新華都地產(chǎn)總裁趙男男向《證券日報》記者透露，過去靠土地增值和高杠桿率擴張規(guī)模賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束，未來房企將依靠產(chǎn)業(yè)整合能力，滿足由居住衍生的多元化需求賺取高收益。

 

“投資回報率下降到不足20%成為了房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)，但這并不意味著一場新經(jīng)濟‘英雄’的謝幕。”新華都地產(chǎn)總裁趙男男向記者表示，房地產(chǎn)過去30年滿足的是居住需求，老板帶一幫人做了項目就賺錢，但在供給過剩的當(dāng)前市場環(huán)境下，靠擴張銷售規(guī)模以高周轉(zhuǎn)謀取高利潤的經(jīng)營模式也遭到了市場飽和的重壓。

 

趙男男強調(diào)道，未來的房地產(chǎn)市場，有多元化產(chǎn)業(yè)整合能力，能給購房者提供有居住衍生的多樣化需求的開發(fā)商將獲得高投資回報率。新華都地產(chǎn)背靠新華都實業(yè)這個投資型母公司，具有整合多元化產(chǎn)業(yè)的先天獨特基因，未來將推出線上平臺，進行互聯(lián)網(wǎng)+多元化產(chǎn)業(yè)整合，向教育、醫(yī)療以及旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，要做地產(chǎn)界的“阿里巴巴”。

 

押寶百億元級投入大盤

 

事實上，新華都地產(chǎn)可謂地產(chǎn)行業(yè)的新兵，此前新華都主營業(yè)務(wù)為零售、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊。不過，作為進軍地產(chǎn)行業(yè)的排頭項目，新華都直接新華都進軍地產(chǎn)的排頭項目，新華都地產(chǎn)選擇了建筑面積高達380萬平方米的超級大盤。

 

據(jù)新華都地產(chǎn)方面表示，該項目名為長沙天地，位于長沙高鐵新城核心，是一個集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體大盤。該項目規(guī)劃建筑房源達1萬多套，目前一期、二期已經(jīng)開發(fā)完畢，銷售房產(chǎn)接近3000套，已有業(yè)主入住。據(jù)記者調(diào)查獲悉，項目所在區(qū)域擁有湖南省最大的百貨商品交易市場，是來自福建、浙江等地做生意的外地人的聚集地。

 

令業(yè)界擔(dān)憂的是，若開發(fā)商按照開發(fā)商品房的模式，走圈地蓋住宅路線，忽視配套開發(fā)，導(dǎo)致人氣不足，最終可能變成空城而“死”。

 

對此，新華都地產(chǎn)表示，公司以股權(quán)收購方式獲得該項目后，一直致力于引進教育資源，目前除了引進5所紅黃藍幼兒園、一所長塘里小學(xué)、長沙市一中等優(yōu)質(zhì)名校資源外，還關(guān)注胎教、創(chuàng)辦老年大學(xué)，做“全齡化”教育配套，借此加持對業(yè)主入住的吸附力。

 

不過，加碼高達百億元級的大盤開發(fā)，通常伴隨著資金鏈風(fēng)險，沉淀大量資金后，對企業(yè)現(xiàn)金流要求很高。

 

對此，新華都地產(chǎn)集團營銷及品牌部總經(jīng)理夏慶華直言，新華都對長沙天地項目實施滾動開發(fā)，目前在硬件上已投入數(shù)億元，未來還將有一兩次投入。

 

趙男男也向《證券日報》記者透露，項目所有的資本化投入都已完成，包括對買入項目公司股權(quán)和土地成本的資金投入，但目前卻沒有融資，財務(wù)健康，從運營的角度來看，資金并不緊張。

 

多元化產(chǎn)業(yè)跨界融合

 

在趙男男看來，正是這樣百億元級投資的綜合體大盤才更合適充當(dāng)多元化產(chǎn)業(yè)整合的載體。“新華都實業(yè)從股權(quán)投資層面整合了多樣的產(chǎn)業(yè)資源，新華都地產(chǎn)將從運營層面整合多樣的產(chǎn)業(yè)資源。”

 

而在趙男男的戰(zhàn)略發(fā)展設(shè)計方案中，新華都地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)整合將在線上搭建一個平臺，還將推出社區(qū)教育類APP，滿足居民更個性、多元的教育需求。而未來將借助線上平臺，孵化更多的商業(yè)機會，包括以參股投資等方式進行戰(zhàn)略性招商。

 

對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代背景下，若以投融資平臺提供的低成本資金為血液，教育、醫(yī)療、零售商業(yè)、體育以及旅游等多元化產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，加上地產(chǎn)綜合體項目為載體，再運用互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)互聯(lián)互通，是存在形成產(chǎn)業(yè)跨界融合的創(chuàng)新閉環(huán)的可能性的，這也是開發(fā)商未來向“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型突圍的方向，同時將為房企打破盈利能力靠規(guī)?；砷L實現(xiàn)的短板提供發(fā)展路徑。

 

不過，構(gòu)建這樣依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺形成的產(chǎn)業(yè)跨界融合閉環(huán)后，如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合以及如何運營這些產(chǎn)業(yè)，使其產(chǎn)生持續(xù)性收益，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流事實上在業(yè)內(nèi)并無成熟先例可循。從目前的房地產(chǎn)市場上來看，互聯(lián)網(wǎng)思維多用于銷售端，還未在持有物業(yè)運營方面形成成熟的商業(yè)模式，包括綜合體項目中融合多業(yè)態(tài)的持有物業(yè)，以及結(jié)構(gòu)相對簡單的商用物業(yè)。

 

對此，趙男男坦言，對于新華都地產(chǎn)甚至整個地產(chǎn)行業(yè)來看，搭建“淘寶”式平臺，做地產(chǎn)界的“阿里巴巴”，沖破房地產(chǎn)的閉環(huán)結(jié)構(gòu)都處在試水階段。不過，趙男男認為，母公司新華都實業(yè)擁有愿意做長期股權(quán)投資的基因，已經(jīng)做好了充分的資金準備和心理準備。同時，趙男男透露，鑒于商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值空間是靠運營能力實現(xiàn)的，新華都未來將加大對一線城市持有物業(yè)的投資。