年輕的馬來西亞籍華人王家明近來很忙，在萊坊的北京辦公室里，他告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，除了一年5次在內(nèi)地出差，其余時(shí)間他都待在悉尼，對接有意向在此投資房地產(chǎn)的中國企業(yè)和個(gè)人。

 

王家明的身份，是英國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事，主要的工作還包括悉尼項(xiàng)目招商。見到本報(bào)記者時(shí)，他手里正拿著一份澳大利亞當(dāng)?shù)氐呢?cái)經(jīng)報(bào)紙的復(fù)印件，報(bào)紙的版面上，列舉的是近年在澳大利亞投資的中國企業(yè)家。這些面孔人們十分熟悉，他們是王健林、郭廣昌、許家印。

 

2014年以來，關(guān)注海外房地產(chǎn)市場的人們注意到，繼“美國熱潮”之后，澳大利亞熱潮又來了。這場中國房企的海外“畫地圖”運(yùn)動(dòng)，還在酣暢地繼續(xù)著。

 

奔向澳大利亞“新大陸”

 

在位于北京國貿(mào)以東的萬達(dá)集團(tuán)總部，樓群一層的外墻上掛著電子顯示屏，上面用標(biāo)識性的藍(lán)色勾勒著這家中國巨無霸公司的海外地圖，這些地圖里的城市，包括倫敦、馬德里，最近又得加上悉尼。

 

1月26日，萬達(dá)正式對外宣布，該公司1月23日收購了澳大利亞悉尼兩座大樓，即1Alfred大廈和緊鄰的FairfaxHouse大樓，未來計(jì)劃投資約10億美元，建成悉尼一個(gè)綜合性地標(biāo)項(xiàng)目。這是王健林繼黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目后在澳大利亞的又一筆重大投資。

 

就是在同一天，本報(bào)記者向復(fù)星國際（00656.HK）求證得知，耗資數(shù)十億元在倫敦、紐約、日本收購辦公樓后，該公司旗下的復(fù)星地產(chǎn)已聯(lián)合澳大利亞一家房產(chǎn)投資管理公司，收購了名為“米勒街73號”（73MillerStreet）的悉尼辦公樓。

 

中資巨頭同時(shí)在悉尼“出手”收購寫字樓，這看似“巧合”，實(shí)際上并不令人意外。2013年，綠地就進(jìn)駐了悉尼和墨爾本，“綠地中心”超高層公寓也選在悉尼市中心。

 

王家明所在萊坊對此早有觀察。萊坊日前最新發(fā)布的《中國對外房地產(chǎn)投資報(bào)告》，提到了中國買家對澳大利亞的巨大興趣。該報(bào)告中的數(shù)字指出，2009年~2014年，中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至150億美元（約合936億元人民幣）。截至目前，中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強(qiáng)勁，2014年按年增長超過60%。

 

報(bào)告中另外一組與GDP有關(guān)的數(shù)據(jù)，是這一趨勢的又一證據(jù)：紐約GDP高于倫敦和悉尼以及墨爾本，紐約的中國房地產(chǎn)投資資金接近于當(dāng)?shù)谿DP總量，但悉尼、墨爾本兩地的中國房地產(chǎn)投資額超過當(dāng)?shù)谿DP兩倍，表明了悉尼與墨爾本對中國資本的強(qiáng)勁吸引力。

 

仲量聯(lián)行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也說明了這一點(diǎn)。2014年中國海外房地產(chǎn)投資增長46%，超過165億美元。其中商業(yè)地產(chǎn)海外投資更是超過住宅投資，在熱門投資國家中，澳大利亞趕超美國，成為第二受歡迎投資國，僅次于英國。

 

更為具體的數(shù)字是，2014年，澳大利亞成為了中國投資者青睞的新目標(biāo)市場，流入資本超過30億美元，悉尼獲得了大部分的投資額，達(dá)到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之一，僅次于吸金40億美元的倫敦。

 

“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關(guān)注的三個(gè)市場。2013年中國流入這三個(gè)市場的資本較2012年增長了5倍。我們預(yù)計(jì)，2014年中國投資者在這三個(gè)市場的交易額將達(dá)到或超過2013年的水平。”王家明對記者說道。

 

澳大利亞成為中資房企“新大陸”，有諸多方面原因。除了經(jīng)濟(jì)總量、人口等基礎(chǔ)因素，澳幣對人民幣匯率、住宅存在的缺口，都為中國企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。但新大陸并不意味著完美大陸，一位國企高層接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾提醒，在澳大利亞，海外人士無論購買別墅還是公寓，都只能購買新房，這會(huì)對投資性房產(chǎn)套現(xiàn)造成影響。

 

此外，有操盤海外項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士透露，澳大利亞對房地產(chǎn)項(xiàng)目審批過程較為繁瑣，周期較長，開發(fā)商從有開發(fā)的計(jì)劃到真正破土動(dòng)工，中間常常存在時(shí)間差。這對中國開發(fā)企業(yè)來說，無疑也意味著資金成本被無形抬升。

 

“澳大利亞商業(yè)貸款額度能夠達(dá)到整體項(xiàng)目的70%，而且貸款成本在4%~5%之間，而在澳大利亞投資房產(chǎn)的回報(bào)率維持在6%~7%之間。”王家明介紹。

 

“北京人”的紐約煩惱

 

在悉尼成為熱門新型市場的同時(shí)，中國企業(yè)和個(gè)人對美國房地產(chǎn)的投資熱情仍然高漲。早前一份來自美國房協(xié)NAR的報(bào)告顯示，2013年4月至2014年3月的一個(gè)財(cái)年，國際買家在美國購房的金額為922億美元，同比增長了35%。其中，中國人在美國購房金額約220億美元，占國際買家購房總金額的24%，比上年增長5%，繼續(xù)排名第一。這意味著，在美國，國際買家貢獻(xiàn)的購房金額中，有近1/4、超過千億元人民幣是中國人貢獻(xiàn)的。

 

在剛剛過去的2014年，倫敦房地產(chǎn)市場因共吸引了40億美元的中國投資，再次榮登全球城市榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥也各獲得了5億~15億美元的中國投資。

 

該報(bào)告還稱，美國房地產(chǎn)市場的中國買家，有近76%是現(xiàn)金購房，且青睞豪宅，房屋類型中獨(dú)棟別墅占70%，其他分別是連排別墅、公寓和商業(yè)地產(chǎn)。他們也較少用來自住，用于自住的購買者僅占39%。

 

中國買家的興趣，以及全球化的前景，似乎給了中國房企莫大的信心。2013年2月，萬科與鐵獅門宣布成立合資公司，分別持股70%和30%，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。隨后，綠地也以10億美元投向熱門城市洛杉磯。2014年，萬達(dá)也宣布以9億美元投資芝加哥，建設(shè)五星級酒店及公寓項(xiàng)目。綠地方面一個(gè)多月前提供的消息稱，美國紐約當(dāng)?shù)貢r(shí)間2014年12月15日，綠地美國公司與ForestCityRatnerCompanies（森林城集團(tuán)紐約公司）合作投資開發(fā)的紐約布魯克林太平洋公園項(xiàng)目正式開工。該項(xiàng)目位于布魯克林正中心，緊鄰巴克萊球場以及布魯克林最大的購物中心，計(jì)劃總投資超50億美元，是紐約30年來最大規(guī)模房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目之一，同時(shí)也是中國房企迄今為止在美最大的一筆投資。

 

龍頭房企們進(jìn)入紐約的門的同時(shí)，有一些人已經(jīng)遭遇了意料之外的尷尬。去年7月，在一個(gè)海外投資論壇的閉門討論上，萬通控股董事長馮侖感慨道：“所有去海外投資的人，都面臨著剛從鄉(xiāng)下到城里的生活體驗(yàn)。”談到自己在紐約的十年投資體驗(yàn)，他自嘲說是“鄉(xiāng)下人進(jìn)城”，對紐約的印象就有三：第一是貴，第二是矯情，第三是標(biāo)準(zhǔn)高。

 

早在2006年6月，在“9·11”中淪為廢墟的世貿(mào)中心7號樓重建竣工后正式對外開放。彼時(shí)，萬通租下世貿(mào)中心7號樓頂部48至52層，五層樓共約20萬平方英尺，計(jì)劃興建一個(gè)集商務(wù)與文化交流于一體的“中國中心”。后來幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，萬通最終在2010年3月與世貿(mào)中心簽訂合約，租下1號樓的64層到69層，建筑面積約2萬平方米，租期20年，名字正式定為“中國中心”。

 

雖然有著打造華爾街高端俱樂部的愿望，但律師出門后堵在路上的時(shí)間也算錢，施工工人需要有喝咖啡的時(shí)間，這讓12年中飛了60多次紐約的馮侖感嘆，在美國投資“事兒很多”。

 

境外房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)為輕資產(chǎn)運(yùn)營，很多環(huán)節(jié)是外包，因此往往有大量合同關(guān)系。在協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖看來，對于國際經(jīng)驗(yàn)匱乏的中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，能否自如地解決海外投資涉及的復(fù)雜的政治、匯率、人才等難題，其實(shí)還未可知。

 

中倫律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人張學(xué)兵曾對本報(bào)記者舉例說，紐約對特定的開發(fā)區(qū)域會(huì)有稅收優(yōu)惠、激勵(lì)政策，這些政策優(yōu)惠，需要找合適的專家團(tuán)隊(duì)、合適的合作伙伴，才能掌握。

 

“美國有房產(chǎn)稅，持有費(fèi)用在1.5%到3%之間，并且每年都要交，不像國內(nèi)零成本持有。西方國家比較偏向于承租戶法律保護(hù)，房東不像國內(nèi)那么強(qiáng)勢，這都是在美國買房時(shí)需要注意的。”一位資深房地產(chǎn)私募負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者表示，對于房企而言，投資美國要注意的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括市場、利率、匯率、政策風(fēng)險(xiǎn)，防范這些風(fēng)險(xiǎn)需要對美國整個(gè)市場動(dòng)態(tài)進(jìn)行隨時(shí)監(jiān)控，做好這些工作，并非朝夕之事。