樓市供需形勢(shì)變化，正迫使調(diào)控思路調(diào)整。有關(guān)部門此前明確的“分類調(diào)控”思路，在今年將更加凸顯。中國(guó)證券報(bào)記者日前獲悉，一些供應(yīng)量過大、房屋空置較為嚴(yán)重的城市（包括很多三四線城市），將受到供地、新開工等方面的多方掣肘，從而防止當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)一步惡化。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從此前的供不應(yīng)求進(jìn)入到整體供大于求的階段。差異化調(diào)控政策，將難以改變整體房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度降低。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資、銷售、拿地等關(guān)鍵指標(biāo)可能繼續(xù)維持低迷狀態(tài)。
多條“紅線”收緊
“從去年年底開始，相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)就下達(dá)了死命令，要求2015年嚴(yán)格控制新開工規(guī)模。尤其是在新區(qū)范圍內(nèi)，不再新批房地產(chǎn)用地。”山東南部某市住房建設(shè)系統(tǒng)官員向中國(guó)證券報(bào)記者表示。
此前幾年，該市城區(qū)面積擴(kuò)張速度較快，在市區(qū)北部新區(qū)啟動(dòng)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。如今，新區(qū)房屋消化緩慢，很多商品房難以售出，使該區(qū)域變成一座“空城”。
上述人士表示，這種要求是按照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)思路，層層下達(dá)的。該市附近的幾個(gè)城市，也接到類似要求。理由較為一致，即房地產(chǎn)建設(shè)過剩，難以消化，造成公共資源浪費(fèi)。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，盡管并未在年度會(huì)議上公開提及，但有關(guān)部委已經(jīng)以窗口指導(dǎo)形式，向各省份傳達(dá)最新政策思路。具體為，對(duì)供應(yīng)量較大的中小城市，今年需嚴(yán)控城市擴(kuò)張速度、新增房地產(chǎn)用地規(guī)模、開工規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模等。
之所以做出此項(xiàng)決定，目的在于防止供應(yīng)過剩局面進(jìn)一步惡化，防范地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，盡管有關(guān)部門多次對(duì)地方融資平臺(tái)做出清理，但在城市規(guī)模擴(kuò)張和房地產(chǎn)開發(fā)過程中，仍有地方政府參與其中。
中國(guó)證券報(bào)記者還了解到，按有關(guān)部門要求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步惡化的目標(biāo)，已成為各地官員政績(jī)考核的一部分。
“分類調(diào)控”由來
對(duì)仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)的一線城市，有關(guān)部門持有另一種態(tài)度。當(dāng)前實(shí)施“限購(gòu)令”的城市，只有北上廣深四個(gè)一線城市和三亞。在近期地方兩會(huì)上，雖然一些城市政府部門表態(tài)不會(huì)取消限購(gòu)，但并未排除限購(gòu)門檻降低的可能性。分析人士說，這意味著，一線城市調(diào)控政策有松動(dòng)空間。對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)熱情來說，這種表態(tài)無疑能帶來積極刺激。
住建部曾提出的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”思路終于得以凸顯。對(duì)供不應(yīng)求的一線城市，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，繼續(xù)以限購(gòu)形式抑制需求；廣大二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模，會(huì)受到限制，并鼓勵(lì)需求釋放。這種思路的由來，在于整體供需形勢(shì)已發(fā)生徹底改變。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國(guó)商品房庫存連續(xù)33個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫存幾乎翻倍。
北上廣深等城市吸引大量需求，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足。在整體供大于求的背景下，局部“供不應(yīng)求”局面仍未改變。分析人士說，這種局面對(duì)未來的房地產(chǎn)調(diào)控思路帶來深遠(yuǎn)影響。其中，三四線城市面臨供應(yīng)“紅線”收緊，可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。一線城市雖無此憂慮，但在需求端，行政色彩濃厚的“限購(gòu)令”不會(huì)很快退出。
市場(chǎng)交易不受調(diào)整影響
供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，已使多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項(xiàng)指標(biāo)全面滑落，這種局面在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上還是首次出現(xiàn)。
綜合歷史數(shù)據(jù)不難看出，2014年房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍處于僅次于2013年的歷史高位，但其他指標(biāo)下滑表明，這種調(diào)整并非短期的小幅波動(dòng)，而可能是深度調(diào)整。
野村證券中國(guó)房地產(chǎn)研究部主管高劍鋒援引機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表示，受市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積、房地產(chǎn)新開工面積等指標(biāo)還將繼續(xù)下行。房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)收窄，可能由2014年的10.5%，回落到5%至7%之間。
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