前不久，國務(wù)院總理李克強(qiáng)全國兩會(huì)上在回答中外記者提問時(shí)透露，將出臺(tái)更多措施來推動(dòng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”。在政府為市場(chǎng)清障搭臺(tái)的同時(shí)，市場(chǎng)早已開始行動(dòng)。在房地產(chǎn)界，3月初萬科原高級(jí)副總裁毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)事件，使“中國版WeWork”及其商業(yè)模式一夜間吸引無數(shù)眼球。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，其實(shí)中國版WeWork早在幾年前就已有落地，那么其現(xiàn)實(shí)生存狀態(tài)如何？這類企業(yè)究竟靠什么來盈利？在這一平臺(tái)上，創(chuàng)業(yè)企業(yè)與天使投資們又是如何考量？這一模式能否給高空置率的寫字樓市場(chǎng)帶來希望？

 

由于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風(fēng)行，大量創(chuàng)業(yè)者需要價(jià)格低廉、品質(zhì)有保證又有濃郁創(chuàng)業(yè)氛圍的辦公場(chǎng)所，這在某種程度上促成了“中國版WeWork”的興起，比如SOHO 3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。

 

SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，雖然自己不會(huì)設(shè)立風(fēng)投基金，但是會(huì)邀請(qǐng)?zhí)焓够疬M(jìn)入SOHO 3Q。蜂巢CEO張鵬則表示，公司會(huì)提供金融服務(wù)支援，旗下有金融合作伙伴，不僅會(huì)提供辦公空間，也要做企業(yè)孵化器。還比如瑞安房地產(chǎn)在上海楊浦區(qū)開發(fā)的“創(chuàng)智天地”，也與天使投資合作,同時(shí)這里活躍著寬帶資本、農(nóng)天資本、遨問投資、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金、快創(chuàng)營等投資機(jī)構(gòu)。

 

但是，上海一家產(chǎn)業(yè)園的副總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實(shí)都不掙錢，真正掙錢的還是房地產(chǎn)。開發(fā)商引進(jìn)天使基金的目的，還是為了吸引租客，并能爭(zhēng)取一部分產(chǎn)業(yè)支持政策。

 

上述說法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求，但其“掛羊頭賣狗肉”的運(yùn)營方式似曾相識(shí)，讓人聯(lián)想起類似的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等概念，能夠走多遠(yuǎn)還是一個(gè)未知數(shù)。

 

對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說 高昂的租金戳中了“痛點(diǎn)”

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，與傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)孵化園相比，目前服務(wù)式辦公空間對(duì)入駐客戶的準(zhǔn)入門檻較低，基本上只要能提供合法的身份證明并及時(shí)交付租金，任何個(gè)人或者團(tuán)隊(duì)都可以進(jìn)場(chǎng)辦公，并享受所有的公共服務(wù)。

 

上海一家孵化園的負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，這種針對(duì)個(gè)人的辦公租賃，打破了傳統(tǒng)思維束縛，使商業(yè)地產(chǎn)有了更多潛在客戶；但是較低的入駐門檻也令租戶層次和質(zhì)量良莠不齊，其中真正的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)數(shù)量可能比較有限。

 

據(jù)了解，服務(wù)式辦公室的租賃時(shí)間普遍較短，SOHO 3Q的最短租期僅為一周，最長(zhǎng)也只有12周，蜂巢辦公空間的收費(fèi)也是以月為單位。盡管租期到了可以續(xù)約，手續(xù)也不復(fù)雜，但如此短暫的租期設(shè)置，很明顯，其主要的出租對(duì)象是那些不需要長(zhǎng)期辦公的小企業(yè)主、本地市場(chǎng)開拓者、辦公室暫時(shí)緊缺者和過渡時(shí)期使用者等。

 

不久前，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，短租服務(wù)的對(duì)象不僅僅是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，服裝設(shè)計(jì)師、自由撰稿人等，一切有辦公短租需求的人都可以通過網(wǎng)上預(yù)約，到SOHO 3Q來辦公。

 

從價(jià)格上來說，服務(wù)式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者測(cè)算，北京望京SOHO建筑面積為5091平方米，共計(jì)655個(gè)座位，如果滿員的話，那么一個(gè)工位的單價(jià)為18元/平方米/天，而周邊寫字樓的價(jià)格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐家匯店，一個(gè)工位的價(jià)格為4000~7000元/月，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工位面積約為20到30平方米，租金約為6.5~10元/平方米/天，高于周邊辦公樓5元/平方米/天。

 

相對(duì)高昂的租金費(fèi)用對(duì)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)成本對(duì)他們而言是一筆不小的開支。一名創(chuàng)業(yè)者對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，服務(wù)式辦公通常提供了很多可以滿足他們辦公需要的增值服務(wù)，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

 

協(xié)縱國際首席執(zhí)行官黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，有數(shù)據(jù)顯示，目前中國創(chuàng)業(yè)者的“痛苦度”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國。美國創(chuàng)業(yè)者實(shí)際上是自由職業(yè)者，收入穩(wěn)定，有足夠的支付實(shí)力，而中國創(chuàng)業(yè)者未來的不確定性很大。

 

WeWork要做的事情，實(shí)際上黃立沖幾年前就嘗試過了，結(jié)論是不能做。因?yàn)槊绹奈飿I(yè)租賃價(jià)格與其創(chuàng)業(yè)者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個(gè)會(huì)員中心，在美國使用一個(gè)月的價(jià)格是400~500美元，對(duì)美國創(chuàng)業(yè)者來說代價(jià)不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創(chuàng)業(yè)者一個(gè)月或半個(gè)月的工資。

 

如此看來，中國版WeWork除了手續(xù)簡(jiǎn)便、租期短暫的特質(zhì)外，高昂的費(fèi)用才真正戳中了創(chuàng)業(yè)者的“痛點(diǎn)”。

 

對(duì)運(yùn)營商來說 核心目的是增加租金收入

 

盡管不少服務(wù)式辦公室的運(yùn)營商都提出創(chuàng)業(yè)概念，并聲稱開放的辦公場(chǎng)所為風(fēng)投提供了絕佳的觀察機(jī)會(huì)，但是從目前中國版WeWork的運(yùn)營情況來看，“創(chuàng)業(yè)樂園”一時(shí)還很難落地。而傳統(tǒng)孵化園的孵化成功率高達(dá)85%，這一數(shù)字背后，是較高的準(zhǔn)入門檻。服務(wù)式辦公室正是瞅準(zhǔn)了這一利基市場(chǎng)，利用門檻較低這一特質(zhì)來吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。

 

上述孵化園的負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“由于很多孵化園是公益性質(zhì)的，因此對(duì)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有準(zhǔn)入要求，一般會(huì)要求他們提供創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書，審核評(píng)估通過后才可以進(jìn)駐，并且會(huì)定期要求他們匯報(bào)創(chuàng)業(yè)進(jìn)展。當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，為了加大園區(qū)企業(yè)流轉(zhuǎn)率，他們將會(huì)被要求離開孵化園，時(shí)間一般在6個(gè)月左右，孵化成功率高達(dá)85%。”

 

據(jù)了解，這些孵化園很多具有強(qiáng)大背景，他們可以提供與服務(wù)式辦公室類似的基本服務(wù)，也會(huì)提供諸如園區(qū)企業(yè)交流、人事、法律、市場(chǎng)等更多元化的服務(wù)，而且這些服務(wù)都是免費(fèi)的，應(yīng)該說更適合創(chuàng)業(yè)者。而中國版WeWork真能成為入駐創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器嗎？

 

黃立沖認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)不是假手于人就可以成功制造的，大部分創(chuàng)業(yè)都是失敗的，只能依靠創(chuàng)業(yè)者自己領(lǐng)悟。旁觀者只能從大部分“創(chuàng)新想法”中，選擇最有可能成功的項(xiàng)目進(jìn)行投資和引導(dǎo)，并通過分享他們的成功而獲利。

 

黃立沖表示，孵化IT領(lǐng)域企業(yè)的想法和概念都很好，但提供的增值服務(wù)如何收回成本是大問題。而且，一般企業(yè)從成熟到騰飛，正常周期是10年，IT類企業(yè)會(huì)短些；能指導(dǎo)白手起家創(chuàng)業(yè)的人都是稀缺人才；因此，對(duì)新創(chuàng)業(yè)者盲目提供服務(wù)，很可能難以回收成本。

 

一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，實(shí)際上服務(wù)式辦公室的核心目的仍然是提高商業(yè)辦公樓的使用效率，增加租金收入。

 

在價(jià)格高昂的商業(yè)物業(yè)銷售困難的情況下，SOHO為了提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零后出租并回收資金，這是比較簡(jiǎn)易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網(wǎng)站上，記者看到了一則信息，稱若有閑置辦公樓的地產(chǎn)商可以聯(lián)系他們，他們將加以改造后再出租。

 

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國版WeWork的主要盈利來源為三類：一是工位費(fèi)，使用辦公桌需要支付部分費(fèi)用；二是會(huì)員費(fèi)，即享受平臺(tái)資源需要交費(fèi)；最后，如果真的有風(fēng)投“相中”了項(xiàng)目，服務(wù)式辦公室的運(yùn)營商可以選擇跟投，但此舉風(fēng)險(xiǎn)較大。就現(xiàn)狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)盈利。

 

在毛大慶辭職創(chuàng)辦中國版WeWork僅幾天之后，就有人以“創(chuàng)客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在北京CBD核心區(qū)域的朝外SOHO購置辦公場(chǎng)地，建立‘創(chuàng)客孵化器’物理空間，吸引以數(shù)字媒體為代表的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（包括但不限于互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字傳媒、創(chuàng)意創(chuàng)作、文化傳播等）的企業(yè)或創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐。”

 

這個(gè)眾籌項(xiàng)目位于北京CBD核心區(qū)域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合伙總認(rèn)繳出資額3600萬元，須以現(xiàn)金投資，投資下限180萬元，并以180萬元遞增，上限1080萬元，收入來源是租金收入?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，朝外SOHO的租金水平報(bào)價(jià)為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項(xiàng)目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計(jì)算，在合伙人不要求使用眾籌項(xiàng)目租賃空間的情況下，項(xiàng)目的租金回報(bào)率僅7.62%。

 

由于朝外SOHO的二手房?jī)r(jià)格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業(yè)務(wù)員告訴記者，朝外SOHO二手房單價(jià)在3.5萬~5萬元/平方米之間。

 

一位熟悉眾籌的業(yè)內(nèi)人士表示，這場(chǎng)眾籌其實(shí)是集資購買朝外SOHO的辦公場(chǎng)地，然后出租給創(chuàng)業(yè)公司，與“創(chuàng)客孵化器”這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系不大。

 

中國的創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對(duì)運(yùn)營商是重要命題。如果沒有持續(xù)穩(wěn)定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO 3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應(yīng)”吸引客源，但對(duì)那些非自有物業(yè)的運(yùn)營商而言，租賃物業(yè)的選擇、客流的數(shù)量將會(huì)是重要的風(fēng)險(xiǎn)控制因素。

 

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美國WeWork：目標(biāo)是發(fā)掘初創(chuàng)企業(yè)

 

完備的社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò)、發(fā)達(dá)的金融服務(wù)，使美國成為一個(gè)創(chuàng)業(yè)活動(dòng)最為活躍的國家。服務(wù)于海量、輕資產(chǎn)、初創(chuàng)期的企業(yè)和個(gè)人，WeWork這樣一個(gè)共同工作空間正在爆紅，市值逼近50億美元。

 

除了收房租，WeWork還設(shè)法讓會(huì)員們意識(shí)到，他們加入了一個(gè)豐富的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，可以找到合作伙伴、客戶、投資人。根據(jù)《福布斯》的報(bào)道，WeWork可以稱為是“現(xiàn)實(shí)版的阿里巴巴”——每月至少有51%的會(huì)員和其他會(huì)員有一次交易。

 

WeWork模式爆紅市值逼近50億美元

 

WeWork是當(dāng)下美國創(chuàng)業(yè)圈的“明星”，不僅給數(shù)量龐大的美國小企業(yè)主創(chuàng)造了一個(gè)共同工作的空間，自己的估值也在快速攀升，被稱為“上市在即”的明星企業(yè)。

 

“在美國，很多年輕人都會(huì)選擇創(chuàng)業(yè)，而非一心進(jìn)入大公司上班。”一位曾在美國求學(xué)多年的律師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，共同工作模式在美國的爆發(fā)，其根基是美國崇尚創(chuàng)業(yè)的文化，加上美國金融體系發(fā)達(dá)、資本活躍，創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被分擔(dān)，創(chuàng)業(yè)者可以在低成本下展開自己的事業(yè)。

 

今年3月，《財(cái)富》雜志記者進(jìn)入WeWork總部，描述了其“類谷歌”式的工作場(chǎng)所。不論你是一個(gè)還沒有被認(rèn)可的自由藝術(shù)家，或是一個(gè)初創(chuàng)公司的小老板，都可以在繳納400~650美元之后，在WeWork租下一個(gè)辦公室，并享用一切工作需要的東西。在WeWork官網(wǎng)上可以發(fā)現(xiàn)，選擇WeWork的包括藝術(shù)家、自由撰稿人、初創(chuàng)型企業(yè)等。現(xiàn)在，WeWork甚至已經(jīng)發(fā)展到連教育、培訓(xùn)都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排隊(duì)等待兩年。

 

2010年，WeWork在紐約曼哈頓開始創(chuàng)業(yè)，5年后的今天，其估值已經(jīng)達(dá)到50億美元，在美國有29個(gè)工作地點(diǎn)，在歐洲和以色列也有布點(diǎn)。但目前還未進(jìn)入中國市場(chǎng)。

 

在服務(wù)式辦公室這一領(lǐng)域，創(chuàng)立于歐洲、已經(jīng)進(jìn)入中國市場(chǎng)的雷格斯是另一個(gè)規(guī)模較大的代表性案例，公司方面稱目前分布著2000個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，包括750個(gè)城市，遍及100個(gè)國家和地區(qū)。圈內(nèi)人士告訴記者，雷格斯的模式常被稱為“服務(wù)式辦公室”或“虛擬辦公室”。

 

創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在雷格斯，租期最短可按天選擇。雷格斯面對(duì)的企業(yè)規(guī)模是1~500人，并承諾其不需要任何前期投入，這為初創(chuàng)期的企業(yè)提供了一個(gè)無門檻的辦公室。后期，則伴隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，可以適時(shí)調(diào)整辦公室規(guī)模。

 

在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投資人

 

上海嘉煦投資的唐維告訴記者，國外的“WeWork們”本質(zhì)上都不是靠收租金盈利，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，引入投資或直接投資，才是其目標(biāo)。

 

唐維舉例說，在上海嘉興，亞馬遜和當(dāng)?shù)卣献鳎谝粋€(gè)孵化器類的園區(qū)為初創(chuàng)型企業(yè)提供云服務(wù)。這一平臺(tái)經(jīng)常引入天使A輪投資方，幫助企業(yè)經(jīng)歷從0到1的創(chuàng)業(yè)過渡期。

 

唐維說，WeWork和許多眾籌網(wǎng)站類似，都是幫助天使投資人給小企業(yè)服務(wù)的過程中，對(duì)項(xiàng)目有更深的了解，這是一個(gè)優(yōu)選的過程，以“大大減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，讓成功率得到提高”。

 

WeWork在各路投資人眼中是一個(gè)巨大的“項(xiàng)目池”，它通過對(duì)空間的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造各種“偶遇”機(jī)會(huì)，在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時(shí)候，或許你就會(huì)遇到自己的投資人。在情人節(jié)聚會(huì)上，一邊喝點(diǎn)紅酒、吃點(diǎn)巧克力，一邊聊天，有的人也會(huì)直接遇到自己的投資人，根本不用在線上泡很長(zhǎng)時(shí)間。

 

WeWork對(duì)外宣稱，公司目前已有將近15000個(gè)會(huì)員，他們可以面對(duì)面展開協(xié)作。公司通過app、正式和非正式的各種活動(dòng)鼓勵(lì)會(huì)員相互交流。最近的一份調(diào)查說，51%的會(huì)員會(huì)每個(gè)月和其他會(huì)員做一次生意，比在線的商務(wù)關(guān)系真實(shí)多了。

 

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨認(rèn)為，雷格斯面對(duì)的是更大的商業(yè)組織，比起WeWork這類面對(duì)初創(chuàng)型企業(yè)的社區(qū)，商業(yè)往來的成功率會(huì)更高。WeWork要想發(fā)掘增值的空間，需要牢記這里涉及的是“人的生意”，更注重人與人之間的交流和交往。