“兩會(huì)后地方或?qū)⒂瓉?lái)第四輪房地產(chǎn)刺激政策。”5日，2015年政府工作報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2015年政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述方式用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求，地方或在穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下進(jìn)行強(qiáng)刺激，樓市也將進(jìn)一步回暖。

 

CEIC研究中心研究員楊科偉表示，此次報(bào)告首提“支持改善性住房需求”，極有可能進(jìn)行二套房貸和一線城市限購(gòu)調(diào)整。

 

張大偉也認(rèn)為，限購(gòu)政策或有步驟調(diào)整。他表示，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市只有5個(gè)，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過(guò)工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

 

與此同時(shí)，存量房轉(zhuǎn)公租房、安置房，政府投資有利于減輕庫(kù)存壓力。楊科偉認(rèn)為，雖然存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，先前已有提及，而此番在《政府工作報(bào)告》明文發(fā)布，更將其提升到了2015年國(guó)家戰(zhàn)略部署高度。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末全國(guó)房地產(chǎn)可售面積達(dá)6億平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，再創(chuàng)歷史新高，這一政策的執(zhí)行無(wú)疑有利于加速閑置存量房流轉(zhuǎn)，減少社會(huì)資源浪費(fèi)，并減輕目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量高企的壓力。

 

張大偉還預(yù)測(cè)，地方政府將接力松綁政策，非常直接的出臺(tái)稅費(fèi)減免，購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

 

此前，截至2014年8月底，46個(gè)限購(gòu)城市已有40個(gè)松綁，樓市限購(gòu)時(shí)代就此進(jìn)入尾聲。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，但強(qiáng)刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標(biāo)志的新一輪救市浮出水面。9月底，央行發(fā)布新政，開(kāi)啟第二輪救市熱潮，涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容。隨后，連續(xù)兩次的降息，開(kāi)啟了第三輪托市。

 

“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)。溫和的政策環(huán)境對(duì)樓市而言積極利好。”張大偉表示，歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢(shì)需從各個(gè)維度綜合預(yù)判。其中，市場(chǎng)整體存量的大幅增長(zhǎng)，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫(kù)存的持續(xù)攀升，將成為影響市場(chǎng)變化和地區(qū)分化的重要因素。2015年重點(diǎn)城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在這部分城市供需關(guān)系改善明顯情況下，房?jī)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。

 

但楊科偉提醒，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政策平穩(wěn)趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢(shì)已變。長(zhǎng)期來(lái)看，如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨資源環(huán)境約束加大，過(guò)去高投入、高消耗、偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，必須推動(dòng)經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定增長(zhǎng)中優(yōu)化結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為“調(diào)結(jié)構(gòu)”的主要對(duì)象之一，行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴(kuò)張；與此同時(shí)，行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，住房需求基本滿足，故而行業(yè)需求結(jié)構(gòu)在持續(xù)變化。

 

的確，從地方松綁限購(gòu)，到中央降低貸款利率，雖然此前政府也屢屢放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，但行業(yè)回暖仍有待時(shí)日。根據(jù)銀河證券統(tǒng)計(jì)，2月，36個(gè)主要城市新建商品住宅銷量環(huán)比大幅回調(diào)43.5%，同比則小幅下滑6.8%，為2014年月平均成交量的60.9%。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10539元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.24%。其中，39個(gè)城市環(huán)比上漲，61個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2014年2月相比下跌3.84%，跌幅較上月擴(kuò)大0.75個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為18957元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.17%；同比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大1.22個(gè)百分點(diǎn)至2.45%。

 

對(duì)此，有分析人士表示，雖然有春節(jié)因素影響，但2014年下半年以來(lái)的政策效應(yīng)遞減，短期內(nèi)并未實(shí)質(zhì)推動(dòng)成交回暖，加之今年經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)走低，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日。