近期有關(guān)樓市政策的調(diào)整出臺后，多地即進入細則密集發(fā)布時間。4月以來，已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個地方對此前公積金政策作出相應(yīng)調(diào)整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。

 相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進入4月以來，雖受清明小長假影響，但多地商品住宅成交量同比出現(xiàn)不同幅度上漲，與去年同期相比出現(xiàn)明顯反彈。但值得關(guān)注的是，成交量的增長并未帶動成交價格出現(xiàn)明顯上漲。分析人士認為，樓市新政出臺后，個別城市樓價有望企穩(wěn)回升，但整體來看，“量增價穩(wěn)”或?qū)⒊蔀闃鞘行鲁B(tài)。

 公積金新政密集推出

 4月11日，人民銀行[微博 ]南京分行發(fā)布通知，對于購買二套房申請貸款的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出臺的一則關(guān)于公積金租房的相關(guān)政策繼續(xù)引發(fā)市場對近期政策調(diào)整的關(guān)注。南京公布的《關(guān)于進一步放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》中規(guī)定，只要職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金，用于支付當(dāng)年房屋租賃費用。

 細數(shù)歷年來的樓市調(diào)控政策調(diào)整，中央政策大方向確定后，各地均會出現(xiàn)地方細則的密集發(fā)布期。4月3日，浙江省和杭州市率先調(diào)整公積金貸款購房政策。調(diào)整后的政策顯示，貸款政策方面，放寬貸款申請條件，由連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上調(diào)整為6個月(含)以上；提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元；降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)公積金貸款，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付比例為30%。

 一線城市中，深圳宣布實行新的公積金政策：住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。

 上海4月9日推出的新政策規(guī)定：購買首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限分別上調(diào)至50萬元、100萬元。繳存補充公積金的，各自額度可再分別增加10萬元、20萬元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達120萬元。同時，上海還進一步放寬了提取公積金支付房租的條件。

 而根據(jù)中國證券報記者了解，早在3月份，北京和廣州兩地就已經(jīng)對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整，這就意味著，截至目前，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購房政策。除此之外，包括珠海、株洲、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。

 多地樓市聞“風(fēng)”而動

 借新政“東風(fēng)”加速推盤，幾乎已經(jīng)成為開發(fā)商共識。清明節(jié)小長假后的周末，深圳又迎來推盤小高潮，個別售樓處現(xiàn)場甚至再現(xiàn)購房者通宵排隊買房的情景。雖然截至發(fā)稿前，并未有各地最新一周的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但根據(jù)中國證券報記者的了解，全國多地樓市都一改去年的萎靡不振，購房者熱情得到了極大提振。

 中國指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計顯示，3月30日至4月5日的一周時間內(nèi)，北京商品住宅共成交2359套，面積22.06萬平方米，同比上漲159.65%；上海商品住宅成交3616套，面積36.63萬平方米，同比上漲16.4%；廣州商品住宅成交1771套，面積20.59萬平方米，同比上漲71.13%；深圳商品住宅成交891套，面積8.65萬平方米，同比上漲42.01%。除上述一線城市之外，其他主要城市成交量均出現(xiàn)不同幅度上漲，其中杭州在該周的商品住宅成交面積同比增幅甚至超過100%。

 根據(jù)上述機構(gòu)的統(tǒng)計，該周其監(jiān)測的38個城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。分城市來看，全線城市同比則均呈現(xiàn)上漲，其中一線城市同比漲幅最大，為51.4%，三線城市次之，同比上漲41.2%。

 但成交量的火熱未能抑制樓市價格疲軟走勢。以廣州為例，“330新政”出臺后的首周，廣州成交均價則回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。其中中心六區(qū)環(huán)比跌13%至20218元/平方米；外圍五郊區(qū)環(huán)比上漲3%至11226元/平方米。此外，新政出臺后，廣州市場也并未出現(xiàn)樓盤大幅漲價的情況。

 深圳方面，4月第一周，商品房成交均價的環(huán)比上漲幅度僅為0.35%，北京和上海的情況大抵如此。除一線城市之外，其他二三線城市也并未出臺成交價格明顯上漲，如蘇州在新政發(fā)布還出現(xiàn)成交均價的連續(xù)下跌。

 相關(guān)分析認為，過多的庫存積壓決定了賣方不會輕易提高售價，從目前的局勢來看，定位剛需的樓盤成交明顯占據(jù)主流，這也決定了樓價短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯上揚。

 克而瑞分析指出，由于一二線城市總價較高，公積金貸款數(shù)額有限，導(dǎo)致新政影響也較小，但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大刺激作用。隨著需求受政策激勵的集中入市，各地房價或有上揚機會，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。

 漸入量增價穩(wěn)新常態(tài)

 從各地出臺的公積金新政來看，盡管降低公積金貸款首付比例或者提高公積金貸款額度成為大勢所趨，但多數(shù)政策均對房屋面積或者用途作出相應(yīng)的硬性規(guī)定，由此可見，對剛需入市的支持態(tài)度明顯。

 雖然在“330新政”出臺后，各主要城市的庫存壓力均有所緩解，但壓力卻未得到根本解除。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的可售住宅面積仍分別維持在1051.09萬平方米、1243.41萬平方米、955.83萬平方米和349.28萬平方米。二三線城市方面，南京、蘇州等地的可售面積也分別達到676.15萬平方米和784.71平方米。其中，上海等地的庫存量還有所增加，去庫存形勢不容樂觀。

 對此，相關(guān)分析認為，在政策推動和庫存壓力仍存的形勢下，價格合理、戶型面積在90平米左右的剛需產(chǎn)品將在未來一段時間內(nèi)占據(jù)市場成交主力，由此可見在成交價格上不會出現(xiàn)明顯上漲。

 銀河證券研報認為，政策放松能提升和維持目前房地產(chǎn)市場的流動性，但不能改變?nèi)珖康禺a(chǎn)的下行趨勢，而且不同區(qū)域受益程度可能不一樣，流動性好、購買力強的一線城市和部分二線城市的存量房和新房市場可能都會活躍，流動性好、購買力一般的城市可能只有存量房的活躍，大部分三四線城市可能對政策反應(yīng)不明顯。

 海通證券(27.44, 0.02, 0.07%)研報指出，2014年以來，不論在信貸政策還是產(chǎn)業(yè)政策層面均出現(xiàn)不同程度利好。目前在供給層面，開發(fā)商積極去庫存，主動調(diào)價迎合消費市場已是不爭事實；在需求層面，限購、限貸已陸續(xù)打開，政府本次再度從金融支持和稅收減免角度支持房地產(chǎn)需求釋放。行業(yè)在政策不斷利好的帶領(lǐng)下，已經(jīng)逐步從政策拐點邁入去庫存拐點。從行業(yè)銷售看，市場已開始出現(xiàn)部分復(fù)蘇，尤其是一線城市節(jié)奏較為明顯。

 也有分析人士認為，在幾輪政策放松的推動下，預(yù)計今年樓市既不會出現(xiàn)2014年的低迷狀況，也不會出現(xiàn)量價齊漲的局面，最有可能的是政策引導(dǎo)剛需入市，帶動成交量上漲，整體價格仍維持在一定的水平，難有較大的波動。在各地擁有更多的調(diào)控自主權(quán)和行政手段逐步推出的背景下，房地產(chǎn)市場有望迎來量增價穩(wěn)的新常態(tài)。

 地產(chǎn)股行情可期

 近日地產(chǎn)板塊的強勢上揚引發(fā)市場關(guān)注。“3·30新政”以來，地產(chǎn)板塊累計上漲超過13%。政策面上，3月30日央行[微博]關(guān)于公積金貸款購房的政策調(diào)整引發(fā)市場對地產(chǎn)股的關(guān)注，近日以來，多地陸續(xù)出臺公積金政策細則，讓這一政策行情繼續(xù)發(fā)酵。相關(guān)分析認為，自去年四季度以來，樓市政策陸續(xù)進行調(diào)整，從目前來看，多輪政策的組合效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)酵，有理由對地產(chǎn)股行情報以期待。

 政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵

 4月10日，上證指數(shù)站上4000點，房地產(chǎn)板塊給予有力支撐，WIND數(shù)據(jù)顯示，上周五房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.92%，成交額突破756億元，強勢上揚勢頭不減。

 上周在大盤大幅震蕩的情況下，表現(xiàn)搶眼的房地產(chǎn)板塊提供有力支持，WIND房地產(chǎn)指數(shù)5個交易日以來的累計漲幅已經(jīng)達到9.21%。政策面上，樓市新政給予市場一劑“強心針”。繼央行出臺相關(guān)政策之后，多地即進入地方細則密集發(fā)布期，其中公積金政策的調(diào)整成為市場關(guān)注的焦點。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，上周以來，就有深圳、上海、安徽、江蘇等地調(diào)整了住房公積金貸款政策。

 有分析人士認為，自去年四季度以來，關(guān)于購房貸款利率、首付比例乃至公積金貸款額度的政策調(diào)整已形成組合效應(yīng)，“組合拳”對樓市成交的刺激作用明顯，全國多地成交量出現(xiàn)上漲，地產(chǎn)板塊也成為市場主角。WIND數(shù)據(jù)顯示，3月30日以來，房地產(chǎn)行業(yè)板塊(申萬二級分類)的累計漲幅已經(jīng)接近14%，而同期上證指數(shù)的累計漲幅僅為4.51%。

 相關(guān)分析指出，樓市回暖、房企轉(zhuǎn)型、國企改革等利好因素總體對房地產(chǎn)板塊形成支撐。與此同時，近期創(chuàng)業(yè)板高位大幅波動，部分獲利資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)主板低估值藍籌股，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)板塊也將成為此類資金的避風(fēng)港。

 地產(chǎn)股行情可期

 根據(jù)WIND統(tǒng)計，低估值也是吸引資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)股的關(guān)鍵因素之一，與2014年相比，在政策利好的持續(xù)刺激下，房地產(chǎn)市場有望回暖，這也被看作是市場仍對地產(chǎn)板塊報以期待的原因。

 華融證券研報指出，樓市政策調(diào)整出臺后，市場表現(xiàn)積極，政策出臺后的首周成交量同比明顯上漲，房地產(chǎn)基本面正在發(fā)生積極轉(zhuǎn)變。政策寬松的趨勢明確，地方政府的刺激政策也在陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)板塊面臨較好的投資機會。

 銀河證券研報指出，一方面2015年以來地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較弱，截止到3月27日累計漲幅20%，在申萬28個板塊中排名倒數(shù)第6位，有補漲需求；另一方面，地產(chǎn)板塊的相對估值便宜，根據(jù)2014年業(yè)績龍頭房企PE估值萬科及保利僅在10左右。因此，地產(chǎn)板塊有望完成從跟漲股到領(lǐng)漲股的轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)板塊的相對估值便宜、銷量持續(xù)改善、中期貨幣寬松和短期政策積極的邏輯繼續(xù)成立，看好傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)。但該研報同時指出，從中長期來看，板塊基本面依然將起主導(dǎo)作用，這波地產(chǎn)行情的持續(xù)性還需要4月份樓市銷量進行驗證。

 買房還是買股？

 “我手上只有10萬元，這是結(jié)婚時丈母娘給的嫁妝錢，但放在銀行賺利息也太吃虧了。”來自湖北的王先生目前比較困惑，他現(xiàn)在在深圳科技園一家公司做銷售。上周五，大盤在連續(xù)出現(xiàn)震蕩之后站上4000點高位，“牛市來了”的呼聲一浪高過一浪。對此，完全沒有炒股經(jīng)驗的王先生也心動了，“聽說現(xiàn)在老家借貸款的年息只有七八個點，你說要不要讓家里人給融點資？”聽到王先生此番話，坐在一旁的同事對此表示不可理解。

 而在另一個城市，廣州的童先生已經(jīng)在一家媒體工作6年，目前擔(dān)任部門領(lǐng)導(dǎo)并且有些積蓄，他則陷入了另一種焦慮。“三年前，同事們紛紛去番禺看房子，那時候每平米1萬出頭，我當(dāng)時認為周邊都是荒地，交通也不方便，就沒考慮。”童先生告訴記者，當(dāng)時同事們買的房目前有些都已經(jīng)漲到2萬元/平方米，按照投資回報計算，也已經(jīng)賺了一倍。現(xiàn)在忙著結(jié)婚的他也準備在廣州安家置業(yè)，但不知道是不是合適的出手時機。

 去年四季度以來，樓市政策的放松讓童先生有些坐不住了，“都說政策松了，價格肯定要漲。”他表示，清明節(jié)假期去看了一次樓盤，發(fā)現(xiàn)購房的人是踴躍了，但價格好像也沒怎么漲。

 他向記者透露，有朋友勸他把手上的錢拿出一部分放到股市，“我前些年也炒股，但不怎么上心，最近這行情確實讓我有點心動，但又怕錢投進去打了水漂，到時候連買房首付的錢都沒了。”

 最近一段時間，但凡朋友聚餐或者微信朋友圈，房子和股票一直是不可回避的兩大話題，而從某種意義上來說，兩者也并非是完全割裂的——目前都處在繼續(xù)上漲的預(yù)期中，比如上述的王先生和童先生，也都在為如何做資產(chǎn)配置而犯愁。

 一位有著豐富炒股經(jīng)驗的老股民表示，在股市預(yù)期向好的情況下，投資股市確實比“吃利息”要賺得多，由此說來，炒股是更好選擇。但他同時提醒，新股民要在目前形勢下保持清醒頭腦，“去銀行借貸炒股這樣的做法確實顯得有些瘋狂，沒有炒股經(jīng)驗的新股民首先要注意的是謹慎，多學(xué)習(xí)，不要沖動。”

 對于未來房價漲不漲，這個問題似乎顯得簡單許多。就近期出臺的相關(guān)政策來看，剛性需求得到政策支持，這也將使首套房置業(yè)者在未來成為市場主力購房群體。像童先生目前的情況，是名副其實的剛需群體，因此一套戶型實用、價格合理的房子是更為實際的選擇。

 至于如何在購房和買股票之間進行資產(chǎn)配置，這向來是一個棘手的問題。有機構(gòu)人士則援引多年以來樓市和股市的數(shù)據(jù)進行說明，兩者并非“蹺蹺板”的兩端，在樓市回升的同時，股市往往也會演繹一波向上的行情。投資者如何選擇，則要看自身的實際情況。剛需的購房者不妨先購房，等到有余錢的時候，不妨學(xué)學(xué)炒股。其實除炒股之外，基金等其他理財產(chǎn)品也不失為一種好的選擇。