，通過優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)、強(qiáng)化房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等。

事實上，包括華潤置地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的房企也都在加大商業(yè)地產(chǎn)的布局。雖然商業(yè)地產(chǎn)會形成較大的資金沉淀，對企業(yè)的資金實力要求較高，但在土地日益稀缺的時代，商業(yè)地產(chǎn)的運營可以為房企帶來長期穩(wěn)定的投資收益。房企將一部分“雞蛋”放入商業(yè)地產(chǎn)，可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。如果說去年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還在“洗牌”中蓄勢待發(fā)，今年，產(chǎn)業(yè)調(diào)整開始加速，房企已出現(xiàn)明顯的“梯隊”落差。為追求更為持續(xù)穩(wěn)定的盈利模式，房企依托住宅開發(fā)積累的客戶資源，向家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、休閑、社交等多元化方面發(fā)展，“住宅＋X”在樓市風(fēng)起云涌。有的品牌房企已大膽邁出“跨界”的步伐，如朗詩地產(chǎn)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，并發(fā)布了恒大糧油產(chǎn)品。

看來，中國房地產(chǎn)市場在走過了高速增長的十幾年之后，洗牌加劇、企業(yè)轉(zhuǎn)型已勢在必行。

未來市場充滿風(fēng)險

“全行業(yè)對去年整個市場判斷偏樂觀，實際上前三季度，貨幣環(huán)境非常緊，銷售端壓力是比較大的。”龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會現(xiàn)場接受采訪時說，“作為龍湖來講，我們最終還是選擇了‘有回款的簽約’，盡管銷售只有491億，但回款率在90%左右，位居業(yè)內(nèi)前列。”根據(jù)業(yè)績報告，龍湖地產(chǎn)去年的營業(yè)收入達(dá)到509.9億元，相比2013年同期增長22.83%。龍湖地產(chǎn)正在加大投資物業(yè)的比重。對于存貨，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍說，公司的口號是要把“存貨當(dāng)癌癥看待”，龍湖一直強(qiáng)調(diào)供銷存管理。吳亞軍稱，得益于公司對存貨的強(qiáng)力管理，公司去年的存貨約為76億元，這“肯定是行業(yè)里非常低的”，而且存貨的結(jié)構(gòu)很安全，所以“心里很踏實”。“可以這樣講，未來的市場肯定充滿了不確定的風(fēng)波和風(fēng)險，”吳亞軍說。

在未來20年里，中國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將大大減少，并呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的特點，大約70%至80%的中小房企將面臨被并購的命運。對于房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，房地產(chǎn)行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)思維是大有前途的：“客戶資源的整合、房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，都將是未來的趨勢。”顧云昌稱，中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前幾年的飛速發(fā)展后，迎來了當(dāng)下的轉(zhuǎn)型期。具體來講，房地產(chǎn)市場面臨著三方面的轉(zhuǎn)型：房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)服務(wù)的轉(zhuǎn)型，以及房地產(chǎn)“綠色化”的轉(zhuǎn)型，“只有順利度過轉(zhuǎn)型期。”

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，過去黃金時代受市場供不應(yīng)求的影響，房地產(chǎn)市場是賣方主導(dǎo)市場。市場長期供不應(yīng)求促使房地產(chǎn)價格快速上漲，2014年以來，房地產(chǎn)市場供大于求明顯，市場庫存節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致市場價格出現(xiàn)下滑。未來只靠賣房子就能賺錢的時代已漸行漸遠(yuǎn)。