中國最大“鬼城”逆襲：房子均價(jià)超1.5萬

 

周定友每次出入鄭東新區(qū)管委會(huì)辦公樓，看到門口的商務(wù)外環(huán)路如織的車流以及周邊日漸繁榮的新區(qū)，偶爾還是心生波瀾。

 

他曾是日本設(shè)計(jì)師黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所規(guī)劃部的副主任，同時(shí)也是世界級城市規(guī)劃大師黑川紀(jì)章的中文翻譯。2001年8月的一天，黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所收到鄭州市規(guī)劃局來函，受邀參加鄭東新區(qū)的概念規(guī)劃。在黑川紀(jì)章的帶領(lǐng)下，周定友和自己的同事，用鉛筆、制圖軟件，一條條道路、一座座寫字樓，繪出了鄭東新區(qū)的藍(lán)圖。2001年底，隨著黑川紀(jì)章的概念規(guī)劃方案在激烈競爭中脫穎而出，周定友則留了下來，擔(dān)任鄭州市規(guī)劃局副局長，以方便黑川紀(jì)章方面與鄭東新區(qū)的規(guī)劃對接，目前任鄭東新區(qū)管委會(huì)副主任。

 

十多年彈指一揮，他見證了鄭東新區(qū)從草圖走入現(xiàn)實(shí)，從蘆葦遍地到高樓林立，也從過去飽受質(zhì)疑的“中國最大鬼城”，成長為建成區(qū)突破100平方公里、人口突破100萬人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區(qū)。

 

鄭東新區(qū)的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當(dāng)下，頗具典型意義。

 

回應(yīng)質(zhì)疑

 

在鄭州，以南北向的中州大道為界，

 

不僅是新老城區(qū)的分界線，也是房價(jià)的分水嶺。中州大道西側(cè)，是鄭州市老城區(qū)，每平方米房價(jià)大多在1萬元以下。中州大道的東側(cè)，即鄭東新區(qū)，這里已經(jīng)很難再找到1.5萬元以下的房子。

 

入住鄭東新區(qū)幾乎是一種社會(huì)地位的象征。這意味著更高的個(gè)人收入水平、更好的生態(tài)環(huán)境、更完善的基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)然，還有大把的金融機(jī)構(gòu)和世界五百強(qiáng)公司，在河南這個(gè)農(nóng)業(yè)大省，這意味著更好的就業(yè)機(jī)會(huì)。“一個(gè)城區(qū)是不是有人氣，看學(xué)校好不好。”周定友說，鄭東新區(qū)成立之后，他們在全省范圍內(nèi)招聘老師，目前除去大學(xué)，這里的老師多達(dá)3000人，共有70余所公辦中小學(xué)、幼兒園建成招生，在校學(xué)生超過5萬人。

 

而在鄭東新區(qū)建設(shè)之前，該區(qū)域的總?cè)丝谝膊贿^5萬人。2001年10月，彼時(shí)還是黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所規(guī)劃部副主任的周定友，奉黑川紀(jì)章之命前來鄭州搜集資料。“那是我第一次來鄭東新區(qū)這邊，過去那個(gè)軍用飛機(jī)場還沒拆，跑道已經(jīng)老化，停放著一些銹跡斑斑的軍用飛機(jī)。機(jī)場旁邊，有大片半人高、望不到邊際的蘆葦，非?；臎?。”

 

自2003年鄭東新區(qū)的建設(shè)正式起步，到現(xiàn)今，只有12年的時(shí)間。這期間，周定友親歷過太多外界對鄭東新區(qū)的質(zhì)疑，其中2009年到2013年期間，質(zhì)疑聲最盛，也曾被一些媒體稱為“中國最大鬼城”。

 

彼時(shí)面對這種質(zhì)疑，周定友表示，我們只能埋頭干活，把成績干出來再說，“現(xiàn)在成績的確出來了，整個(gè)河南最好的新城，應(yīng)該就是鄭東新區(qū)了。”

 

鄭東新區(qū)管委會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年，鄭東新區(qū)全口徑稅收完成135.8億元，同比增長14.5%，其中公共財(cái)政預(yù)算收入、地方稅收收入、新增固定資產(chǎn)投資規(guī)模，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均位列鄭州市第一。

 

重慶市長黃奇帆對鬼城有一條評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：凡是一個(gè)地方有100平方公里的城市建成區(qū)，每一平方公里在5000人以下的，就是100平方公里的空間50萬人以下，一定是空城、鬼城，閉著眼睛都可以這么判斷。合理的就是一平方公里1萬人，100平方公里就是100萬。

 

截至2013年底，鄭東新區(qū)100平方公里左右的建成區(qū)內(nèi)，共有人口103萬，在鄭州市16個(gè)縣區(qū)中，僅次于金水區(qū)。

 

一張藍(lán)圖繪到底

 

借勢，周定友認(rèn)為這是鄭東新區(qū)得以崛起的關(guān)鍵之一，“2000年前后，河南省的城鎮(zhèn)化率排在全國倒數(shù)后兩位，隨后提出的鄭東新區(qū)，算是恰逢其時(shí)。”中國彼時(shí)的城鎮(zhèn)化率不過30%，而河南作為全國第一人口大省，與全國水平相比還差上10個(gè)百分點(diǎn)左右。

 

同年6月28日，時(shí)任河 南省長的李克強(qiáng)在鄭州市調(diào)研時(shí)指出：一定要增強(qiáng)鄭州中心城市功能，加快全省城市化進(jìn)程。三個(gè)月后，他提出要加快開發(fā)鄭東新區(qū)，以進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，拉大城市框架，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

 

當(dāng)時(shí)107國道以東的鄭州軍用機(jī)場搬遷重建，鄭州市曾設(shè)想對遷址后的老機(jī)場用地重新籌劃利用，主要面向港澳地區(qū)招商引資，規(guī)劃了一個(gè)十幾平方公里的“港澳新城”。這個(gè)方案很快被否決。“我們給克強(qiáng)同志匯報(bào)以后，他明確提出兩句話，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要高起點(diǎn)、大手筆。”什么是高起點(diǎn)、大手筆呢？時(shí)任鄭州市委書記的李克在與時(shí)任鄭州市長陳義初商量以后，“干脆國際招標(biāo)”。

 

2001年8月，鄭東新區(qū)開始對外征集方案。為此，鄭州市與國家建設(shè)部專家聯(lián)系，詢問“世界上最有名的設(shè)計(jì)單位有哪些”。最終進(jìn)入角逐的，除了黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所，還有澳大利亞COX集團(tuán)、美國SASAKI公司、法國夏氏事務(wù)所、新加坡PWD集團(tuán)以及中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院。

 

2011年底，黑川紀(jì)章的概念規(guī)劃方案獲得以建設(shè)部總規(guī)劃師陳曉麗為評審組長的國內(nèi)外權(quán)威專家的多數(shù)投票，最終入圍。“做鄭東新區(qū)概念規(guī)劃時(shí)，黑川紀(jì)章60多歲。可以說，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃方案積聚了他一生的經(jīng)驗(yàn)和成就。他在互聯(lián)網(wǎng)上的自我介紹中，提到的國外城市規(guī)劃作品不多，其中鄭東新區(qū)是比較得意的一個(gè)。”周定友介紹，黑川紀(jì)章的設(shè)計(jì)思想以新陳代謝為主，這反映在鄭東新區(qū)，包括九宮格和如意形象等傳統(tǒng)文化在規(guī)劃中的應(yīng)用，以及大面積綠地、流動(dòng)的水系和城市各個(gè)功能區(qū)的組團(tuán)式發(fā)展等元素的融合，最終使得鄭東新區(qū)成為一個(gè)有生命的城市。

 

鄭東新區(qū)規(guī)劃之初，李克強(qiáng)即提出，城市發(fā)展要一張藍(lán)圖繪到底，規(guī)劃方案形成后，可以通過法律程序固定下來，在建設(shè)過程中，一定要服從規(guī)劃，任何單位和個(gè)人都不能自行其是。

 

當(dāng)黑川紀(jì)章的規(guī)劃方案通過后，鄭州市人大常委會(huì)通過決議，以地方法規(guī)形式對規(guī)劃方案進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)國務(wù)院備案，以法律形式確保鄭東新區(qū)的建設(shè)能夠一張藍(lán)圖繪到底。

 

“鄭東新區(qū)如果說有我的功勞，那就是我能守住，按照規(guī)劃來建設(shè)。”2012年10月，十多年未接受媒體采訪的李克首次受訪。他在3萬多字的發(fā)言中，200多次提到“規(guī)劃”二字，“有人說，我有錢我就蓋高，你怎么不讓我蓋高呢？有人說我錢不夠，你為什么偏讓我蓋120米？但我們就是要統(tǒng)一高度。黑川先生跟我講過，他說一座大城市一定要有它的標(biāo)志，標(biāo)新立異的東西。比如說悉尼歌劇院、埃菲爾鐵塔。他在鄭東新區(qū)CBD區(qū)域設(shè)計(jì)了一個(gè)建筑群，一個(gè)地標(biāo)。如今看來，不管從天上看，還是從地上看，沖擊力都很強(qiáng)。”

 

周定友一直在負(fù)責(zé)鄭東新區(qū)的具體規(guī)劃工作，他坦承，自己在技術(shù)上未遇到太多難題，而部分權(quán)力部門試圖突破規(guī)劃，讓其感覺棘手，“我們能擋住的，就自己來。擋不住的話，就去找領(lǐng)導(dǎo)。不管是李克省長，還是后來的三任市委書記，面對這種問題都是一句話，‘按規(guī)劃執(zhí)行’。”

 

從政府到市場

 

規(guī)劃只是一張美好的藍(lán)圖，從藍(lán)圖走入現(xiàn)實(shí)，起步之艱難在所難免。“12年前的鄭東新區(qū)就是一張白紙，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏。下雨天，我們帶客商前來參觀，來的時(shí)候那條土路還能走，回去的時(shí)候已經(jīng)過不去車了。”周定友回憶，鄭州市政府只得通過土地滾動(dòng)開發(fā)的形式，以財(cái)政擔(dān)保和土地抵押，向金融機(jī)構(gòu)融資。

 

另外，他們又不得不采取一些行政性強(qiáng)制手段，“比如說，控制老城區(qū)的新建項(xiàng)目，凡是新開發(fā)的項(xiàng)目到東區(qū)來，高層建筑超過一百米的，到東區(qū)來。”

 

以鄭州市中級人民法院搬遷為例，該院彼時(shí)已經(jīng)在鄭州市區(qū)選好位置，后來被要求搬到鄭東新區(qū)。“雖說當(dāng)時(shí)他們不太樂意，但還是搬來了，位置就選在金水路上，整個(gè)鄭東新區(qū)最好的地段?，F(xiàn)在他們倒是高興壞了。”周定友說。

 

在一塊150平方公里的空地上再造一座城市，投資力度如此之大，不可能完全依靠行政主導(dǎo)，這也是李克所強(qiáng)調(diào)的——鄭東新區(qū)以市場運(yùn)作為主，政府只在基礎(chǔ)設(shè)施上投資。“當(dāng)時(shí)的社會(huì)輿論并不看好，本地的房地產(chǎn)開發(fā)商也不看好。即便他們進(jìn)來了，干活也是拖拖拉拉，擔(dān)心一片空地上建好的房子賣不出去。”周定友清楚地記得，投資信心的樹立，還是源于外部，“那些外地的開發(fā)商，綠地、綠城、順馳這樣的，最早來鄭東新區(qū)投資。它們經(jīng)歷過上海、杭州那種城區(qū)從無到有的發(fā)展階段，對鄭東新區(qū)的出色規(guī)劃和它在中原地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，都有一定的研判能力和樂觀前瞻。另一個(gè)因素是便宜的地價(jià)，每畝地幾十萬元，每平方米的房子，成本也就一千多塊，那時(shí)鄭州市的房價(jià)還只有兩千多塊。”

 

這些外地開發(fā)商過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌影響力，逐步把信心向外傳導(dǎo)，更多的資本開始流入鄭東新區(qū)。作為河南省省會(huì)，鄭州市的發(fā)展勢頭沒有讓這些投資者失望。鄭州市GDP在2012年突破5000億元，2013年突破6000億元，位列全國300個(gè)地級以上城市第19位。而整個(gè)河南的GDP總量已經(jīng)躍升至全國第五、中部第一。

 

同時(shí)，正處城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段的河南，也為鄭東新區(qū)提供了可觀的人口凈流入。數(shù)據(jù)顯示，鄭州市區(qū)流動(dòng)人口300多萬，且每年以25%的速度遞增，城區(qū)人口密度僅次于廣州，居全國第二。而當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平不足45%的河南，約有1600多萬人口，是處于半城市化狀態(tài)的農(nóng)村籍市民，這些都將是鄭州做大的人口紅利。

 

隨著城市規(guī)模的成長，鄭州市尤其是鄭東新區(qū)的房價(jià)，也從每平方米2000多元，躥升至每平方米1.5萬元以上。周定友表示，鄭東新區(qū)的行政之手早已轉(zhuǎn)換角色，“以房地產(chǎn)開發(fā)為例，過去我們四處求人過來拿地，現(xiàn)在則是各方爭搶著競拍土地。那好，政府就制定一個(gè)土地基準(zhǔn)價(jià)，負(fù)責(zé)為各方打造一個(gè)公正、公平、公開的平臺，剩下的交給市場。”

 

新挑戰(zhàn)

 

房地產(chǎn)一直是鄭東新區(qū)主要的發(fā)展引擎，一度占據(jù)著財(cái)政收入的70%以上，同時(shí)也是鄭東新區(qū)人口凈流入的主要驅(qū)動(dòng)力，這種模式的不可持續(xù)性可以預(yù)見。因此，鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)培育也在同步進(jìn)行。

 

2008年前后，鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位為8個(gè)方向，其中金融業(yè)尤為重要。早在2003年時(shí)，時(shí)任河南省委書記李克強(qiáng)對鄭東新區(qū)未來發(fā)展提出了“城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)”的要求。隨著鄭東新區(qū)完成“三年出形象，五年成規(guī)模”的目標(biāo)任務(wù)，到2008年3.45平方公里的CBD區(qū)域已吸引多家金融機(jī)構(gòu)聚集。

 

2011年，《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2011〕32號)明確提出“加快推進(jìn)鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)建設(shè)，適時(shí)申請開展電子商務(wù)國際結(jié)算業(yè)務(wù)”。

 

“這是國務(wù)院層面首次將鄭東新區(qū)和金融的關(guān)系提了出來，我們將此理解為國家戰(zhàn)略，因此也將鄭東新區(qū)定位為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心。”鄭東新區(qū)金融服務(wù)局局長衛(wèi)志剛表示，從金融業(yè)在鄭東新區(qū)財(cái)政收入的占比來看，2012年是5%，2013年是15%，2014年將近20%，目前金融業(yè)在全區(qū)GDP占比達(dá)到一半左右。

 

“早期，大家不愿意來這邊。就像央行河南分行、農(nóng)行河南分行，都是我們給他們在鄭東新區(qū)蓋了新的辦公樓，把他們的舊樓置換過來，另外還需要省領(lǐng)導(dǎo)反復(fù)給他們做工作，給出一些優(yōu)惠條件，比如低價(jià)賣地、給他們援建置業(yè)小區(qū)之類的。”衛(wèi)志剛介紹。

 

針對一些規(guī)模較大的金融項(xiàng)目，鄭東新區(qū)在招商引資過程中更是不敢松懈。以占地138畝的民生銀行戰(zhàn)略研發(fā)服務(wù)基地為例，該項(xiàng)目將為鄭東新區(qū)帶來一萬個(gè)就業(yè)崗位，相當(dāng)于鄭東新區(qū)目前金融從業(yè)崗位的一半左右。

 

去年6月24日，中國民生銀行與鄭州市就這一合作項(xiàng)目達(dá)成合作。據(jù)鄭東新區(qū)金融服務(wù)局政研組工作人員徐佳佳介紹，儀式籌備期間，鄭東新區(qū)各部門通力合作，僅用12個(gè)晝夜完成民生銀行戰(zhàn)略研發(fā)服務(wù)基地一期項(xiàng)目138畝用地地上附屬物清點(diǎn)、樹木砍伐、溝渠回填、土方清運(yùn)、墳塋遷移、臨時(shí)建筑拆除、圍墻圈建等一系列前期工作。

 

“我們每天都會(huì)給民生銀行那邊發(fā)送基地現(xiàn)場清理的照片，幾乎是一天一個(gè)樣。他們對我們的辦事效率還是很認(rèn)可的。”衛(wèi)志剛表示，該項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。

 

鄭東新區(qū)目前已累計(jì)入駐各類金融機(jī)構(gòu)226家，人民銀行、河南證監(jiān)局等機(jī)構(gòu)，匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行，中行、農(nóng)行、工行、民生、廣發(fā)等12家全國性銀行省級分行，中國人壽、中國人保等20余家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機(jī)構(gòu)均匯聚于此。

 

衛(wèi)志剛認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)與鄭東新區(qū)之間，本就是一個(gè)雙向選擇的過程。“鄭東新區(qū)的金融業(yè)從無到有，并非強(qiáng)行聚集而成，其中原因是多方面的，其一是前面提到的國家戰(zhàn)略和產(chǎn)城發(fā)展的定位；其二是區(qū)位優(yōu)勢，距離老城區(qū)僅隔一條中州大道，而且區(qū)內(nèi)有高鐵站，交通出行便利；其三是河南本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并且擁有中原經(jīng)濟(jì)區(qū)這么一個(gè)廣闊的發(fā)展腹地。”

 

“鄭州市的金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在很多在努力往這邊搬，但土地資源卻是不可再生的，尤其是在CBD這片。因此，我們進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)的省級以上分支，才可以過來拍地，不像過去那樣誰想拍就能拍了。”衛(wèi)志剛介紹，產(chǎn)業(yè)的騰籠換鳥也在悄然進(jìn)行，“過去這邊的寫字樓每平方米的租金只有七八毛，現(xiàn)在漲到2塊5到3塊，比市區(qū)平均水平高出5毛左右。跟那些金融機(jī)構(gòu)相比，盈利能力一般的小公司肯定扛不住，他們都開始陸續(xù)往外搬。”

 

2012年底，鄭東新區(qū)規(guī)劃控制擴(kuò)大至370平方公里，比周定友鉛筆下的鄭東新區(qū)，多出220平方公里。顯然，這對鄭東新區(qū)的產(chǎn)城融合又提出了新的挑戰(zhàn)。