2010年全國(guó)樓市開始實(shí)行限貸限購(gòu)政策，而2015年樓市獲得較寬松的政策環(huán)境。日前，根據(jù)近年來(lái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》分析發(fā)現(xiàn)，今年有6個(gè)城市的一手房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回5年前，有26個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)也跌回5年前。

一手樓價(jià)：去年8月跌幅最大

某房地產(chǎn)研究院選取2014年12月份的定基增幅值進(jìn)行排名，即對(duì)比2010年全年的房?jī)r(jià)增幅大小的一個(gè)排序發(fā)現(xiàn)，70個(gè)城市中，有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到五年前。而廈門、深圳等城市的房?jī)r(jià)增幅總體偏高，說(shuō)明市場(chǎng)較火熱。

從房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線看，2010年的波動(dòng)比較明顯，到了2011年則開始出現(xiàn)明顯的下滑。2012年下半年開始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從2013年3月份開始，該曲線總體下行，并在2014年8月達(dá)到2005年有此指標(biāo)以來(lái)的歷史最大跌幅。隨后跌幅持續(xù)收窄，在2014年12月為0.4%。

房?jī)r(jià)同比增幅曲線走勢(shì)受環(huán)比增幅曲線的影響比較明顯。從2010年開始，該曲線總體處于下行態(tài)勢(shì)。到了2012年6月該曲線的跌幅最大，隨后開始收窄并出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。越過(guò)2013年12月的高點(diǎn)后，該同比增幅曲線繼續(xù)下行。在全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的影響下，該曲線于2014年9月出現(xiàn)下跌，隨后跌幅持續(xù)擴(kuò)大。到了2014年12月該跌幅為4.5%。

二手樓價(jià)：總體態(tài)勢(shì)是增長(zhǎng)

在二手樓市方面，研究發(fā)現(xiàn)，70個(gè)城市中有26個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)已跌回到五年前。深圳、廣州和貴陽(yáng)等城市的二手房?jī)r(jià)增幅總體偏大。

從房?jī)r(jià)的定基增幅曲線來(lái)看，總體態(tài)勢(shì)是增長(zhǎng)的。其中，在2011年1月定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅價(jià)格上漲了3.3%。隨后該曲線總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑態(tài)勢(shì)，這和新建商品住宅定基增幅曲線的走勢(shì)基本一致。從2013年1月份開始，該曲線上升態(tài)勢(shì)就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了7.5%的水平。隨后受市場(chǎng)降溫的影響，該曲線有所下行，到了2014年12月份則為2.7%。其含義是，2014年年末二手住宅價(jià)格相比2010年全年漲幅為2.7%。

經(jīng)歷2014年全年的樓市低迷之后，中國(guó)樓市在局部地區(qū)終于出現(xiàn)了銷售回暖的跡象，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展大大有利。雖然銷售回暖可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格優(yōu)惠的減少，但是在這些地區(qū)，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈，這也會(huì)抑制其漲價(jià)沖動(dòng)。如果放眼全國(guó)，商品房待售面積仍再創(chuàng)新高，前景不容樂(lè)觀。受此影響，全國(guó)土地出讓金收入1-2月大幅下滑，但房地產(chǎn)商仍準(zhǔn)備在一二線城市搶地。

一二線樓市開始回暖 第四輪“救市”開始(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了2014年的寬松，但其影響范圍將更多地僅限于一二線城市。

如果說(shuō)過(guò)去10多年樓市的黃金時(shí)代，開發(fā)商們可以在廣袤的中國(guó)大地縱橫馳騁而互不干涉，那么到了2015年，隨著有效銷售市場(chǎng)的繼續(xù)收窄，他們不得不在區(qū)域市場(chǎng)上貼身肉搏，展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

有效市場(chǎng)分布于一二線城市及少部分三四線城市。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份尤其是中下旬之后，一二線城市成交在快速回升，疊加第四輪政策刺激，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)樓市將出現(xiàn)局部和區(qū)域性的回暖。

全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，則繼續(xù)處于去庫(kù)存的通道中，主流開發(fā)商拿地均很謹(jǐn)慎。截至目前，全國(guó)商品房待售面積高達(dá)6.4億平方米，多個(gè)三四線城市房屋仍過(guò)剩。

第四輪“救市”

3月17日，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，文件顯示，對(duì)于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購(gòu)房貸款，為改善居住條件購(gòu)買二套自住普通商品房，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購(gòu)買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

在房地產(chǎn)業(yè)界看來(lái)，這一文件的力度很大：不僅放寬了首套房認(rèn)定，而且降低了首付標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)高層“支持改善型需求”的具體政策落實(shí)。

同一天，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心官網(wǎng)發(fā)布通知稱，自本月18日起，繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款將出現(xiàn)4項(xiàng)調(diào)整，包括調(diào)整賬戶余額劃定線、15個(gè)工作日內(nèi)完成審批等。

2014年來(lái)的房地產(chǎn)救市政策明顯可以分為三輪：第一輪以各地的松綁限購(gòu)政策為主，第二輪以央行的限貸政策調(diào)整及降息為標(biāo)志，第三輪是各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)，第四輪則是兩會(huì)前后，開始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策落實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面明顯在繼續(xù)寬松。并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

開發(fā)商對(duì)政策前景也普遍偏樂(lè)觀。保利地產(chǎn)高管表示，以總理政府工作報(bào)告為代表，各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過(guò)去的抑制房?jī)r(jià)上漲，轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開發(fā)投資。其判斷2015年行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)走好，并有望進(jìn)一步改善。

此外，流動(dòng)性及信貸也是影響房地產(chǎn)的重要因素。對(duì)此，上述高管預(yù)期，除一季度的降準(zhǔn)降息之外，年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)走寬，以對(duì)沖外匯占款下降，保持合理的流動(dòng)性。

張大偉預(yù)計(jì)，3月份及之后，再次降準(zhǔn)、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利于釋放購(gòu)買力，預(yù)計(jì)在3月份將會(huì)出現(xiàn)首套房貸款8.5折左右的折扣，對(duì)于購(gòu)房者而言，相當(dāng)于房?jī)r(jià)變相出現(xiàn)了下調(diào)。

金融系統(tǒng)似乎也在加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度。年內(nèi)，恒大地產(chǎn)已獲中行等四家銀行1000億授信額度，其中中行300億授信創(chuàng)新其對(duì)房地產(chǎn)的授信記錄。

一二線的“小陽(yáng)春”

政策和流動(dòng)性的寬松預(yù)期很快反映到市場(chǎng)中。在經(jīng)過(guò)了1、2月份的低迷之后，一二線樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周54個(gè)重點(diǎn)城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。

各大開發(fā)商在主流城市開始進(jìn)入推盤高峰期。中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周(3.9-3.15)重點(diǎn)城市共開盤20個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)推出約4366套房源。一線城市北京開盤1個(gè)項(xiàng)目，推出房源326套，廣州開盤2個(gè)項(xiàng)目，共推出房源316套;二線城市除了成都其他城市均有開盤，累計(jì)推出房源3724套。武漢、天津和杭州推盤相對(duì)積極，其中天津開盤4個(gè)項(xiàng)目，共推出房源1631套。

開盤項(xiàng)目平均去化率為45%，與前一周36%相比有所上升。北京、廣州平均去化率為66%，北京領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目當(dāng)天去化超九成;二線城市的平均去化率為40%，其中，天津正榮潤(rùn)璟灣去化效果較好，當(dāng)天去化72%。

公司方面，以保利地產(chǎn)為例，中銀國(guó)際分析師田世欣指出，3月開始進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，保利推盤量預(yù)計(jì)加大至110-140 億，而公司庫(kù)存充足，年度最大推貨量可達(dá)2200 億元，3-6 月銷售將呈平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

張大偉說(shuō)，在春節(jié)后一個(gè)月，市場(chǎng)已基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。但需要指出的是，不同城市在分化，一二線城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三四線城市。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市3月將出現(xiàn)明顯的環(huán)比大幅上漲，同比也將有一定程度的上漲。

與此同時(shí)，三四線城市庫(kù)存仍在增長(zhǎng)，導(dǎo)致樓市整體庫(kù)存繼續(xù)創(chuàng)下新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國(guó)商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

但是一線城市和部分二線城市的庫(kù)存在下降。2月底全國(guó)主要的9大城市商品房住宅可售庫(kù)存繼續(xù)減少，9城市合計(jì)可售面積為7309萬(wàn)平米，環(huán)比1月的7352萬(wàn)平米、12月的7468萬(wàn)平米，均有下調(diào)。

以北京為例，目前可售的住宅庫(kù)存套數(shù)為80657套，已是最近半年最低。

在此情況下，包括保利、萬(wàn)科在內(nèi)的公司人士預(yù)計(jì)，開發(fā)商戰(zhàn)線收縮，將集中于一二線城市肉搏，今年能出業(yè)績(jī)的也大部分要在一二線及其周邊市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，比如保利以廣州、佛山為主的廣東公司去年已達(dá)400億以上，今年還將繼續(xù)加大。

根據(jù)保利地產(chǎn)2014年報(bào)，截至去年年底，其在建擬建項(xiàng)目可售容積率面積約9240萬(wàn)平方米，累計(jì)已簽約面積約為4024萬(wàn)平方米，待售面積約為5216萬(wàn)平方米，其中一、二線城市占比約為77.3%。

保利之外，集中于一二線城市開發(fā)的房企還包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、方興、遠(yuǎn)洋等，在北上廣深等一線城市競(jìng)爭(zhēng)加劇。

量漲價(jià)滯?

成交回暖之后，購(gòu)房者更關(guān)心的是，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲?

以深圳為例，深圳業(yè)內(nèi)近期充斥著一些房?jī)r(jià)將上漲的聲音。中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，購(gòu)房需求集中釋放是二套房貸松動(dòng)、降息降準(zhǔn)、兩會(huì)吹風(fēng)等多個(gè)因素共振的結(jié)果。今年房?jī)r(jià)會(huì)漲，只是漲多漲少的問(wèn)題。“就目前來(lái)看，從去年12月份至今，價(jià)格至少漲了5%。”

深圳中原二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄也表示，其實(shí)從一二月份開始，開發(fā)商優(yōu)惠就已逐漸減少，相當(dāng)于變相漲價(jià)。他推測(cè)，三月份開發(fā)商預(yù)計(jì)會(huì)以“小步快跑”的方式推貨，為后面加推預(yù)留提價(jià)空間。“年前已制定價(jià)格的項(xiàng)目，也可能根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整。”

“深圳今年有90多個(gè)項(xiàng)目入市，大部分還沒(méi)有開盤，開發(fā)商多處于觀望狀態(tài)，加之預(yù)計(jì)今年還會(huì)有2-3次降息降準(zhǔn)，所以如果4月份有大盤集中推貨，或?qū)?lái)新一波價(jià)格上漲。” 美聯(lián)物業(yè)深圳及徽州區(qū)總經(jīng)理江少杰說(shuō)。

但是綜合觀察深圳目前市場(chǎng)上的在售新房項(xiàng)目，并未出現(xiàn)明顯的上漲。開發(fā)商推盤仍以去化為優(yōu)先。

全國(guó)范圍來(lái)看，有一些開發(fā)商因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整而有調(diào)價(jià)的動(dòng)力。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展，且下半年好于上半年，所以樓盤加推全部是五六月份以后，有一大半在第四季度。2015年將提高加推產(chǎn)品品質(zhì)，因此，銷售均價(jià)將提高10%-15%;此外。年初綠城也宣布今年將漲價(jià)10%。

但這些開發(fā)商并非主流。保利地產(chǎn)董秘黃海指出，政策刺激下的銷售周期，好像在縮短，現(xiàn)狀是大家不敢漲，但是也不會(huì)降。博弈過(guò)程中，觀察政策的效應(yīng)以及市場(chǎng)的回暖程度，開發(fā)商也在觀察窗口期;另一方面，大家手上貨很多，有機(jī)會(huì)就想去庫(kù)存。兩方面原因?qū)е抡麄€(gè)市場(chǎng)還是有一定的壓力，需要時(shí)間來(lái)解決。

張大偉認(rèn)為，2015年重點(diǎn)城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在2015年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jī)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。

但是開發(fā)商們的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在加大，這可能降低漲價(jià)的動(dòng)力，削弱他們的利潤(rùn)空間。碧桂園總裁莫斌坦言，購(gòu)房需求集中于一二線城市，及部分三四線城市后，開發(fā)商將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。