2015年的房地產(chǎn)走勢(shì)如何？京津冀一體化對(duì)去庫(kù)存影響幾何？企業(yè)如何升級(jí)轉(zhuǎn)型才能應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)？未來(lái)哪種地產(chǎn)業(yè)態(tài)將會(huì)成為主流？帶著上述問(wèn)題，新華網(wǎng)專(zhuān)訪了中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇博士。

    2015年房地產(chǎn)走勢(shì)：不喜不悲

    周天勇表示2015年房地產(chǎn)處于分化與融合的狀態(tài)，從存量上看是供大于求的。不過(guò)2015年也是剛性需求最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)同經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的其他行業(yè)一樣，都面臨著轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

    2015年房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有一個(gè)守勢(shì)的心態(tài)。原因在于：從存量、剛性需求、不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)、地產(chǎn)稅的征收這些方面對(duì)于房地產(chǎn)而言都是向下的因素；而向上的因素是剛性需求的爆發(fā)，以及今年兩會(huì)期間計(jì)劃生育政策的可能放開(kāi)也會(huì)增加購(gòu)房需求；中央刺激經(jīng)濟(jì)的政策，2015年經(jīng)濟(jì)政策主導(dǎo)是實(shí)施貨幣政策，比如降息，降準(zhǔn)，以及對(duì)住房公積金的改革，這些都會(huì)潛在增加房屋的需求量。此外還有一些特殊的點(diǎn)，例如張北的冬奧會(huì)，北京到張家口高鐵沿線的房產(chǎn)項(xiàng)目都有一些賣(mài)點(diǎn)；農(nóng)民收入增加之后，土地制度的改革，農(nóng)民在城里買(mǎi)房的比例會(huì)增加，所以對(duì)于房產(chǎn)而言有下行的因素也有穩(wěn)住的因素。

    對(duì)于2015年北京是否有可能放開(kāi)限購(gòu)，周天勇認(rèn)為北京政策很難預(yù)測(cè)，政府要控制人口增長(zhǎng)、解決交通擁擠問(wèn)題、改善環(huán)境，因此采取限購(gòu)措施，“但從一個(gè)學(xué)者的角度出發(fā)，不管任何城市，是不應(yīng)當(dāng)有限購(gòu)這樣的政策的”。

    去庫(kù)存關(guān)鍵：戶(hù)籍等多項(xiàng)改革促需求釋放

    “能否減少庫(kù)存，最關(guān)鍵的因素在于需求。”首先對(duì)于京津冀一體化范圍內(nèi)的城市的戶(hù)籍制度需要逐步放開(kāi)，人如果進(jìn)來(lái)，那就會(huì)有購(gòu)房需求；無(wú)論北京亦或是天津，如果放開(kāi)限購(gòu)，那么很多人都會(huì)買(mǎi)房。要把京津冀的經(jīng)濟(jì)氣氛活躍起來(lái)，戶(hù)籍制度的改革以及與戶(hù)籍制度連在一起的教育制度的改革，再加上限購(gòu)的放開(kāi)，會(huì)對(duì)去庫(kù)存有助益。去庫(kù)存的壓力也會(huì)迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型。如果沒(méi)有市場(chǎng)需求，那會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企銷(xiāo)售多一些。例如北京在戶(hù)籍制度和限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)的情況下，要看企業(yè)的商業(yè)模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合程度、周邊的環(huán)境交通設(shè)施、性?xún)r(jià)比等等。其中最重要的是與互聯(lián)網(wǎng)的接合。

    未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展：與互聯(lián)網(wǎng)深度融合

    在未來(lái)三十年的時(shí)間里，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)快速發(fā)展。這是周天勇的判斷，但他認(rèn)為目前養(yǎng)老地產(chǎn)存在兩個(gè)問(wèn)題：第一，開(kāi)發(fā)商只是把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成噱頭，沒(méi)有去真正做養(yǎng)老地產(chǎn)；第二，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是虧損的。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，首先要在養(yǎng)老設(shè)施上真正靠近老年人，再有醫(yī)療配套服務(wù)要到位，還有養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)是分成高中低三個(gè)檔次的，房企不應(yīng)該單獨(dú)涉獵其中一種；最后小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老型物業(yè)轉(zhuǎn)變或者將之外包。

    現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于人們生活的改變已經(jīng)滲透到地產(chǎn)行業(yè)，以后大型的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸減少，如何應(yīng)對(duì)未來(lái)人民生活方式的變化、工作方式的變化等帶來(lái)地產(chǎn)的變化？周天勇預(yù)測(cè)：會(huì)產(chǎn)生一些新興地產(chǎn)，為了保護(hù)環(huán)境，未來(lái)住宅會(huì)節(jié)能、環(huán)保、甚至發(fā)電，新能源地產(chǎn)將會(huì)是一種發(fā)展趨勢(shì)；另外通過(guò)智能家居理念，我們可以遠(yuǎn)程控制家居。

    養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、新能源地產(chǎn)都將引起地產(chǎn)圈的深度變革，還有公司的小型化、能源技術(shù)的進(jìn)展、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)展，人們生活方式的轉(zhuǎn)變都將會(huì)和地產(chǎn)息息相關(guān)。