在2月4日央行首次降準(zhǔn)后，2月28日傍晚，央行意外宣布羊年首次降息———自3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)并擴(kuò)大存款利率浮動(dòng)區(qū)間。這是短短三個(gè)月內(nèi)，央行二度降息。

 

在此之前，央行進(jìn)行了一次非對(duì)稱降息———2014年11月22日，央行在時(shí)隔兩年多后首次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。

 

此外，在2015年，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)央行還將實(shí)施兩次銀行存準(zhǔn)率下調(diào)，每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，另外還將實(shí)施1-2次利率下調(diào)，每次下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，而且央行可能愿意調(diào)高人民幣兌美元匯率。

 

那么，2015年央行到底會(huì)不會(huì)降準(zhǔn)降息？央行降準(zhǔn)降息的依據(jù)有哪些？如果央行降準(zhǔn)降息了，對(duì)于2015年樓市影響有哪些？對(duì)于房企、購房者來講應(yīng)該這么做？

 

央行或再降準(zhǔn)降息的三大理由

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在深化經(jīng)濟(jì)改革階段，經(jīng)濟(jì)增速降低，通縮壓力加大，此時(shí)，房地產(chǎn)市場也沒有明顯好轉(zhuǎn)，大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力，這一定程度上加劇了經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力。從經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的角度來講，市場需要降低融資成本、釋放流動(dòng)性刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。因此，盡管當(dāng)前已經(jīng)有兩次降息一次降準(zhǔn)，但是，當(dāng)前國內(nèi)仍然具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。具體來講主要有三點(diǎn)理由：

 

第一、經(jīng)濟(jì)通縮壓力加大，市場需要降低融資成本、釋放流動(dòng)性刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這成接來下降準(zhǔn)降息的直接影響因素。

 

2015年1月CPI破1，創(chuàng)五年來新低，PPI出現(xiàn)連續(xù)35個(gè)月負(fù)增長，1月環(huán)比降幅擴(kuò)大，而受最新公布的CPI與PPI數(shù)據(jù)不振影響，市場方面對(duì)經(jīng)濟(jì)通縮的擔(dān)憂有所加劇，通貨緊縮似乎正在由傳說變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

 

在GDP增長放緩的環(huán)境下，2015年通脹率預(yù)計(jì)將跌至1%左右，這將促使中國央行進(jìn)一步放寬貨幣政策，預(yù)計(jì)央行還將實(shí)施降準(zhǔn)降息，以降低企業(yè)融資成本、釋放流動(dòng)性，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

 

第二、從指標(biāo)意義上來看，2015年年初市場流動(dòng)性偏緊，仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。

 

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長7.4%。宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。2014年全年，全國居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲2%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?shì)。當(dāng)前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標(biāo)意義來看，盡管當(dāng)前已經(jīng)有兩次降息一次降準(zhǔn)，但是，當(dāng)前國內(nèi)仍然具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣鳎匀痪邆淅^續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。

 

從未來中國預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當(dāng)前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當(dāng)前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開始全面降準(zhǔn)降息，預(yù)計(jì)隨后分別降準(zhǔn)降息1-2次也是值得期待的。

 

從2015年年初貨幣政策走勢(shì)來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年1月末，廣義貨幣(M2)余額124.27萬億元，同比增長10.8%，增速分別比上月末和去年同期低1.4個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額34.81萬億元，同比增長10.6%，增速分別比上月末和去年同期高7.2個(gè)和9.4個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額6.30萬億元，同比下降17.6%。1月份凈投放現(xiàn)金2781億元。數(shù)據(jù)顯示，2015年年初市場流動(dòng)性偏緊，如果貨幣政策走向繼續(xù)維持偏緊張的局面，則不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，因此，在防通縮穩(wěn)增長的前提前下，市場仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。

 

第三、2015年一季度樓市表現(xiàn)欠佳成定局，通過降準(zhǔn)降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長。

 

當(dāng)前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個(gè)月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市。尤其是在2015年之初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的因素降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化周期還會(huì)略回升，此時(shí)，“去庫存”仍然是市場主旋律。從這個(gè)角度來看，樓市在短期內(nèi)仍然會(huì)承受“去庫存”的壓力，在2015年第一季度也不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，樓市拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力會(huì)減弱。此時(shí)，通過降準(zhǔn)降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的必要性增加。

 

降準(zhǔn)降息背景下：2015年樓市基本面馬上會(huì)好轉(zhuǎn)

 

從2015年至今來看，央行兩次降息一次降準(zhǔn)已經(jīng)成為事實(shí)，那么，短期內(nèi)來看，樓市將會(huì)呈現(xiàn)出什么樣的特征？如果后續(xù)央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，那么，降準(zhǔn)降息之后，2015年樓市將呈現(xiàn)出哪些特征？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前央行已經(jīng)有兩次降息一次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來講，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。具體來講：

 

第一、兩次降息一次降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會(huì)起到刺激作用，并且樓市變化馬上會(huì)反應(yīng)出來，尤其是春節(jié)后，在降準(zhǔn)降息等“救市”政策刺激作用之下，開發(fā)商將會(huì)加快推盤節(jié)奏，樓市也將加速去庫存，基本面良好的城市將快速回升。

 

第二、兩次降息一次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯。

 

在兩次降息一次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房價(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房價(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥（樓盤）、南京（樓盤）、南昌（樓盤）、蘇州（樓盤）、石家莊（樓盤）等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L，還是要堅(jiān)持去庫存?？傮w來看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

 

如果后續(xù)央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，那么，降準(zhǔn)降息之后，2015年樓市將呈現(xiàn)出哪些特征？很明顯，樓市基本面將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出；大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場基本面將表現(xiàn)趨于合理，房價(jià)將步入穩(wěn)步上漲的通道，但不排除仍然有少數(shù)城市有去庫存的壓力；對(duì)于三四線城市而言，因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L，還是要堅(jiān)持去庫存。

 

房企與購房者，“利好”機(jī)會(huì)應(yīng)該如何把握？

 

既然降準(zhǔn)降息對(duì)于中國房地產(chǎn)是短期“利好”機(jī)會(huì)，那么，對(duì)于房企、購房者來講應(yīng)該這么做？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于房企來講，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的資金面仍然較為緊張，兩次降息一次降準(zhǔn)之后，那么，降息與降準(zhǔn)將形成市場疊加效應(yīng)，如果后續(xù)繼續(xù)降準(zhǔn)降息，一方面有利于緩解企業(yè)資金面緊張的局面，有效防范企業(yè)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面，這也將成為房企2015年一次有利的跑量去庫存機(jī)會(huì)。

 

對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2015年春節(jié)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績?cè)谌甑谋壤?，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房價(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)），盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績回升；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

 

那么，對(duì)于購房者來講，顯然，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏變化過程中的購房時(shí)機(jī)。簡單來講，購房者應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

 

對(duì)于首套房置業(yè)者來講，由于降準(zhǔn)降息等“救市”政策的刺激，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會(huì)，應(yīng)該來說，未來幾個(gè)月仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間窗口，在未來幾個(gè)月，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量回暖。

 

對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來講，2013-2014年最后一輪接棒的投資客盡管沒有賺得增值收益，甚至個(gè)別投資客已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對(duì)于2015年中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求、投資型需求已經(jīng)開始入市，原因很簡單，盡管全國1月CPI同比增速在1%以下，通縮壓力初現(xiàn)，但是，未來降準(zhǔn)降息的動(dòng)作會(huì)增加，這樣，降準(zhǔn)降息導(dǎo)致的市場“流動(dòng)性”的釋放將導(dǎo)致未來通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價(jià)的誘因下又重回投資市場，以相對(duì)較高性價(jià)比的方式開始入市，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值。