近兩年來，在巨大養(yǎng)老缺口的驅(qū)動下，房企、險企在養(yǎng)老領(lǐng)域“高歌猛進”，鮮有養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)滯銷或虧損，此次房企出現(xiàn)的滯銷或為各類涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)敲響警鐘。

 

近期，有媒體曝出，某房地產(chǎn)企業(yè)首個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目陷入停滯狀態(tài)，原項目338套房間只預(yù)訂出64套，占比不到20%，養(yǎng)老社區(qū)開始出現(xiàn)滯銷。

 

近兩年來，在巨大養(yǎng)老缺口的驅(qū)動下，房企、險企在養(yǎng)老領(lǐng)域“高歌猛進”，鮮有養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)滯銷或虧損，此次房企出現(xiàn)的滯銷或為各類涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)敲響警鐘。

 

而隨著越來越多的險企入局，險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險引起了保監(jiān)會的注意。事實上，就在上述房企項目滯銷消息出現(xiàn)后不久，保監(jiān)會為全面掌握保險養(yǎng)老社區(qū)投資、運營等情況，滿足保險監(jiān)管部門對保險機構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的監(jiān)管需求，在去年12月31日下發(fā)了《保險養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計制度》，將險企投資養(yǎng)老社區(qū)涉及的62項指標納入監(jiān)管。

 

養(yǎng)老床位預(yù)訂情況成謎

 

近年來，房企、險企進軍養(yǎng)老社區(qū)的消息不絕于耳，而各機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)的床位預(yù)訂情況以及入住情況則顯得“撲朔迷離”。

 

《證券日報》記者所做的不完全統(tǒng)計結(jié)果顯示，近兩年來，共有超過80家房地產(chǎn)企業(yè)、超過10家保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中上市公司超過35家。

 

在房地產(chǎn)企業(yè)中，去年以來就有中茵股份、上實發(fā)展、億城投資、越秀地產(chǎn)、鳳凰股份、珠江實業(yè)、萬科、保利等企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

保險公司中，有中國人壽、中國平安、新華保險、中國太平等上市險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)，此外，泰康人壽、合眾人壽、復(fù)星保德信、前海人壽等險企也已經(jīng)投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)紛紛宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的同時，中石化、首鋼等大型央企也在跨界進入這一領(lǐng)域。

 

盡管房企、險企積極押寶養(yǎng)老地產(chǎn)，但各機構(gòu)對入住情況則諱莫如深。

 

記者就養(yǎng)老社區(qū)預(yù)訂情況咨詢多家險企相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)，均未得到詳細入住情況，而其他涉足養(yǎng)老社區(qū)的險企也沒有公開相關(guān)入住信息。

 

值得關(guān)注的是，上述滯銷養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老模式，與國內(nèi)險企推行的養(yǎng)老社區(qū)運作模式較為相似，滯銷無疑對國內(nèi)的險企、房企具有一定的借鑒意義。

 

資料顯示，上述陷入停滯項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平方米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房，定位為首席養(yǎng)生養(yǎng)老第一居所，是集居住、生活、療養(yǎng)、健康、休閑為一體的專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。目前，該項目對外銷售的會員卡基本退還給了業(yè)主，推崇的會員制模式也改為僅針對本區(qū)域老人的長租模式，全國連鎖互換會員制模式暫停。另外，該房企在山東淄博、重慶、江西等地的項目也出現(xiàn)類似情況。

 

與目前國內(nèi)險企養(yǎng)老地產(chǎn)項目類似的是，上述房企項目也采用只租不售的模式，采用會員制管理模式來經(jīng)營管理。在配套方面也和不少險企養(yǎng)老社區(qū)不分伯仲，如項目設(shè)有舞蹈、書法、老年大學(xué)等配套設(shè)施，有完善及時的醫(yī)療保健配套，包括全國三甲醫(yī)院、各科名醫(yī)、海外機構(gòu)等醫(yī)療體系，以及獨立建設(shè)的專業(yè)化的護理院。

 

4月開始上報一季度情況

 

自保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》以來，不少手握巨資的保險公司已提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)，隨著越來越多的險企入局，險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險引起了保監(jiān)會的注意。

 

事實上，就在上述房企項目滯銷消息出現(xiàn)后不久，保監(jiān)會為全面掌握保險養(yǎng)老社區(qū)投資、運營等情況，滿足保險監(jiān)管部門對保險機構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的監(jiān)管需求，在去年12月31日下發(fā)了《保險養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計制度》（下稱《制度》），將險企投資養(yǎng)老社區(qū)涉及的62項指標納入監(jiān)管。該制度從2015年1月1日起正式實施，保險機構(gòu)應(yīng)于2015年4月開始報送2015年一季度情況。

 

保監(jiān)會此次下發(fā)的《制度》，將險企涉足養(yǎng)老社區(qū)的四大領(lǐng)域納入監(jiān)管范圍：一是保險養(yǎng)老社區(qū)項目的基本情況，包括投資、建設(shè)、地理位置等方面；二是養(yǎng)老社區(qū)項目運營情況，主要反映保險養(yǎng)老社區(qū)項目中已運營項目的主要情況；三是參與投資養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映保險機構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)項目的情況；四是保險產(chǎn)品關(guān)聯(lián)養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映與保險養(yǎng)老社區(qū)或其他養(yǎng)老社區(qū)關(guān)聯(lián)的保險產(chǎn)品的具體情況(即投保人購買特定保險產(chǎn)品后，保單持有人及利益相關(guān)人獲得即期或未來入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利或者可能性)。

 

從62項具體細化指標來看，包括養(yǎng)老社區(qū)占地面積、實際床位、資金來源、投資方式、投資收益、保費收入、已入住套數(shù)、簽約人數(shù)、運營模式等方方面面，可謂對險企養(yǎng)老社區(qū)進行“全面診斷”。

 

保監(jiān)會也首次對保險養(yǎng)老社區(qū)進行界定：“保險養(yǎng)老社區(qū)是指由保險集團（控股）公司、保險公司或保險資產(chǎn)管理公司投資并具有實際控制權(quán)，在一定地域范圍內(nèi)建立起來的集居住、養(yǎng)老和護理等多種功能于一體的綜合服務(wù)社區(qū)。部分保險機構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)但對養(yǎng)老社區(qū)不具有實際控制權(quán)，這一類養(yǎng)老社區(qū)不屬于保險養(yǎng)老社區(qū)，而是參與投資養(yǎng)老社區(qū)。”

 

同時，保監(jiān)會也將參與投資養(yǎng)老社區(qū)納入監(jiān)管范圍，保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，“本制度的統(tǒng)計范圍既包括保險養(yǎng)老社區(qū)也包括參與投資養(yǎng)老社區(qū)”。