房地產(chǎn)與金融的攜手，已是一股正在席卷整個行業(yè)的風(fēng)潮，無論在黃金時代，亦或是白銀時代。
再加上房地產(chǎn)企業(yè)在2014年面對各種新生問題：利潤率步步下滑，行業(yè)銷售歸于平淡。
不轉(zhuǎn)型，便成仁。
“轉(zhuǎn)型這塊我們也在考慮，在慢慢探索，當(dāng)然對于我們來說還沒有那么快。”華南地區(qū)一家中型上市房企內(nèi)部人士如此告訴理財周報記者。
作為天生被賦予金融色彩的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)中的公司面對新形態(tài)下的競爭環(huán)境，得資金者，便得了八分天下。“當(dāng)前行業(yè)發(fā)生了很深刻的變化，無論是做轉(zhuǎn)型還是跨界，都需要一定的資金容量。”明源地產(chǎn)研究院資深研究顧問鐘洪濤坦陳。
“金融是房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的重要風(fēng)口，房地產(chǎn)涉足金融在2015年是大勢所趨。”東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁如是強調(diào)道。
資金密集型天性，自建平臺
對于資金密集型行業(yè)而言，有資金就有了主動權(quán)。自然而然，房企定向增發(fā)、抑或搭建自主金融平臺，成為最直接的方式。
據(jù)同花順iFind統(tǒng)計，在2014年，共有16家上市房企進(jìn)行了非定向增發(fā)，涉及金額逾303億元；在今年截至1月29日，已有宜華地產(chǎn)、中珠控股兩家公司完成共19億元定增，除此之外，還有7家上市房企的定增方案已經(jīng)得到董事會通過。
“現(xiàn)在整個大環(huán)境是融資成本在升高，不論是對上市公司還是非上市公司。因整個社會民間資金對投資回報要求在升高。”中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵解釋道，在早期，房企資金來源的主力是銀行貸款，但銀行有貸款額度控制，對風(fēng)控要求會提高，貸款利率也隨之提高，這樣一來，開發(fā)商整體仍會面臨資金來源困境。
“可以說哪家開發(fā)商有比較穩(wěn)定的、低成本的資金來源，那他就會更有競爭優(yōu)勢。”其總結(jié)道。
是以，部分資金相對雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介企業(yè)，轉(zhuǎn)而自主搭建金融平臺。在近期，世聯(lián)行連續(xù)發(fā)出融資公告，包括非公開發(fā)行股票及對全資子公司世聯(lián)小額貸款的投資擔(dān)保公告。
后者正屬于世聯(lián)行搭建的金融平臺，公告顯示，世聯(lián)信貸分別與南方資本、招商致遠(yuǎn)、華潤元大等資產(chǎn)管理公司協(xié)議合作。合作中的交易標(biāo)的，為世聯(lián)行向其買房者推出的“家圓云貸”業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的貸款債權(quán)。
“我們了解到有一些房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步這么走，只不過主流還是中介機構(gòu)。這種權(quán)益類融資模式屬于金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。”鐘洪濤說道。
“接下來市場競爭越來越激烈，地價在提高，房企資金要求也隨之提高，這樣地產(chǎn)開發(fā)的利潤可能會更多流向資金提供方，包括一些房地產(chǎn)投資基金。這樣的情況下，誰有錢，誰就能要求一個比較高的回報，開發(fā)商利潤率就會逐步往下走。”前述人士表示。
除此之外，還有房地產(chǎn)開發(fā)商通過自建房地產(chǎn)私募基金，為自身拿地、經(jīng)營提供資金。業(yè)已在房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域浸淫多年的，包括保利地產(chǎn)旗下信保基金、金地集團旗下穩(wěn)盛投資、復(fù)星集團旗下星浩資本、榮盛發(fā)展旗下泰發(fā)基金等。
“開發(fā)商擅長的是建房賣房，市場上還有很多基金想從中找尋投資機會。這種模式里，基金與開發(fā)企業(yè)合作，可以解決雙方的問題。開發(fā)商找到了想要的資金，資金找到了值得投資的項目。”劉淵表示，在此過程中，開發(fā)商如果建立了自己的基金或者入股基金的話，可為獲取資金來源獲得比較穩(wěn)定的渠道。
房企發(fā)展急轉(zhuǎn)彎，延伸社區(qū)金融
并非所有大型房企都自主建造金融平臺。在房企并購重組風(fēng)潮正勁時，收購金融類公司，成為很多試圖告別單純做地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的路徑。
“每個行業(yè)發(fā)展到一定程度都會遇到瓶頸。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，在當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展周期下，房企就是要通過跟金融類公司合作，延長生命周期。“不然的話，對于發(fā)展商來說就永遠(yuǎn)停留在建房和賣房的地步；對于中介就是永遠(yuǎn)停留在買賣或租賃，那就沒發(fā)展了。”
前不久，中天城投發(fā)布公告稱，旗下全資子公司貴陽金控擬與貴陽高新黔投小額貸款公司進(jìn)行投資合作，而合作內(nèi)容，正是產(chǎn)業(yè)鏈擴張的環(huán)節(jié)。包括產(chǎn)業(yè)鏈貸款、汽車消費貸款、購房裝修貸款等消費金融貸款業(yè)務(wù)。
這是又一家上市房企通過入股金融平臺，將業(yè)務(wù)范圍延伸向社區(qū)金融，謀求房企發(fā)展急轉(zhuǎn)彎形勢下的產(chǎn)業(yè)鏈擴張。
在2013年底，龍頭公司萬科入股徽商銀行。彼時，萬科董秘譚華杰曾公開表示，入股徽商銀行是為了滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，尤其是社區(qū)金融服務(wù)上的需求，國內(nèi)銀行業(yè)目前的發(fā)展趨勢或能說明問題。
2014年7月，萬科與渣打銀行達(dá)成合作協(xié)議，合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。此則為萬科的第二次金融聯(lián)姻。
有同樣布置的還有首創(chuàng)置業(yè)合資成立互聯(lián)網(wǎng)金融資訊平臺，花樣年布局社區(qū)金融等。
“從整個地產(chǎn)行業(yè)來看，從賣方市場變成了買方市場，市場從供不應(yīng)求變成了供過于求，去化速度比較低，資金成本比較高，也逼著企業(yè)不斷去轉(zhuǎn)型。”鐘洪濤表示，據(jù)明源地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當(dāng)前房地產(chǎn)利潤率下滑明顯，“這幾年行業(yè)利潤率從16%左右，下降到13%-14%。下滑非常明顯，這也是導(dǎo)致企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型和多元發(fā)展的重要原因。”
中原地產(chǎn)劉淵同樣認(rèn)為，在接下來的階段中，融資對房企今后開發(fā)運營的重要性會愈發(fā)明顯，“融資成本的高低基本上決定了整個項目的盈利與否”。
跨界財務(wù)投資，入股金融
房地產(chǎn)行業(yè)對于金融或者說資金，有著天然的敏感。而房企作為財務(wù)投資人入股金融機構(gòu)，在近幾年的趨勢中愈發(fā)增多。
“房企布局金融主要有兩種邏輯：一個是幫助房產(chǎn)銷售；另一個就是利用資本優(yōu)勢轉(zhuǎn)型，看好金融業(yè)發(fā)展前景。”東方證券分析師竺勁總結(jié)道。
僅從近期有上市動作的券商而言，便有綠地集團持股剛剛過會的東方證券2.46%股份，泰禾集團持股已過會的東興證券3.49%股權(quán)，新湖中寶持股大智慧正在計劃收購的湘財證券3.44%股權(quán)（以上股權(quán)比例均未包含該地產(chǎn)公司所屬集團公司的持股權(quán)益）。理財周報記者發(fā)現(xiàn)，在大智慧收購方案發(fā)布之后，該股在復(fù)牌后五日便連續(xù)漲?；蚪咏鼭q停。
在地產(chǎn)行業(yè)中，金融手法靈活的公司之一，當(dāng)數(shù)泛海控股。“泛海收購了很多金融行業(yè)的子公司，我個人理解是他們看好這個行業(yè)。”東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師何敏儀表示。
“現(xiàn)在很多企業(yè)，拿地相對較困難，其實中小房地產(chǎn)企業(yè)融資還是很困難。多元化逼迫他們不斷去找資金、找出路、聯(lián)合拿地，或者跨界去發(fā)展。”鐘洪濤認(rèn)為。“房地產(chǎn)要有一個金融化的過程。”美聯(lián)物業(yè)何倩茹觀察到，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融化相對國外進(jìn)程較慢，在近幾年才開始起步，目前多在探索階段。
而在竺勁看來，目前房企與金融聯(lián)姻的模式中，“首付信用貸款是比較創(chuàng)新的（模式），未來會有房產(chǎn)基金眾籌。”
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