住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，其中包括兩條重大意見(jiàn)，一是將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付降至兩成，二是下調(diào)二套房商貸首付比例至五成，下調(diào)房貸利率。該文件目前已得到財(cái)政和央行支持。

 

不過(guò)對(duì)于中小房企而言，“活下去”依舊艱難。近日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)提到，“中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在中國(guó)有80000多家，在轉(zhuǎn)型期，小企業(yè)出局得會(huì)比較快，目前可能已經(jīng)有相當(dāng)多的小企業(yè)出局了。”

 

中小房企無(wú)錢(qián)無(wú)“勢(shì)”

 

優(yōu)勝劣汰本就是市場(chǎng)化的不變法則，但是在這場(chǎng)房地產(chǎn)迭代的戰(zhàn)爭(zhēng)中，劉晨(化名)認(rèn)為這其中并不公平，“政府管得嚴(yán)，要求很多，支持的企業(yè)也都是有政府背景的企業(yè)，銀行這方面也是，感覺(jué)到很不公平。”

 

劉晨是某地方房企的銷售總監(jiān)，它所在的房企已成立十余年。從房地產(chǎn)的“黃金十年”一路走來(lái)，如今步履維艱——在建在售僅僅35萬(wàn)平方米，最近的一次可以“上得了臺(tái)面”的年銷售額也只是2個(gè)億。

 

庫(kù)存量、政府管制、資金等都是劉晨所在企業(yè)面臨的問(wèn)題，“國(guó)家規(guī)定要求提高，比如說(shuō)規(guī)劃局規(guī)定，住宅項(xiàng)目必須要配套30%個(gè)商業(yè)，外立面要做成商業(yè)立面，外面是商業(yè)，里面是住宅，成本提了上去，但是房?jī)r(jià)又不能漲，漲價(jià)后又賣不出去。”劉晨所提到的30%個(gè)商業(yè)，作為住宅項(xiàng)目的硬性規(guī)定“配套”，目前并沒(méi)有啟動(dòng)，原因是商業(yè)環(huán)境不好，加上本身企業(yè)對(duì)商業(yè)這方面也沒(méi)有主動(dòng)的想法，這讓劉晨很無(wú)奈。

 

至于庫(kù)存量，劉晨主要采取調(diào)整價(jià)格去保量，整個(gè)采訪過(guò)程中，他先后提到三次“降價(jià)”，對(duì)于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、電商等幾乎零接觸，產(chǎn)業(yè)鏈、綜合體也是在除去庫(kù)存后的事情，目前估計(jì)是在2—3年以后，其中庫(kù)存大概在一年左右消化完，這是比較樂(lè)觀的想法。

 

即便如此，劉晨所在企業(yè)在本地企業(yè)中算是不錯(cuò)的了，據(jù)劉晨所描述的，當(dāng)?shù)氐姆科蟠蠖嘣诿銖?qiáng)支撐，已經(jīng)出現(xiàn)4、5個(gè)爛尾樓了。

 

兩會(huì)過(guò)后，房地產(chǎn)行業(yè)放出眾多利好的消息，降息、降準(zhǔn)、公積金等等，并且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，各方尤其是金融機(jī)構(gòu)將加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。

 

這意味著銀行很有可能要拿出較多的資金來(lái)貸給開(kāi)發(fā)商了，武漢(樓盤(pán))祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“祥生”)的策劃總監(jiān)徐青已經(jīng)感覺(jué)到銀行的態(tài)度在轉(zhuǎn)變，“國(guó)有的幾大銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款還是沒(méi)有放得太開(kāi)，但是在釋放一些好的消息，商業(yè)銀行也是在逐漸地放寬，除了國(guó)有銀行，其他銀行還是透露出合作意向，但是還在等待中央放話，希望落實(shí)快一些。”

 

相較于徐青的樂(lè)觀，劉晨所在地方甚至沒(méi)有更多的貸款機(jī)會(huì)可以去期待。“我覺(jué)得政策方面可以適當(dāng)傾向民企，中國(guó)大多數(shù)還是民企，如果民企倒了，國(guó)企也養(yǎng)不了那么多老百姓啊!”劉晨在呼吁有利于民企發(fā)展的政策同時(shí)，他也明白，即便銀行愿意把機(jī)會(huì)給民企，輪到的也是萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城等一線房企。

 

各大企業(yè)進(jìn)入地方炒高地方房?jī)r(jià)的同時(shí)，也“搶”走了銀行少得可憐的貸款機(jī)會(huì)，“銀行貸款要看還款能力，一是給有政府背景的企業(yè)，二便是給大企業(yè)。”如劉晨所說(shuō)，商業(yè)銀行對(duì)待他們相對(duì)“溫柔”一些，但是，“政策一下來(lái)，可能又是另外一回事了。” 本地企業(yè)獲得銀行貸款的機(jī)會(huì)很少。

 

胡志剛認(rèn)為，“銀行不買(mǎi)單，小微企業(yè)貸款并不好貸，銀行這塊可以說(shuō)已經(jīng)商業(yè)化了，你讓它把利率降低它不會(huì)干，中小企業(yè)不要對(duì)這方面抱多大希望，還是想辦法自己的問(wèn)題自己去解決。”

 

靠自己靠朋友靠不上政府

 

好在，目前劉晨所在售的項(xiàng)目位置相對(duì)較好，并且是剛需產(chǎn)品，大多在80—130平方米。無(wú)獨(dú)有偶，徐青在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪的時(shí)候也表示，目前祥生的目標(biāo)客群主要定位為剛需客戶群體，由120平方米三居室到現(xiàn)在80平方米的三居室，產(chǎn)品功能強(qiáng)化，舒適度也在一定程度上弱化。

 

如徐青所介紹的，祥生的銷售還算不錯(cuò)，“去年整個(gè)武漢市的房企從銷售體量上還算比較好的，供需比還是比較平衡的，去年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目總體是1500套，目前剩余不到10%。”在試水電商這一方面，祥生在武漢排名前幾。

 

祥生采取的是“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的戰(zhàn)術(shù)，徐青告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，“一是目標(biāo)客戶群，二是拿地的位置，在拿地前要了解清楚交通配套、商業(yè)配套和住宅這方面的配比。”

 

武漢在流動(dòng)人口方面已達(dá)到特大型城市的標(biāo)準(zhǔn)，外來(lái)人口眾多，并且外來(lái)人口資金并不是十分寬裕，這為祥生開(kāi)辟“80平米”市場(chǎng)供應(yīng)了很多需求。

 

徐青告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，武漢的小企業(yè)“存活率”相對(duì)較高，原因是這些小企業(yè)懂得“抱團(tuán)”和“抱大腿”，“在前期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的地塊，他們目前采取的是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式在操作，比如說(shuō)吸引一筆大的資金，或者和一些大的企業(yè)做聯(lián)合開(kāi)發(fā)，他們作為出資方或土地出讓方。”

 

這和胡志剛的看法不謀而合，“中小企業(yè)抱團(tuán)很重要。中小企業(yè)勢(shì)單力薄，能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不夠，拿一個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有幾個(gè)億是做不好的，資金很重要，所以可以幾家中小企業(yè)一起去做，可能有突圍的可能性。”

 

中小房企最終能否完成“突圍”，胡志剛覺(jué)得最重要的是“產(chǎn)品”，“市場(chǎng)在下行，消費(fèi)在上行，中國(guó)的城鎮(zhèn)化才到53.7%，有爛尾樓，也有樓盤(pán)放光彩，產(chǎn)品品質(zhì)一定要上去，產(chǎn)品要適銷對(duì)路。”在這方面，徐青和劉晨所在的企業(yè)目標(biāo)客群都定位在剛需性人群。徐青告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，“目前，武漢購(gòu)房者對(duì)房間的舒適度沒(méi)有過(guò)高的要求，銷售方面還是不錯(cuò)的。”與祥生一樣，劉晨所在企業(yè)目前也是把“營(yíng)銷”放在主要位置。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中小企業(yè)所面臨的去庫(kù)存壓力相對(duì)較大，產(chǎn)品品質(zhì)仍有很大的上升空間。

 

胡志剛強(qiáng)調(diào)道，“中小企業(yè)必須要看清大勢(shì)，目前房地產(chǎn)的形勢(shì)，去庫(kù)存的壓力比較大，簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)一去不復(fù)返了，延續(xù)之前傳統(tǒng)模式，那就是死路一條，不做還好，做了加快死亡的步伐。”

 

在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)什么都可以販賣的時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)像是一股時(shí)代颶風(fēng)，顛覆了各行各業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式，房地產(chǎn)自然也在被顛覆的行列中，胡志剛試圖用互聯(lián)網(wǎng)解決房地產(chǎn)的老盤(pán)“遺留問(wèn)題”，“現(xiàn)在都在提‘互聯(lián)網(wǎng)+’，意思是房企通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)提供各種服務(wù)，你以前沒(méi)有賣掉的房子，也可以重新打造，把你的產(chǎn)品回爐，這也是一個(gè)方向。中小企業(yè)關(guān)鍵是靠自己的產(chǎn)品，靠政府機(jī)構(gòu)改革、靠簡(jiǎn)化是行不通的。”