我們現(xiàn)在談話的這個(gè)咖啡廳，昨天都還沒有完全開出來，我給他們下了命令，今天開業(yè)一定得弄好。”在2月6日下午嘉凱城(店口)城市客廳開業(yè)的媒體交流會上，嘉凱城集團(tuán)名鎮(zhèn)天下商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理李存孝介紹。
李存孝的一句看似“開玩笑”的話，直觀透露的是嘉凱城(店口)城市客廳所代表的一種“速度”，而其背后反映的則是城市客廳的真正“落地”。
“之前，我們更多是在宏大戰(zhàn)略背景下交流城市客廳的產(chǎn)品，包括為什么要在長三角做這個(gè)生活服務(wù)平臺，今天可以聊一些具體落地問題，包括運(yùn)營。”嘉凱城集團(tuán)董事、副總裁兼董秘李懷彬在交流會上表示。
據(jù)李懷彬介紹，整個(gè)城市客廳項(xiàng)目均由嘉凱城旗下的“名鎮(zhèn)天下”商業(yè)資產(chǎn)管理公司運(yùn)營管理，該公司也是城市客廳“四輪驅(qū)動”中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
“相較一般傳統(tǒng)商業(yè)的業(yè)態(tài)，(城市客廳)最大的不同在于其是從消費(fèi)者的需求出發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)是從商家本身出發(fā)的。”李懷彬指出，從這個(gè)角度來講，城市客廳在業(yè)態(tài)組合和構(gòu)成上，不僅有現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，還包括部分屬于政府的公共服務(wù)配套，例如文化、教育、衛(wèi)生、體育。
而在店口城市客廳之后，嘉凱城將在2015年加速推進(jìn)這一業(yè)務(wù)，并預(yù)計(jì)用3年左右時(shí)間在以長三角為核心的區(qū)域打造200個(gè)城市客廳產(chǎn)品，“推動嘉凱城成為擁有鎮(zhèn)一級居民這一核心資源的城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺商”。
“一個(gè)智囊+四輪驅(qū)動”平臺
2014年初開工，到2015年2月6日開業(yè)，嘉凱城(店口)城市客廳只用了不到一年時(shí)間。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到開業(yè)前，店口城市客廳項(xiàng)目的招商率超過95%，入駐率達(dá)94%，引進(jìn)了60多家國內(nèi)外知名品牌及不同業(yè)態(tài)的代表商戶。
作為嘉凱城試水城鎮(zhèn)居民生活綜合服務(wù)的首個(gè)項(xiàng)目，某種程度上，店口項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營模式及盈利模式，都將為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供一種參考。
為做好這個(gè)模板，嘉凱城方面透露，“目前公司已啟動以長三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據(jù)研究院為智囊，‘開發(fā)投資、運(yùn)營管理、金融服務(wù)、科技平臺’四輪驅(qū)動的戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃”。
據(jù)了解，嘉凱城及控股股東浙江省商業(yè)集團(tuán)已整合浙大、復(fù)旦及哈佛大學(xué)的專家資源，成立非企業(yè)組織長三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據(jù)研究院，擬通過大數(shù)據(jù)研究為政府的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃及嘉凱城的城鎮(zhèn)化投資提供決策支持。
而“四輪驅(qū)動”中，斥資10億成立的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司專門負(fù)責(zé)城市客廳的開發(fā)與投資，名鎮(zhèn)天下商業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)城市客廳平臺的運(yùn)營與管理，凱思達(dá)資本作為嘉凱城的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)為城市客廳發(fā)展提供部分資金支持空間的同時(shí)，致力于商業(yè)物業(yè)基金管理與資產(chǎn)證券化創(chuàng)新，科技平臺為城市客廳融入O2O特色業(yè)態(tài)、促進(jìn)電商線上線下融合提供服務(wù)支撐。
據(jù)李存孝介紹，目前店口城市客廳項(xiàng)目涵蓋傳統(tǒng)的零售、餐飲、休閑娛樂與創(chuàng)新的O2O、市政綜合服務(wù)、當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)六大業(yè)態(tài)。
而在李懷彬看來，相比萬達(dá)等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，城市客廳項(xiàng)目最大的不同是，產(chǎn)品的業(yè)態(tài)組合和構(gòu)成從消費(fèi)者的角度出發(fā)，而不是以傳統(tǒng)商家為參考點(diǎn)。
“店口的政務(wù)中心，包括鎮(zhèn)政府、政務(wù)大廳及相關(guān)的政務(wù)機(jī)構(gòu)本身就在店口城市客廳外圍，而此次店口城市客廳開出來的主要是現(xiàn)代商業(yè)部分，其旁邊7畝多正在開發(fā)的地塊則是政府公共服務(wù)配套，也是城市客廳的部分，未來租給政府運(yùn)營，政府每年付固定租金給我們。”
除業(yè)態(tài)組合的不同外，為“解決老百姓到店服務(wù)和不到店服務(wù)結(jié)合”，嘉凱城下一步將打造的是線上線下的生活服務(wù)平臺。據(jù)悉，店口城市客廳，一方面將設(shè)立O2O專區(qū)提供商業(yè)空間為電商提供服務(wù)，另一方面，還計(jì)劃在城鎮(zhèn)居民與電商及政府之間搭建一個(gè)線上服務(wù)平臺，從而構(gòu)建出線上線下雙平臺的格局，為提供增值服務(wù)和開展大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造條件。
“城鎮(zhèn)消費(fèi)者線上購物需求的復(fù)雜化和電商落位的迫切需求，無疑為打造線上平臺提供了良好契機(jī)。”嘉凱城稱。
運(yùn)營模式的不同，最終決定的是城市客廳盈利模式的不同。對此，李懷彬?qū)τ^點(diǎn)地產(chǎn)新媒體記者表示，“過去講求物理空間的線下，未來可能是線上線下的整合來形成商業(yè)物業(yè)的收益，并做成金融產(chǎn)品，而這種收益全部是投資人的。”
李懷彬指出，城市客廳一個(gè)重要的內(nèi)容是通過生活平臺的搭建，給商家和消費(fèi)者提供增值服務(wù)，“這個(gè)增值服務(wù)更多的是金融，包括支付、信用等方面的服務(wù)”。
而嘉凱城旗下全資子公司——凱思達(dá)資本則是嘉凱城推進(jìn)上述金融產(chǎn)品成功的關(guān)鍵“紐帶”，“凱思達(dá)在這里承擔(dān)的最核心功能，是對資產(chǎn)證券化”。
“這個(gè)資產(chǎn)證券化，不管是商業(yè)資產(chǎn)，還是PPP模式下的政府公共服務(wù)資產(chǎn)，不管是物理空間的收益，還是來自線上的收益，都可以做成金融產(chǎn)品。”李懷彬透露。
三年200個(gè)“客廳”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱資料顯示，除已開業(yè)的店口城市客廳之外，在剛剛過去的2014年，嘉凱城浙江一舉拿下了另外14個(gè)城市客廳地塊。
“我們的規(guī)劃是到2017年，在三年之內(nèi)，以浙江為核心，在長三角拿到200個(gè)城市客廳。”李懷彬表示，做這樣的布局是有一些選擇標(biāo)準(zhǔn)，“未來有可能進(jìn)入小城市的試點(diǎn)鎮(zhèn)、重點(diǎn)鎮(zhèn)”。
李懷彬解釋，城市客廳落子的城鎮(zhèn)都要對當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、財(cái)政收入、消費(fèi)行為習(xí)慣有一系列的研究，而即將掛牌成立的長三角數(shù)據(jù)研究院將著重研究分析重點(diǎn)城鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢，挖掘城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇。
按照上述規(guī)劃，截至2017年，嘉凱城上述200個(gè)城市客廳所服務(wù)、覆蓋的人口將達(dá)到3500萬至4000萬。“如果能讓三四千萬的城鎮(zhèn)居民接受城市客廳的線上線下服務(wù)，下一步就會在珠三角、環(huán)渤海城市群中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)進(jìn)行模式的復(fù)制”。
城市客廳如此快速的擴(kuò)展，其將面臨的現(xiàn)實(shí)問題之一就是在前期開發(fā)投資和運(yùn)營過程中的資金支持。
對此，李懷彬介紹，城市客廳的建設(shè)速度很快，但同時(shí)也是分批滾動開發(fā)，因此資金需求并不是一次性釋放。資金安排方面，一方面公司傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)將持續(xù)為城市客廳發(fā)展提供資金支持，另一方面，一些追求持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的機(jī)構(gòu)也對城市客廳表示出強(qiáng)烈的興趣，如目前已啟動的中再保與嘉凱城一起設(shè)立的總規(guī)模50億元、首期30億元的城鎮(zhèn)化發(fā)展基金。
而對于城市客廳目前在嘉凱城整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中所占的比重，李懷彬表示，如果從資產(chǎn)占比來說，目前城市客廳的資產(chǎn)規(guī)模大概是40到50億元，和上市公司300多億的規(guī)模相比，“占比是比較小的”。
此外，從利潤角度來說，目前城市客廳正在啟動和孵化的過程中，相較上市公司每年一百多億的營收和幾千萬的利潤來說，其占比的規(guī)模更小。
但是隨著戰(zhàn)略的推行，李懷彬希望，“三年以后，城市客廳與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)到五五開”。
另外，隨著城市客廳項(xiàng)目的不斷擴(kuò)展，項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，也是市場對客廳項(xiàng)目“成長空間”的考量。
“現(xiàn)在城市客廳從建設(shè)、孵化到背后運(yùn)營，基本上已經(jīng)是全產(chǎn)業(yè)鏈”。李懷彬認(rèn)為，未來的產(chǎn)業(yè)延伸將不針對客廳項(xiàng)目本身，而以該產(chǎn)品為核心，對平臺上其他產(chǎn)品進(jìn)行一些投資和延伸。
“除了互聯(lián)網(wǎng)O2O的應(yīng)用和引入主力業(yè)態(tài)外，還將對城市客廳里面一些主力業(yè)態(tài)進(jìn)行投資，這是基于城市客廳這個(gè)生活服務(wù)平臺上的產(chǎn)業(yè)投資，可以肯定的是，未來這一塊將會會加強(qiáng)。”
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