2014年，樓市一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫(kù)存居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)回落，市場(chǎng)分化明顯。與此同時(shí)，“去行政化”調(diào)控趨勢(shì)日益明朗。告別“黃金時(shí)代”的樓市將何去何從?同策咨詢發(fā)布研究報(bào)告指出，樓市將進(jìn)入“下半場(chǎng)”，依靠土地增值、房?jī)r(jià)大漲而賺錢的時(shí)代已一去不復(fù)返。

 

近日在海南舉辦的同策媒體分享會(huì)上，同策咨詢董事長(zhǎng)孫益功發(fā)表了題為《樓市下半場(chǎng)的特征及核心戰(zhàn)略》的報(bào)告，指出樓市即將進(jìn)入“下半場(chǎng)”，并認(rèn)為“這下半場(chǎng)球很難踢”，房企要提前做好轉(zhuǎn)型和升級(jí)運(yùn)營(yíng)能力的準(zhǔn)備。

 

別了，“黃金時(shí)代”

 

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可謂一個(gè)直觀的觀察窗口。

 

一季度，70個(gè)大中城市，有一半還處于環(huán)比溫和上漲，然而從5月份開始，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加，5月35個(gè)、6月55個(gè)、7月64個(gè)、8月68個(gè)、9月和10月均為69個(gè)。

 

不僅新建商品房如此，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市也持續(xù)增加，特別是到9月份，70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)全部呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)也在持續(xù)走低。開發(fā)投資增速放慢，1月至10月份比1月至9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

 

調(diào)控，將指向哪里?

 

從“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”到“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”，2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠(yuǎn)。

 

一個(gè)具有代表性的現(xiàn)象就是，行政色彩濃郁的限購(gòu)政策逐步退出部分城市。限購(gòu)的保留與取消，被業(yè)內(nèi)人士視為對(duì)2014年政府工作報(bào)告提出的“分類調(diào)控”的落實(shí)。

 

對(duì)于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不做過(guò)度反應(yīng)，并不意味著政府不作為。特別是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

 

2014年下半年出臺(tái)的一系列政策對(duì)此均有所體現(xiàn)。比如房貸新政策要求“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。住房公積金新規(guī)定中要求推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，公積金貸款對(duì)象擴(kuò)大至第二套改善型自住住房。

 

樓市“下半場(chǎng)”購(gòu)房者成為新核心

 

同策房產(chǎn)咨詢成立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。成立十七年來(lái)，同策只做“房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)”這一件事。在新近發(fā)布的這份報(bào)告中，同策指出樓市“下半場(chǎng)”具有四大特征：

 

首先，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)不同于之前“黃金十年”的高增長(zhǎng)，而會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)逐步下滑;其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，需求端的增速將轉(zhuǎn)向較為平穩(wěn)的狀態(tài)，需求也會(huì)出現(xiàn)明顯的差異化;再次，房企依靠土地增值、房?jī)r(jià)大漲而賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返，“攤大餅”式普遍性規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)已經(jīng)不存在;最后，樓市“下半場(chǎng)”市場(chǎng)的主體將不再是開發(fā)商，購(gòu)房者的需求將決定房企布局和產(chǎn)品策略，購(gòu)房者將成為整個(gè)市場(chǎng)真正意義上的核心。

 

增速下滑趨勢(shì)明顯房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫

 

孫益功認(rèn)為，樓市“下半場(chǎng)”增速下滑的趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯。在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化。在樓市“下半場(chǎng)”，開發(fā)商如果再延續(xù)“上半場(chǎng)”的規(guī)?；鲩L(zhǎng)模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫(kù)存產(chǎn)生，對(duì)房企自身而言，將累積更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房企應(yīng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，同時(shí)強(qiáng)化樓市下半場(chǎng)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，即運(yùn)營(yíng)能力與精準(zhǔn)營(yíng)銷能力。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)有望成為房企轉(zhuǎn)型的三大方向。