2015年，對中國商業(yè)地產發(fā)展影響最大的有三個因素：1、商業(yè)項目供應出現(xiàn)高峰：2008年，隨著宏觀經濟刺激政策的實施，商業(yè)地產也開始了一輪建設熱潮。2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達到第一個供應高峰，投入運營的購物中心將達到約4500個。2、零售市場在電商沖擊下出現(xiàn)明顯拐點，百貨等傳統(tǒng)零售門店閉店數(shù)量達到歷史新高；3、住宅地產從高速增長的黃金時代進入利潤率下降、增速下降的白銀時代。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產也將在2015年進入一個“新常態(tài)”。

 

一、市場出現(xiàn)明顯分化，并在可預見的未來一直保持下去

 

一線城市依舊是黃金市場：消費能力強、市場容量大，人均商業(yè)面積相對合理。雖然項目的絕對數(shù)量不少，但商家和商業(yè)項目的經營情況還是明顯好于其它城市。

 

二線城市供大于求，經營面臨較大困境：相比一線城市，消費能力有明顯差距；商業(yè)項目增速大大高于消費力的增速（新開業(yè)購物中心的90%來自二線城市）；人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線（重慶、杭州、長沙、成都等16個城市超過1.5平，沈陽、呼和浩特等甚至超過4平）。我們判斷，今后相當長的時期內，二線城市都會面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優(yōu)質零售物業(yè)的空置率就已經超過15%，成都寫字樓空置率已高達36%。在這些城市從事商業(yè)運營的同行們會面臨長期艱苦的局面。

 

三四線城市會有機會：這些地方正處于商業(yè)升級換代的一個關口，傳統(tǒng)的商業(yè)項目陸續(xù)讓位于購物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。如果有切合三四線城市的模式和產品模型的出現(xiàn)，商業(yè)地產在三四線城市仍然是大有可為。嘉凱城在浙江所做的“名鎮(zhèn)天下”產品系列，我認為是比較好的探索。

 

二、商業(yè)地產與資本開始真正結合

 

到目前為止，真正靠追求長期回報的資本來支撐商業(yè)地產發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅行業(yè)的利潤率越來越低，會有更多資本選擇商業(yè)地產。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產、領匯合作，萬達與光大、嘉實基金、快錢等金融機構合作，東方資產收購上海證大，都是傳統(tǒng)的商業(yè)地產企業(yè)與資本進行結合的嘗試。雖然國內適合商業(yè)地產發(fā)展特點的金融工具仍然匱乏，相信會有更多的商業(yè)地產企業(yè)尋求與資本的結合，回歸商業(yè)地產行業(yè)金融的本質，也會有更多的資本認真尋找投資商業(yè)地產的模式和方法。這個趨勢會延續(xù)并加強。短則兩三年，長則三五年，商業(yè)地產與金融資本在中國應該會出現(xiàn)真正意義上的結合。

 

三、O2O等互聯(lián)網技術和思維會得到廣泛應用

 

互聯(lián)網思維和技術，已經成為中國經濟新常態(tài)的關鍵因素，也正在成為中國商業(yè)地產開發(fā)和運營中的一個必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O，還是用什么方式來采用這些技術，各個企業(yè)都在進行探索?，F(xiàn)在看來，最有可能會成功的領域會有：購物中心的現(xiàn)場管理；社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理；網購的線下體驗；品牌推廣。

 

四、業(yè)態(tài)和品牌組合會出現(xiàn)較大變化

 

發(fā)達國家中社會零售總額60%以上是產生于服務類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經濟的發(fā)展，經濟結構發(fā)生變化，消費結構也會隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢，不可逆轉。同時，由于零售網購已占社會零售總額的10%左右，而且每年還在以兩位數(shù)的比例增長，中低端零售品牌、標準化程度高的商品（電器等）、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴重沖擊，有的甚至會逐漸退出終端渠道。所以，購物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類型，都正在出現(xiàn)較大變化，誰能發(fā)現(xiàn)并運用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰就在競爭中占得先機。

 

五、行業(yè)格局基本確定，新模式才能有機會

 

第一，商業(yè)地產開發(fā)和運營的第一梯隊已經形成，短期內不會有新的企業(yè)加入。

 

第二，今后能在商業(yè)地產行業(yè)有所作為的其它企業(yè)必須具備兩個要素：有實力，模式新。比如說萬科的小股操盤、輕資產的模式，嘉凱城的小城鎮(zhèn)城市客廳模式等。

 

第三，資產管理的作用和重要性會逐漸被行業(yè)認可和接受，具有商業(yè)運營能力和資本通道的不動產資產管理公司會在2015年里涌現(xiàn)。旭美會是其中一個杰出代表。